住宅房地产税基评估中交易案例数据问题的分析

【摘 要】 国外住宅房地产税基评估的主流方法是采用计算机辅助批量评估技术，技术路径主要是市场法里面的可比销售法，该方法对于交易案例中的交易数据质量有严格的要求。论文通过对国内外比较，重点分析了我国房屋管理信息系统不公开，房屋交易数据无法质询，导致数据可靠新存疑的问题。分析表明我国在住宅房地产税基评估价值类型和方法路径选择上对交易数据选择要特别谨慎。论文对明确住宅房地产税基评估研究具有理论意义，对我国住宅房地产税基评估价值类型和评估方法选择具有现实意义。

【关键词】 房地产税基评估 价值类型 房屋产权信息

1 国外房屋产权信息对外公开

在大多数发达国家和地区，政府登记的房屋信息都对外公开。市民所拥有的所有房地产都任何人都可直接查询获取，而且绝大部分查询都是免费的。本文以美国为例进行说明。

以美国为例，美国实行契约登记制度，购房并无类似我们的房产证，美国所有房产信息都在市政府有详细的备案，任何人都可以查询。在美国多数地区都有政府网站，民众登录政府网站便可方便查询到包括房屋产权拥有人在内的所有信息，少数没有政府网站的地区，民众可以去政府办公室查询，需要说明的是，不仅是自己的，任何人的房产他人都可以查询到。换言之，美国房主拥有的房地产信息对公众而言是完全彻底公开透明的，完全彻底到什么程度呢？任何人都可以上网查询了解别人的房产信息，而且无须任何证明，无须任何手续。只要知道业主的姓名，就能知道他有多少套房以及房子所在的位置，就可通过房屋所在的位置查询到业主的姓名。如果网站的信息不全，那可亲自前往政府备案处查询，没人会进行刁难，也没人会因为提供帮助而丢失工作或受处分。如果市政府相关部门工作人员对要求查询的行为不作为，或故意吃拿卡要，不予配合，或设置阻力，致使查询无法完成，那相关工作人员反而会受到处分。

相比而言，美国人比中国人更在乎隐私，与美国人相见、相处忌打探其收入等财务问题。那为什么房产信息还会完全公开，让别人随意查询？个人观点，原因有二，第一是反腐的问题，房地产作为资产价值存在形态，承载了无论是个人还是家庭财产的主要部分，只要公布房地产产权信息，贪污的财产不易都找到像样的载体。第二，采用市场法进行税基评估，公平公开透明地课征房产税。一般的税基评估方法都是计算机辅助批量评估方法，该税基评估方法选用所需要考虑的因素，通常有数据质量、数据信息的可靠性、数据收据收集的难易程度、批量评估技术数据分析系统等[1]。这里重点需要考虑的数据信息的可靠性，交易案例和数据真实可靠是税基评估的生命力所在，如果信息不公开透明，一般情况下民众会怀疑其来源的可靠性。税基评估如果采用可比销售法则必须确保交易案例和数据真实可靠，数据真实可靠是批量评估采用可比销售法的关键。如果不公开房屋产权信息，民众就无法验证房屋交易信息的可靠性。一个无法验证可靠性的数据系统是无法取信于民的，换言之，采用可比销售法的税基批量评估就不会被民众认可。基于以上两个原因，包括房屋所有权人在内的房产信息必须公开，这是个绕不过去的坎。比中国更加重视保护隐私的美国也只得选择完全公布私人房屋产权等信息。

2 我国房屋产权信息不公开

我国房屋管理信息是不对外公开的。在我国意欲查询他人房屋产权信息，必须首先申请，再由有关部门领导层层审批。除了在司法支持下的追债，绝大多数情况下，个人是不允许查询他人房产任何信息的。

2012年，广州先后发生了“房叔”和“房婶”事件。广州番禺“房叔”事件已由广州市房地产档案馆将泄露房产信息的责任人撤离岗位并对其给予行政记过处分。而“房婶”事件中，广州一个管理房产档案的工作人员也受到处理，原因是未经过领导审批，就查询了一个政府官员的房产情况，查询结果后来被“别有用心的人”在网上。在中国，个人拥有的房产信息竟被当作隐私，所以泄露了就要被处理。

广州市房地产档案馆在“房叔”“房婶”事件之后的反应不是遵循国际惯例，将私人房屋产权信息公之于众，任由民众查询。而是认为广州市房地产档案馆在个人住房信息系统及其管理上存在薄弱环节，个别工作人员存在责任心不强、业务不熟的实际问题。事件发生后，广州市房地产档案馆为了堵塞管理漏洞，立即对系统及现行查询制度、流程进行分析，从加强人员管理教育、提升技术防控手段两方面入手进行整改。这种开国际惯例倒车，违逆绝大多数民众意志的行为在我国却获得了官方无比坚定的支持。2013年2月18日新闻陆续报道了，福建、江苏等地以“进一步处理好物权公示和隐私保护的关系”为由，强化对房屋信息查询的限制措施。可见，在我国，未来很长一段时间内，公开居民房屋产权信息是不可能的。财经评论人马光远一语中的，认为反对公开房屋产权信息的阻力主要来源与政府官员里面的贪腐分子。不少专家也持相同论点，并进而指出，在中国，相当长时间内，不具备课征房产税的现实条件。当然，这一观点值得商榷，但房屋产权信息不公开对住宅房地产税和住宅房地产税基评估影响巨大却毋庸置疑。

