房屋产权面积测量方法研究

【摘要】随着经济的不断发展,房屋建筑工程占据着国民经济增长的首要地位。房屋产权的面积测量问题也就成为了重中之重。本文从房屋建筑面积的界定、房屋产权面积测量方法及对实例分析测量方法等几个方面进行了探讨。

【关键词】房屋产权；面积；测量方法

中图分类号：P218文献标识码： A

一、前言

近年来，由于房屋建筑工程的不断壮大，房屋产权面积的测量问题引起了人们的广泛重视。虽然我国在此方面取得了一定的成绩，但依然存在一些问题和不足需要改进，在科学技术突飞猛进的新时期，加强房屋产权面积测量方法的研究，对我国房屋产权面积的计算有着重要意义。

二、房屋产权面积测量的现状

我国房屋所有权登记明确以面积为定量依据,从位置、大小形状等方面确立其空间属性,反映了客体的有形价值,可以摆脱房地产不可移动的束缚,人们在房地产交易部门就能实现房屋产权的交易,房屋产权面积在房地产市场具有举足轻重的作用。我国房地产市场化时间比较晚,房产面积测量技术和方法的使用也受到一定条件的限制,主要问题是运用什么理论依据来说明和实现测绘技术,包括还没有搞清产权面积和建筑面积到底存在什么关系,为什么不能直接套用建筑规划设计和建筑施工使用的建筑面积计算规则,产权面积的界定方法可不可以遵循某种模式等。

三、房屋产权面积测量的基本要求和工作流程

1、基本要求

房产测量为“房屋产权、房籍管理、房地产开发、征收税费”等服务，具有一定的法律性。这就要求调查和测量成果必须达到“权界清楚、面积准确”这一要求。房产测量以房产调查为基础，在调查阶段，对于房屋的座落、产权人、使用者、单位名称、权属性质、年代等一定要彻底搞清楚，对房屋的各条边都要认真仔细丈量。由于城市中的私房比较密集，调查时一定注意墙的归属，是自墙、共墙、他墙还是公墙，而且内外墙的厚度是否一样等。否则，将会导致测量面积不准，也得不到正确的房产分户图，给以后的工作带来许多麻烦。对于商品房和新建房，测量边长一定要与业主提供的竣工图相对照。差别大时应到实地检查，分析原因，消除错误。

2、工作流程

四、房屋产权面积测量方法

1、房屋产权面积测量的有关面积

（1）房屋建筑面积

房屋外墙（柱）勒脚以上各层的水平投影面积，包括阳台、走廊、地下室、室外楼梯等，具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上的永久性建筑。

（2）房屋产权面积

产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由登记部门登记确权认定。

（3）房屋套内建筑面积

房屋套门范围内由单户产权人占有和使用的建筑面积。含套内阳台面积。

（4）房屋共有（公用）建筑面积

建筑物内由多户产权人共同占有或共同使用的建筑面积。包括可分摊的共有建筑面积和不应分摊的共有建筑面积。房屋的滴水檐、与室内不通的飘台、无顶盖的阳台、车棚、库等层高低于2.2米的建筑都不能计入房地产的建筑面积

2、房地产建筑面积的确定

房地产测量，最终的结果是确定一个单位主体房地产的建筑面积，一个单位主体的建筑面积等于房屋的套内建筑面积加上应分摊的共有建筑面积。

（1）套内房屋的建筑面积是由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积三部分组成（未封闭的阳台、挑廊按其水平投影面积的一半计入房屋套内建筑面积）。

（2）可分摊的共有建筑面积一般为：幢内的电梯井、管道井、楼梯间、室外楼梯、垃圾道、变配电室、设备房、公共门厅、门廊、门斗、通道、地下室公共设施用房、值班警卫室等，以及其它在功能上为整幢、某一层或某几个单元服务的为基本生产或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面积。

3、共有建筑面积的计算

共有面积应本着谁受益谁承摊的原则进行分摊。住宅楼一般以栋为单位求得分摊共有建筑面积，由各套房屋按比例分摊共有建筑面积；综合楼、商业网点按功能谁使用谁分摊的原则进行分摊应分摊的共有建筑面积。目前，房地产测量的范围主要包括：企事业单位办公及厂房产权面积测量，居民住宅产权面积测量，综合楼和商业网点产权面积测量三个方面。企事业单位房地产产权基本为一个权属单元，很少涉及共有面积分摊问题，在实际测量中只需要测量准确、计算准确便可得到正确的产权面积，所以这里主要对商住楼共有面积如何分摊进行探讨。

