农村房屋买卖,请慎重

【案例一】

出卖农村房屋后不能再申请宅基地

杨某系四川省某县农民。杨某两口子在城里找到了相对稳定的工作，儿子也在外读大学。由于一家常年在外，无人在家照看管理村中的房子，杨某便想将老家的民房处理掉，然后再在城里买一套商品房居住。2008年，杨某将自己家的房子折价卖给了同村村民王某一家后，便从村里搬走了。但是，杨某没想到的是自己在城里买房贷款时遇到了麻烦，银行以其不符合贷款条件为由拒绝放贷。于是买房的事情就暂时搁置了。

2012年，得知村里有一块鱼塘要对外承包，杨某决定放弃现在的工作，回村搞养殖。由于需要在村里常年居住照看鱼塘，这时他向乡政府申请在鱼塘边置办一处宅基地重新盖房子，但遭到乡政府拒绝。工作人员说他原有的房子卖了后就丧失了再申请宅基地的权利。杨某不服，觉得乡政府不给自己批宅基地是违法的。于是，状告乡政府，但最后败诉而归。

【说法】

我国现行的法律和政策，对农村房屋出售均采取了非常严格的限制。在现阶段，我国农民所有的房屋尚不具有自由流通功能。农民在房屋出售后，即丧失了再次申请宅基地加盖房屋的权利，以防止借农民身份炒卖房屋。这种精神在法律和政策中均有体现，如我国《土地管理法》规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不能超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民住宅用地，经乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《关于加强农村宅基地管理的意见》也明确规定：必须严格宅基地的申请条件，坚决执行“一户一宅”的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，农民将住宅出卖、出租后再申请宅基地的，不得批准。

【案例二】

城镇居民到农村买房不受法律保护

田老太家中一儿一女均在城市工作生活，田老太便有意将农村老家房子卖了跟随儿女生活。经他人介绍，田老太与在县城某机关上班的王某达成了协议，将家中老宅作价卖给王某。协议达成后，王某也一次性将购房款交付田老太。后来，政府因城区扩建需要，要对田老太原有祖屋房子进行拆迁。但是，由于王某非本村村民，政府根据法律和政策规定，认为王某没有领取拆迁补偿款的资格。王某不服，认为自己已经购买了房产且交付了房款，因此有权享有拆迁补偿款。为了证明拆迁房属于自己所有，王某将田老太告上了法庭，请求法院确认该房屋属于自己所有。法院经审理认为，王某非本村村民，不具有村集体经济组织成员资格，无权享有宅基地使用权，王某购房违反国家政策和法律，因此王某与田老太的购房协议无效，据此，判决确认协议无效，王某将房屋退还田老太，田老太将购房款退还王某。

【说法】

随着城市住房价格高涨，一部分人便将目光投到近郊的农村。因此，村镇居民购买农民住房也因法律规定不明，成为矛盾多发区域。而购房协议是否有效往往成为争议的焦点。我国《民法通则》规定，民事活动必须遵守法律，法律没有明确规定的，应当遵守国家政策。2004年12月24日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》强调：“加强农村宅基地管理。禁止城镇居民在农村购置宅基地。”因此，我国国家政策对城镇居民购置农民宅基地是严令禁止的。另外，司法实践普遍认为，农村住房在转让时，宅基地使用权一并转让，依照法规，农村宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员，向集体经济组织成员以外的农村居民转让农村住房和宅基地，因违反了集体经济组织的成员权属性，故为无效。因此，人民法院暂不支持城镇居民在农村购买宅基地或者房屋的诉讼请求。