从房地产商品的特殊性看保障制度建设的必要性

房地产商品具有自我增值的属性。这是源于作为房地产的重要组成部分的土地要素的稀缺性及其供给的缺乏弹性。与其他产品不同，土地不是由人们劳动创造的，而是自然历史过程的产物。人类可以开发和利用已有的土地，却不可能创造出新的土地。土地的空间特性决定可供利用土地资源的稀缺性。而随着经济社会的发展和人口的增加，对土地的需求又存在着不断扩大的趋势。需求的无限性与供给的缺乏弹性，使房地产具有自我增值的特殊属性。与此相联系，房地产商品不同于其他商品，表现在它可以满足两种不同性质的需求：一个是消费需求，一个是投资需求。既可以作为消费品，又可以作为投资品。如果说，在一般商品交换中，商品购买者（需求者）购买商品的目的，是为了使用价值，那么，在房地产商品交换中，其购买者的目的是多元的，有的是为了使用价值（满足居住需求），有的则是为了增值价值，从而具有投资乃至投机的性质。这就有可能导致住房配置的严重不公。少数高收入群体，为了迅速增值价值，大批量购置房地产（如温州的炒房团），人为制造供求矛盾，哄抬房地产价格，从中牟取购销差价暴利，而大多数中低收入群体，尤其是低收入群体，则无力购买所必需的住房。

房地产商品如果是纯粹满足居民的消费需要，其供求关系和价格变化是不会出现剧烈的波动。但是，一旦被赋予投资和投机的功能，就很容易形成供求与价格的泡沫现象。房地产投资和房地产投机是两个既有联系又有区别的概念。这两者的共同属性都是为了增值价值，为了获得资本收益，为了获得更多货币而使用资本。房地产投资的最重要特征，是投资于房地产的资本，在本金相对较为安全的条件下，得到比较稳定的未来收益。而投机指的是在商品交易中，敢于冒最大的风险（如温州炒房团）以企图获取超额利润的行为。甚至可以说，为了获取最大利润，敢于冒最大风险。与此相联系，作为投资品以及由此派生出来的投机品的房地产价格，与一般商品的价格形成机制是不一样的，即它决定于未来的预期收益。也可以这样说房地产价格形成机制同股票价格形成机制有点相似，即都是决定于未来的收益预期。当未来收益预期乐观，市场需求急剧增加，房地产价格迅猛上涨；当未来预期收益悲观，市场需求急剧萎缩，房地产价格持续下跌。暴涨暴跌、“追涨杀跌”是房地产价格运动的重要特征。这就很容易导致经济社会不稳定，给中低收入家庭造成很大威胁。

中国正处在城市化快速发展阶段，无论是从新增城市人口的角度看，还是从城市居民改善住房的角度看，未来十几年我国城市居民对住宅的需求量是相当大的。我国房地产业的快速发展，一方面得益于国民经济发展的拉动，另一方面得益于消费结构转型所带来的巨大需求的集中释放。面对客观上存在着的如此悬殊的房地产供求态势，使得房地产价格面临着强劲的上涨压力。由于中国民间资本终究是很有限的，有限的民间资本不可能同时支撑两大市场的泡沫。中国股票市场挤泡沫的过程，就是中国地产炮制泡沫的过程。中国目前的现实情况是，股票市场在低位徘徊，有限的民间资本集中转移到房地产市场，刺激着房地产在高价位徘徊。从某种意义上说，这两大市场的容量的确存在着此消彼长的内在联系。我国房地产价格的上涨压力和房产制度也有着内在的联系。我国房地产作为一种产业，与其他产业相比较，存在产品市场化与要素非市场化之间的严重不对称。造成这种非对称的一个重要原因，在于作为房产形成要素的土地的稀缺性与不可再生性。因而，土地的供给不能像其他生产要素的供给那样，按照市场的信号不断地提供到市场上来。因为严格保护耕地是我们的基本国策。产出品放开而投入品不放开，或房产放开而土地不放开，是导致目前我国房产市场畸形以及商品房价格居高不下的重要原因。对于一般商品来说，当市场上出现供不应求，价格上涨，就会吸引生产资源转移到这种商品生产上来，直至这种商品出现供大于求，价格下跌。我国家用电器和电脑产品，购销价格放开以来，其价格呈现持续下跌的趋势，就是充分的证据。但是，房地产商品则不是这样。尽管房地产价格上涨了，其所必须的生产资源（这里主要指土地）却不可能无条件地转移到这个领域。从而使得这种商品价格的主导面从长期看，是上涨趋势，而不是下跌趋势，除非采取特殊宏观调控措施。

房地产的发展态势在相当程度上取决于政府的土地政策。对土地使用权的商品化运作，在理论上是个独立问题，但在实践上，房产和地产是不可分割的，房产和地产是结合在一起的。从一定意义上说，土地市场就是房地产市场。因为土地市场不是单纯土地使用权有价转让，而是房地产的整体有价转让。房产附着于土地上，房产的出卖和出租，土地使用权也就随之转移。地产和房产在价格上是互相包容的。地价只有包含在房价中才能实现其自身的价值。这就要求政府在制定土地使用权有偿转让的具体政策时，要与按照商品化原则经营房产结合起来考虑。

在市场经济条件下，虽然住房也是一种商品，但却是很特殊的商品。这就意味着我国住宅商品化、市场化是有条件的，有限制的，并不能把所有类型的住宅都交给市场去配置。市场不能解决分配不公。市场管不了、管不好的，政府应当管起来。

