房地产投资信托基金模式研究

[摘 要] 作为国家的支柱产业,房地产的发展需要大量的资金支持,因此,融资问题是促进房地产业发展的基础。目前,我国的房地产融资的方式很多,但是也存在风险高的特征。本文结合房地产业的特征就房地产投资信托基金的应用模式进行探讨。

[关键词] 房地产 投资信托基金 模式

融资方式制约房地产业的发展,目前房地产行业的融资渠道单一、受政策影响较大,容易造成房地产开发风险在银行体系内部的积聚。房地产投资信托基金作为一种有效的融资方式已经被越来越多的房地产企业所重视。

一、发展房地产投资信托基金的意义

1.改善房地产内部结构和金融结构的需要

房地产投资信托基金最终的目的是为了盈利,那么这部分资金在利润的驱动下就会把资金投向具有一定潜力的房地产项目中,从而对房地产项目和企业起到一种激励和促进的作用,对于盈利能力比较差的企业或项目就会面临严峻的竞争,有可能走向破灭的道路。同时,房地产投资信托基金也可以帮助不同企业进行并购、重组,有利于资源的整合和优化配置。催进房地产企业良性循环,当企业有利润后也可以将闲置资金注入房地产投资信托基金,提高资金的利用率。通过房地产投资信托基金这种优化功能,使得房地产的专业化水平更高,竞争实力更强。

房地产投资信托基金直接将市场资金吸纳为房地产行业的资金,有利的补充银行资金的缺陷,进一步完善了房地产金融构建。通过房地产投资信托基金的引入可以分散银行的金融风险,提高金融行业的可靠性和安全性。通过将风险进行扁平化处理,有效解决不同当期房地产行业的风险累积。

2.满足房地产投资性需求

合理疏导和利用民间的资金避免“炒房团”现象的大量出现。房地产投资信托基金为这种民间资金提供了投资房地产的工具,缓解大量资金集中炒房的现象。通过房地产投资信托基金将民间的资金进行引导,避免房地产泡沫的形成。房地产投资信托基金可以将民间融资引导到投资工业、商业以及基础设施建设,从整体上平衡房地产的市场供需,使得市场的投资理念更理性、更成熟。房地产投资信托基金通过专业的金融机构以及专业的房地产投资和管理者可以增强民间资金的风险预测以及抵御风险的能力,进一步促进房地产的稳定性,避免过大的波动。同时,由于房地产投资信托基金成本小、流动性强的特点,可以更多的吸纳普通大众的资金,让更多的人受益,也有利于国家的宏观调控。

3.提高房地产市场机能、改善住房供应结构的需要

房地产行业具有投资和消费的功能,其自身有一套价格形成机制。对于一般的机制来说是通过房屋的租金计算已有房屋的价值进而计算新房的价值,但是,在我国正好相反,这种价格的机制,对于持有大量房地产的金融机构是不利的。通过房地产投资信托基金对于房屋交易数量大的特点,可以帮助市场形成比较均衡的交易价格,为提供真实的市场价格做基础。另外,房地产投资信托基金凭借其拥有的资金的聚集性优势,可以推动激发存量市场,引导市场合理定价,促进市场形成均衡的租金价格。在合理的市场价格机制下,有利于投资者形成良好的投资预期,调节房地产增量市场的交易需求、交易价格和交易结构。

二、房地产投资信托基金的发展路径设计

1.完善房地产投资信托基金立法模式

任何一个制度的实施,都必须有一个良好的制度环境对其进行约束,以便制度能够顺利实施。房地产投资信托基金同样需要有一个良好的法制环境,这个环境要依据我国的国情,从我国房地产发展的阶段、经济环境、法制环境、金融监管环境以及税法环境进行综合考虑。目前我国发展房地产投资信托基金的法律制度还不够健全,与美国相比差距还比较大。我国目前这个阶段要充分吸收发达国家在实施房地产投资信托基金管理方面的经验,加强监督管理,采取循序渐进,先易后难的亚洲专项立法模式。