商住楼共有建筑面积的分摊方法。首先根据住宅和商业（或办公）等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业（或办公）两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业（或办公）部分分摊得到的全幢共有建筑面积，然后住宅和商业（或办公）部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。

（1）住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。

（2）商业（或办公）部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。

4、对于同一幢楼的不同塔楼，应分别划分为不同功能区；塔楼内有多个独立楼梯或电梯的，还应按梯细分功能区分别计算。

五、实例分析

如图1、2所示为某幢六层房屋的建筑施工图，计算其产权面积。

1、产权面积的计算

整幢房屋建筑面积指房屋外墙(柱)勒脚以上各层水平投影面积之和，包括阳台、走廊、楼梯、地下室等具备有上盖，结构牢固，层高在2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑的建筑面积。此处，产权面积=套内建筑面积+共有建筑面积。

本幢总产权面积=(13.90×6.40+7.10×17.90+1.30×7.10－3.40×2.30)×6+0.9×2.90+10×(1.15×3.70)/2+10×(0.75×3.55)/2+2×(1.15×3.55)/2+2×(1.15×3.70)/2=1351.78m2。

2、套内建筑面积计算

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

本幢各套内建筑面积=6×(13.60×6.40+17.60×6.80+1.30×6.80－8.10×2.60－2×1.20×2.10)+10×(1.15×3.70)/2+10×(0.75×3.55)/2+2×(1.15×3.55)/2+2×(1.15×3.70)/2=1181.17m2。

3、共有共用建筑面积的计算

（1）共有建筑面积的组成

电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、值班警卫室等以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积;套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。

（2）共有建筑面积的计算

一般多层住宅，整幢房屋的建筑面积扣除整幢房屋的各套套内建筑面积之和，以及作为独立使用的地下室、车棚、人防工程等建筑面积，即为整幢房屋的共有建筑面积。本幢房屋的共有建筑面积为楼梯和四周外墙的一半。1351.78－1181.17=170.61m2

4、共有建筑面积分摊系数计算

共有建筑面积分摊系数=共有分摊建筑面积之和/各套内建筑面积之和。该例中共有建筑面积分摊系数K=170.61/1181.17=0.144442。

4.5应分摊的共有建筑面积计算

应分摊的共有建筑面积=共有建筑面积分摊系数×套内建筑面积。

1单元2号房套内建筑面积=6.80×6.40+2.10×3.40+0.65×2.40+(1.15×3.55)/2=54.26m2。因为房屋产权面积的计算是一个系统工程，有它严密的规定和完整方法，在此仅仅做一个简洁的介绍，以方便更多的人迅速、快捷的对该过程有一个直观的认识。

六、完善面积测绘的监控体系,实现房产交易科学管理

对于目前在我国流行的两种销售模式,可以采取相应的流程和方法控制面积误差的问题。

图3 按建筑面积销售的测量方式图4 按套内建筑面积销售的测量方式

1、对于按建筑面积销售方式,采取房屋竣工前后建筑面积测算

房地产建筑面积在竣工前后存在差异,如规划设计的变更导致规划设计面积与实测面积的差异,不按施工图施工,竣工后房地产部分公用面积功能改变或服务范围改变,正常的施工误差,不同测绘机构计算面积的方法、依据等的不同,等等。竣工前建筑面积测算是全部按建筑设计图上尺寸计算,可供预售时使用。竣工前建筑面积包括预售面积,设计面积,规划审批面积等。竣工后测算是指房地产竣工后实测的面积或与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积,竣工后建筑面积主要为房地产交易、租赁、抵押贷款、竣工验收、产权登记面积、规划验收面积等提供相关依据(图3)。

2、对于按套内建筑面积计价,建立商品房预测绘制度

在商品房预测绘制度保障的前提下,开发商只要按《商品房预售面积预测绘报告书》提供相对准确房屋套内建筑面积,购房者可以相对准确的计算购房总价款,开发商也不必担心应分摊误差与购房者发生结算纠纷(图4)。

七、结束语

通过对房屋产权面积测量方法的问题分析，进一步明确了正确的面积测量方法在房屋产权中的重要性。因此在房屋产权的后续面积测量中，要采用合理的测量方法，尽量避免房屋产权纠纷的发生。

参考文献

[1]李和气 房地产测绘 中国物价出版社 2011年

[2]GB/T17986-2000 中华人民共和国国家标准房产测量规范

[3]吕永江 房产测量规范与房地产测绘技术 中国标准出版社 2010年