近年来我国房地产价格的较快上涨，和住房供给结构不合理有着较大的关系。即适合中低收入家庭需求的普通商品房和经济适用房所占比重很低。我国房地产价格反映的是高中低价位的商品房的平均价。而当前我国中低价位商品房比重太低，是导致平均房价偏高的重要原因。由于土地二级市场价格偏高，建筑材料价格居高不下，建造以中低收入家庭为销售对象的大众住宅，利润率很低，开发商纷纷建造豪华公寓和高级住宅，使房地产陷入严重的供需结构脱节。有资料显示，2004年，我国经济适用房投资已经出现负增长，有的城市甚至停止经济适用房建设。全国经济适用住房开发投资占房地产开发投资的比重，已由2003年的6.1%下降到2004年底的4.6%。近年来我国经济适用房的增长率远远低于一般的商品房。我国经济适用房比重的下降，在相当程度上是源于地方政府利益观和政绩观的错位。按照我国的现行政策，用于经济适用房建设的土地，政府必须减免土地出让金，并应配套基础设施建设等一系列优惠政策，不仅不能增加地方政府的财政收入，还有可能加大地方政府的财政支出，这就很容易诱使地方政府在“经营城市”的利益驱动下，扩大商品化住房，缩减经济适用房。这就必须明确地方政府的角色定位，转变地方政府对城市规划建设管理的职能，加快市政公用事业市场化进程，加速从商业性不动产领域退出，为不动产业的健康发展创造有利条件。鉴于经济适用房供应明显下降，再加上土地转让价格的上涨，必然导致商品房价格的相应上涨。诚如本文前面论及的，住房是一种高附加值物品，又是城镇居民的基本生活必需品；同时，保障城镇居民的住房权利，是政府义不容辞的责任。因而是不可能、也不应当把低收入家庭的住房需要也推向市场，通过完全市场竞争来达到住房供求均衡。这就要求必须建立以低收入家庭为对象的具有社会保障性质的经济适用房供应体系。

1998年我国住房制度由高度福利化向以市场为导向的改革以来，已逐步建立了以市场配置资源为主的住房新体系，这是一个历史性的飞跃。但是，当前我国房地产市场所暴露出来的一些矛盾和问题，在相当程度上是由于低收入家庭住房保障制度建设相对滞后引起的。这就要求我们必须把建立健全低收入家庭住房制度建设摆在突出的位置。目前我国商品住房供应体系中，供不应求特别尖锐的是低价位的住房，而这类住房，由于利润率很低，是不可能完全推向市场的。从世界范围看，为低收入家庭提供必要的住房保障，是各国政府普遍需要解决的问题。20世纪50年代，许多国家和地区（包括香港）纷纷推行带有保障性质的公共房屋计划。它类似我国政府近年来推出的经济适用住房供应体系。所谓经济适用房，就是政府出让土地，限定房屋价格和购买群体而提供给社会的一种住房。经济适用房是我国房改过程中由政府推出的新型房产种类，是适合于中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的住房。其类型包括平价房、安居房、解困房等。经济适用房是政府扶持的、具有经济性和适用性的社会保障住房。所谓经济性是指住房价格相对市场价格而言是适中的，适应于中低收入家庭的承受能力；所谓适用性是指在住房设计及建筑标准上强调使用效果，而不是降低标准。对经济适用房项目，政府免收土地出让金，其他应征收的各种税费则减免50%，并对成交价格、购买对象、面积和开发建设单位的利润进行限制。但是，在实际操作过程中，还有许多具体问题有待深入研究。如果把握不好，就会出现有些地区已经出现的开着小轿车进住经济适用房的荒唐现象。经济适用房的供应情况，在相当程度上取决于政府的土地政策，即能否提供数量充足、价格低廉甚至是免费的土地。在供应其建设用地之前，由城市规划主管部门会同有关部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求，并作为土地出让的前置条件，以保证中低价位、中小套型住房的有效供应。与此同时，还须加大土地供应调控力度，即根据房地产市场的变化，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间，对居住用地和住房价格上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增长中低价位普通住房和经济适用住房建设用地供应量。要继续停止别墅类用地的供应，严格控制高档住房用地供应。

为了抑制住房需求过旺而导致房地产价格迅猛上涨，还应当继续实行并逐步完善带有保障性质的廉租住房制度。要根据廉租住房需求，切实落实以财政预算安排为主、多渠道筹措廉租住房资金，着力扩大廉租住房的覆盖面，切实保障城镇最低收入家庭的基本住房需求。即根据经济发展的实际情况，合理确定带有福利保障性质的住房保障水平，完善对廉租对象的认定、配租，并形成廉租房的退出机制。与此相联系，要适当调整住房消费观念，即城镇居民“安居乐业”的实现形式并不仅仅是“居者有其产”的一种途径，尤其是在现阶段，要求每个家庭都有自己的产权房是不现实的，即使是发达的市场经济国家，真正居民买房的也只有70%左右，还有30%左右是靠租房的。因此，多建一些廉租房，扩大政府廉租房覆盖范围，培育和完善房屋租赁市场，乃是现阶段满足“居者有其屋”的社会需求的有效途径。目前我国商品住房供不应求的矛盾如此尖锐，和城镇居民“买涨不买跌”的心态也有很大的关系。即整个市场供求与价格走势，呈现往高位演变，伴随时间往后推移，住房价格越来越高，而银行的存款利率又处于历史上的低谷，两者权衡，导致新一轮抢购住房的热潮。在这种背景下，通过扩大廉租房的覆盖范围，对调整城镇居民的购房心态，将会产生正面的效应。

（作者系厦门大学经济学院教授、博士生导师，部级有突出贡献中青年专家）