妥善处理房屋登记历史遗留问题

关键词：房屋登记；历史遗留

在城市国有土地范围内的房屋登记中，有一些房屋因为历史原因而遗留诸多问题，这些各种各样的问题给房屋登记工作带来不利和瓶颈，严重影响房屋登记的顺利进行，特别是给房屋所有人带来烦心与苦恼。

如何解决好房屋登记历史遗留问题是房屋登记机构必须完成的任务。在实际工作中把握“尊重历史、尊重事实、维护所有人权益、依法办事”的工作要求就能够妥善解决房屋登记中的历史遗留问题。

一、房屋登记历史遗留问题的形成

房屋登记历史遗留问题是怎样产生的，也可以说，哪些房屋登记问题可以视为历史遗留问题。

（一）历史遗留问题

根据《房屋登记办法》第三十条规定，“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：

1.登记申请书；

2.申请人身份证明；

3.建设用地使用权证明；

4.建设工程符合规划的证明；

5.房屋已竣工的证明；

6.房屋测绘报告；

7.其他必要材料。”

对于过去已经建成的房屋至今还没有办理房屋登记，有些房屋已经建成十几年甚至几十年，按照《房屋登记办法》第三十条的刚性要件条件，不能完全逐项满足要求，自然就产生了房屋登记出现问题，由于是历史的原因就形成了房屋登记历史遗留问题。

（二）分析房屋登记历史遗留问题要按时段划分

第一阶段，从1949年中华人民共和国成立前（建国前）。

第二阶段，中华人民共和国成立后（建国后）。

建国后也分不同时期：

1949年--1955年，为公有制和私有制时期；

1956年--1965年，为全民所有制和集体所有制时期；

1966年--1978年，为房地产登记停滞时期；

1978年至今，为依法、依归，规范化、制度化、法律化时期。

由于各阶段和各个时期对房屋登记的政策、法律、法规都不相同，因此自然形成的房屋登记历史遗留问题也不相同。这些遗留的问题带有鲜明的历史特征和时期特点，解决这些历史遗留问题就更需要遵循“尊重历史、尊重事实、维护产权人利益、依法办事”的工作要求，对不同时期的历史遗留问题用不同的办法妥善解决。

二、房屋登记历史遗留问题的妥善处理

（一）建国前建成的房屋从1978年开始房屋登记按当时的政策和法规基本办法处理。

（二）建国后，从1949年--1978年之间建成的房屋，同样按照1978年以后的相关政策、法律、法规，对房屋权属无争议的，按照房屋权属申请人出具《具结保证书》进行房屋登记。

（三）从1978年至今的房屋登记历史遗留问题

1.房屋所有权登记中相关证件资料不齐全的处理

（1）缺少房屋测绘报告。应由具有房屋测绘资质的机构提供。按《房屋测绘管理办法》（建设部、国家测绘局令第83号）的规定：房屋测绘的施测单位应取得省级以上人民政府测绘行政主管部门颁发的截明房产测绘具备的《测绘资格证书》，并对其完成的房屋测绘成果质量负责。

（2）缺少房屋已竣工证明，也就是房屋竣工验收合格证明或建设工程竣工验收报告。可根据《建设工程质量管理条例》的规定对建设工程竣工验收。由建设单位组织申请有关单位进行竣工验收并报请有关部门备案。

（3）缺少建设工程符合规划的证明。

（4）缺少建设用地使用权证明

对于第三和第四种情况，要根据实际存留和可以查询到的相关资料具体分析。具有当时政府计划主管部门下发立项的房屋建设投资计划书或国有土地使用权证，也可以查找政府规划部门审批的《建设用地规划许可证》、《建筑执照》以及土地行政主管部门的建设用地相关批复批件，就可以根据《房屋登记办法》第三十条的规定，为房屋所有权人办理房屋登记。（以上办法适用房屋类型包括商品房、换建房屋、自建房屋、合资企业房屋、非经营房屋等）。

2.对房屋开发企业更名、注销、吊销情况的处理

房屋开发企业因转制更名、企业更名或因经营不利、经营违法及不明原因等情况查找不到，但遗留的房屋没有办理房屋登记，给这些房屋登记的实施工作遇到了很多麻烦，特别是购房人不能正常办理房屋登记、拿不到《房屋所有权证》非常苦恼，有时不同程度上给社会带来不稳定因素和负面影响。

存在这样房屋登记历史遗留问题的商品房还是一小区，一般都是购房人进户入住多年，整栋楼或多栋楼房屋都没有办理《房屋所有权证》，一般都是经过多方查找相关资料，确实证件不齐全，仅能查找到房屋在建设中取得的商品房销售许可证，有的还有用地手续、规划手续等。有些更名的开发企业还要提供相关证件和提供转制或变更名称说明，对吊销或注销的开发企业要提交工商行政管理部门提供的注销或吊销的相关证明；对下落不明、查找不到的开发企业由政府行政管理部门提供明确书面意见或者当时的拆迁安置协议书，同时提供社区办事处出具长期居住证明及民政部出具的新编制门牌证等，经协调各相关部门联合会审，确定不存在房屋权属纠纷，房屋登记机构要为购房人或回迁户办理房屋初始登记。

对有些商品房无法换取税务部门出具的正式发票，可由税务部门认证后启动司法程序，由房屋购买人申请法院判定房屋购买合同、发票有效及商品房的购买手续合法。同样可以为购房人办理房屋登记。

妥善处理好房屋登记历史遗留问题，要在尊重历史、尊重事实、维护所有人权益、依法办事的同时，政府相关各部门应加强组织协调，通力合作、联合会审、联合办公、密切配合，给房屋登记历史遗留问题提供便利、简化、高效、合法的有力支持，这样不但使房屋产权人满意也促进了社会稳定和谐，大量减少投诉和次数，政府相关部门也能赢得社会的尊重和群众的信任。因此妥善处理房屋登记历史遗留问题是房屋登记工作中重要的组成部分，需要充分重视。

参考文献：

1.中华人民共和国房屋登记办法

2.鞍山市城市房屋权属登记条例

3.张雪.房地产权属登记的历史沿革.中国房地产，2012.9

4.范明明.房屋初始登记中八个历史遗留问题的处理.房地产业，2011.3