2.房地产投资信托基金的发展路径分析

首先是信托计划模式,这种方式在我国比较广泛。目前由于我国的房地产行业的融资需求和证券市场对于低风险的追求,使得房地产信托计划能够成功发行。但是如果将房地产信托计划产品延伸为房地产投资信托基金,还存在一些问题。要对房地产信托产品进行重新设计,目前在我国的信托计划大部分是有到期日的抵押固定收益类产品,本质上是属于信贷融资。而房地产投资信托基金是一种有分红和税收规定的投资产品,属于优质物业的股权类投资。通过信托计划模式发展房地产投资信托基金使得持有者要进行转手交易时,会遇到很多障碍包括法律对信托合同数量、证券定义等方面的缺陷。而且信托计划方式的产品投资组合要求不严,标准化欠缺。其次是房地产上市公司模式。采用房地产上市公司模式存在的缺陷很难与已经上市的房地产公司相区别,也会增大基金管理成本,会激发很多潜在的固定利益之间的冲突。最后是契约型基金模式。主要存在的优势是可以采用封闭证券基金管理方式,可以引入专业管理人员进行管理、基金收益受到法律保护。但是存在主要缺陷是法律制度在产业投资基金方面不健全。

3.我国房地产投资信托基金的发展路径选择

我国在选择房地产投资信托基金发展模式时,要从我国的国情出发,吸取国外先进的管理模式,采用多种模式的组合,寻求更适应我国国情的发展模式。目前,我国主要国情以及采用契约式模式的优势:(1)契约式基金在我国发展比较广泛。通过证券类投资基金的契约式管理方式可以为我国的房地产投资信托基金进行契约化管理提供经验。(2)投资者对利益保护想法强烈。我国投资者比较看重自己的利益是否受到法律的保护。契约式基金可以有效保护投资者的利益,使得持有不同份额基金的持有者享有同等的权利,并且可以控制基金的规模,防止基金的风险过度膨胀。

三、设计房地产投资信托基金的运行模式

1.设计房地产投资信托基金的运行环境

首先,规范房地产投资信托基金管理的当事人。要合理设定基金管理人的职责,必须做到以增强基金持有者的效益为目的。基金管理人要同时满足基金投资和房地产物业双方面的要求,结合房地产投资信托基金的特殊性对基金管理人提出要求。同时加强基金托管人的规定,对其任职资格要加强管理。保证信托基金在合法、合规条件下进行运行,对基金进行公证、客观的评估,增强自身的独立性,不要在利益驱动下成为一些部门的附属品。其次,规范投资行为。房地产投资信托基金投资目标是房地产也,不能偏离投资方向,同时要基于市场容量和监督的有效性规定投资地域。并且通过规定不同的持有期和转让条件,防止用房地产投资信托基金进行投机。最后,依据不同的地域规定房地产投资信托基金的借贷比例,要从风险控制和基金融资需求进行考虑。

2.完善房地产投资信托基金组织构架和交易方式

首先,完善房地产投资信托基金组织结构。实施契约式房地产投资信托基金时,要通过机构处理好当事人的关系,实现双重监管和信托的目的。处理好基金持有人、基金组织、基金管理人、托管人通过信托责任建立的关系体系。其次,完善房地产投资信托基金的募集方式。要采用多种方式募集,以公募方式为主。完善我国资本市场,规范金融结构,充分发挥我国整体储蓄金额巨大而单个储蓄金额小的特点。最后,对于房地产投资信托基金交易方式的选择。由于房地产投资信托基金是长期投资,变现能力差。可以先采用封闭式管理,当投资人购买房地产投资信托基金后,通过受益凭证去二级流通市场进行交易。

3.规范投资范围和方向

我国在实施契约式房地产投资信托基金时,要明确其投资范围。主要是商业物业,并且是优质的、升值潜力大商业物业;可以投资房地产行业的细分市场;也可以投资开发领域,包括一些中低档的住宅小区的建设;投资不良资产处置;鼓励投资廉租房建设项目。

总之,我国在使用房地产投资信托基金方面刚刚起步,需要借鉴国外发展经验,同时也要结合我国的实际情况,充分发挥房地产投资信托基金的作用,为我国房地产健康、快速发展注入活力。

参考文献:

1.王新,《我国房地产投资信托基金的模式研究》,住宅产业,2009(8)

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3. 谭颖晓,李明月,《我国发展房地产投资信托基金的模式选择》,金融经济,2008(18)

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