关于房地产开发过程中工程招投标的成本控制

摘要：关于房地产开发过程中的成本分析和控制不仅关系到房地产开发的成本和利润，更至关重要的制约着房地产企业的生存与发展。关于房地产开发过程中的成本控制有很多，下面主要对工程招投标的成本控制来谈谈自己的感想。从房地产企业招标阶段的角度出发,分析招投标的过程，并且结合实际工作中出现的问题,对房地产企业的招标阶段提出相关的建议,对以后在招标过程有一定的参考性。

关键词：房地产开发； 成本控制； 工程招投

Abstract: on the real estate development process cost analysis and control is not only related to the real estate development costs and profits, more vital restricting the real estate enterprise's survival and development. On the real estate development in the process of cost control has a lot of, the following main project bidding cost control to talk about your feelings. From the real estate enterprises in bidding stage perspective, analysis of the bidding process, and combined with the actual work problems, the real estate business in bidding stage puts forward the related proposal, right after the bidding process has a certain reference.

Key words: real estate; cost control; project bidding

中图分类号：[F235.91]文献标识码：A 文章编号：

一、成本控制的重要性

随着我们国家出台的房地产相关的宏观政策调控后，关于房地产的一系列的制度也逐渐趋于完善，这使我国的房地产行业也将处于一个理性的发展阶段，变得更有序和规范。在国家宏观政策的调控下，房地产的价格控制力度在逐步的增强，房地产的暴利时代也将慢慢离去,房地产利润正在向社会的正常利润靠拢,销售收入的增长空间也越来越小。所以，怎样从房地产开发的过程中来控制成本，推动房地产企业向集约化管理转变，从而更好的控制建设成本是房地产企业提高利润空间的重要途径，也是房地产企业保值增值所面临的重要课题。房地产开发成本控制主要是对其中主要费用中的变动费用的控制，因为这些既是可控制的，又对项目的经济效果有较大的影响。所以说控制住这些费用就控制住了开发成本费用的主要部分。

房地产开发过程中的成本控制主要包括征地和拆迁补偿、安置费的控制，勘察设计和前期工程费的控制和建安工程费的全程控制。下面主要就建安工程费的全程控制中招投标阶段的成本控制进行浅析。在这一阶段中，主要是通过施工招投标来促进公平竞争，从而降低工程造价，缩短工期来提高工程的质量。房地产开发招投标进行成本控制的重要性主要集中在一下几个方面。

1、有利于预测工程成本，编制成本计划。一项工程进行到招投标阶段，就要预先做好各个招投标方案，择优选取既能保证工程质量优质，又能将成本控制的方案。

2、招投标工作是一项重要且十分繁杂的工作，要选用有成本控制经验的专业人员，并明确各自的职责，做好招投标项目策划。要做到权力、责任、利益三者相结合，可使成本控制真正落到实处，节省工程预算成本，获取更大的经济效益。

3、有利于明确人员岗位职责，将成本控制落到实处

关于房地产开发过程中工程招投标的成本控制主要从以下两个方面着手来进行控制和管理。

二、房地产开发招投标流过程中操作成本控制

1、在房地产开发招标流程中要控制成本。委托招标主要是在建设单位不具备自行招标能力的条件下所进行的，应委托招标机构进行项目的招标工作重点考核，招标机构在项目上拟配备的专业人员的执业资格、能力要达到编制招标文件有关的执业水平。另外，自行招标是经报请有关建设部门，经过批准后同意自行招标的。建设单位应组织建立高效的招标项目团队。高效体现在招标能力、水平，成本控制经验上。经报请有关建设部门批准后同意邀请招标，在投标人发出投标邀请并做好保密工作。这样可以避免围标、串标，人为抬高报价等，达到公开、公平招标的目的，用以节约工程成本。

2、在房地产开发招标文件编制中也要注意成本的控制。要认真阅读文件，学习规范，要对图纸存在的疑问进行彻底的解答，在保证质量与功能的前提下，可以更新性价比高的工艺和材料来减小成本。开标过程要坚持公开、公平、公正等原则，要接受监督，若有必要时还要进行二次开标，二次报价，在技术条件相同时，要选择合理的低价中标。

3、在通常情况下不得随意取消招标任务，要强招标工作的计划性。招标单位在处理招标任务时，一定要分清缓急轻重，进而确保整个招标采购工作有顺序进行，要避免因无序工作而导致招标任务被取消。也要打足招标预算，要避免不合理预算而使标书作废的情况发生。当出现废标和无效投标的情况时，要尽量以法定情形为准，减少人为控制因素。

4、招标文件中的招标条件和合同条款等方面要注意不要过于苛刻，避免投标单位认为有很大的风险，进而调高报价或放弃投标，从而增加招标工程成本。再次招标会造成时间紧迫，并且成本难以控制。

5、对类似或同类项目要进行合并分包招标。一方面可对采购项目实行纵向合并，对不同的招标项目,对于性质、功能、类别等基本相近或是相同的，应进行合并。另一方面可对招标项目实行横向合并，实现同类招标集中招标用以减小工程成本。

三、房地产开发工程招投标阶段的成本控制与管理

在房地产开发招投标的过程中要严格依据工程招投标管理的法律制度来控制工程造价，也就要求招标文件编制的规范性和严谨性，并进行严格的审核。

首先招投标文件要明确评标的原则。招投标文件要根据建筑市场行情，合理地确定控制价，不能不考虑合理的成本范围而过分追求成本控制。并且要防止投标单位以“低价中标，高价索赔”的这种方式来获得项目施工的资格。除此之外，还必须明确投标人统一计价口径、统一计量依据，以标价合理等综合条件选择合适的施工单位，从而提高招标工作质量，要坚持再“公开、公平、公正、诚实信用、独立、接受行政监督”的基本原则下，选择一个既能保证工程按质按时完成，又能降低工程造价成本的中标单位。要充分熟悉并理解整个招标文件的内容，防止今后工程实施中施工单位提出索赔，以降低成本。

其次,要注意房地产开发招投标实际操作过程的成本控制。在招投标阶段主要是通过计算工程量清单、编制招投标文件来进行成本控制管理的，并且为最终确定投标价格提供了依据。技术部门提出施工技术方案，施工单位要根据施工现场的实际情况，生产部门提出施工组织方案和设备配备规模，劳资部门提出工种结构和人员规模，结合招标文件规定的材料供应方式确定出施工中各种消耗材料价格。根据工程所在地与现驻地距离及需要调遣的人员和设备数量计算出动员和遣散费用，财务部门根据项目经理部管理人员数量、交通工具及检验工具等配备情况计算出现场管理费用，最后根据招标文件规定的工期要求，按上述各方案计算出工程的总体施工费用预算，称之为施工预算。完成工程图纸规定内容的直接花费，然后工程应交税金以招标文件规定的营业税金计取比例和方式为根据，再加上招投标的费用，保修服务等费共同用构成了企业承包该项工程的全部直接支出，被称为工程预算成本，并且工程预算成本可以作为招投标的最低报价,通过以上过程进行有效地成本控制，对减少房地产行业的成本具有重要作用。

四、结束语

随着我国社会主义市场经济改革的不断深化，从客观上要求我们发挥主观能动性，借鉴国内外的先进经验，从根本上解决确定和有效控制房地产开发中一系列的成本问题。这些问题贯穿于整个房地产开发过程，各部门要互相协调，适应经济发展的要求，采取有效措施来降低成本，带来更好的经济效益。在招标过程中，要不断提高业务水平，积累经验，增强成本意识，运用各种行之有效的方法和招标策划方案，为房地产开发成本控制做出应有的贡献。

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