3 房屋产权信息公开与否对税基评估的影响分析

一旦开征房产税，那就表明大家需要依据所拥有的财产对社会进行纳税做贡献，如果有人弄虚作假，对于那些如数缴纳房产税的国民而言就不公平，因此，大家会不断向政府发问，民众的知情权为何被剥夺，为什么不公开包括房屋产权人姓名和房屋纳税记录等信息在内的房屋信息管理系统，何时公开房屋信息管理系统。未免陷入此等尴尬境地，因而短期内不会推房地产税。只要卖地的土地出让金还够地方政府开支，住宅房地产税就不会开征。推行住宅房地产税阻力巨大，需要顶层设计，如果最高决策层没有魄力，住宅房地产税就不会开征。这也就是许多专家认为的，在目前和今后一个相当长时期内，中国不具备对住宅征收房产税的条件。

我个人认同前面的观点，即认可公开居民房屋产权信息公开的可能性不大，但是不认可不具备课征房产税的现实条件一说。是否采用可比销售法进行计算机辅助批量评估的税基评估作业取决于是否公开房屋产权信息，因为如果不公开产权信息就无法足够让民众信任的可比交易案例。

但是，完全可以采取其他的评估方法，比如德国的成本法就是可行的，不需要大量的可比交易案例。这些专家认为开征房产税条件不具备的原因可能是他们以为税基评估方法只有市场法一种，为了税基评估必须公开房屋产权信息，既然房屋产权信息无法公开，那么就无法课征房产税，因而得出我国在相当长时间内不具备课征房产税的结论。这个观点似是而非，从技术上讲，是否开征房产税不在于税基评估的技术问题，税基评估技术问题不会成为课征房产税的拦路虎。只能只要愿意开征，税基评估的技术问题是可以解决的[3]。课征房地产税不取决于是否公开房屋产权信息，主要取决于地方财政收入问题。

通过以上分析，我们必须明确一个重要的情况，那就是我国的房屋管理信息系统在相当长一段时间内都不会对外公开，由于无法获得交易案例双方的真实信息，民众无法对这些交易案例和数据进行质询，数据的真实可靠存疑。民众不会认可和接受这些真实性存疑的交易案例和数据，强行使用这些数据进行税基评估只会有损于政府的威信，基于这一点，可以看出住宅房地产税基批量评估中使用需要大量真实可靠的房屋交易数据的可比销售法并不妥当。

最后说明一下有关房屋交易阴阳合同行为对数据质量真实性的影响。阴阳合同行为指房屋交易双方为了规避税费，签订2个房屋交易合同，政府登记备案的合同与实际的交易合同有非常大的出入，前者在交易金额上较之后者低了许多。这种违法行为的原动力主要是买方想少交税费，而且为了尽快促成房屋交易房屋经纪公司对这一行为乐观其成，有的甚至出谋划策。房屋交易阴阳合同导致备案的交易数据严重失真。阴阳合同占所有二手房成交的比例可能达到70%以上，甚至达到90%[2]，果真如此，收集到的这些交易数据有何实际意义，如果使用这些失真数据，只会让评估结果扭曲。在相当长的一段时间内，房屋交易的阴阳合同行为导致的高质量基础数据的缺失将是制约我国采用可比销售法有效推行的一大障碍。由于房屋管理信息系统不对外公开，阴阳合同行为具有隐蔽性，除了交易双方和房屋经纪公司外，无人知晓，换句话说，社会无法对这一不法行为进行监督，打击阴阳合同行为难度非常大。房屋交易阴阳合同行为也严重影响了数据质量，限制了市场法在住宅房地产税基评估当中的运用。

4 结语

由于我国房屋产权信息不公开，住宅房地产税基批量评估市场法中所需的交易案例和数据无法得到质询，导致数据信息可靠性和权威性存疑，因而不能获得民众的认可。据此本文指出我国不宜采用可比销售法进行住宅房地产税基评估。论文通过对房屋管理信息系统公开性问题和房屋交易阴阳合同行为的分析，指明了我国居民住宅房地产税基评估应当选择非市场价值类型和成本法的技术路径，对我国居民住宅房地产税基评估具有较强的实践意义。

参考文献：

[1]Joan Youngman，Jane Malme.An International Survey of Taxes on Land and Building.Kluwer Law and Taxation Publishers.1994.

[2]http：///20110301/n279596246.shtml.