浅析房地产交易中的问题及规范措施

摘要：近年来，我国各地产市场价格快速上涨，在房地产价格上涨的同时，市场中存在着许多不确定因素，使房地产价格的走势变得扑朔迷离，令人难以把握。本文分析了当前房地产交易市场的基本现状，并提出了如何规范房地产市场的交易行为。

关键词：规范；房地产；交易

中图分类号： F293 文献标识码： A 文章编号：

房地产交易是房地产交易主体之间以房地产这种特殊商品作为交易对象所从事的市场交易活动，房地产交易是一种极其专业性的交易，房地产交易的形式、种类很多，每一种交易都需要具备不同的条件，遵守不同的程序及办理相关手续。特别是在我国由于处于计划经济向市场经济转轨的特殊时期，许多房地产权利并不规范，有些可以自由流转，有些限制流转，有些禁止流转。

一、房地产交易的分类

首先，按交易形式的不同，可分为房地产转让、房地产抵押、房地产租赁。

其次，按交易客体中土地权利的不同，可分为国有土地使用权及其地上房产的交易与集体土地使用权及其地上房产的交易。对后者现行法大多禁止或限制其交易，因此，在我国，一般而言，房地产交易仅指前者。前者还可进一步按土地使用权的出让或划拔性质的不同进行分类。

第三，按交易客体所受限制的程度不同，可分为受限交易(如划拨土地使用权及其地上房产的交易，带有福利性的住房及其占用土地使用权的交易等)和非受限交易(如商品房交易等)。

第四，按交易客体存在状况的不同，可分为单纯的土地使用权交易、房地产期权交易和房地产现权交易。

二、当前房地产交易中存在的问题及制约因素

1.房地产开发企业整体实力较弱，短期内缺乏独立开发、做大做强的能力。

一是开发企业规模普遍偏小，竞争力弱，抗风险能力差。二是企业自有资金不足，开发资金来源渠道多为金融借贷，联合开发，企业抗风险能力差，一些开发项目因为资金问题进展缓慢，有的甚至中途停建。三是近年来房地 产发展前景看好，吸引了不少房地产以外的企业进入这一领域，从经验、人才、技术和管理上都有待于完善。

2.房地产市场秩序不够规范。

“三无”违规开发时有发生，集资建房依然存在，个别单位借团购之名搞集资建房，为职工搞福利分房或高价对外出售，既造成国家税费流失，又挤占了住房市场的有效需求量，扰乱了房地产市场的正常秩序，破坏了房地产市场公平、有序的竞争环境，一定程度上制约了房地产业发展，动摇了外来投资者的信心。

3.房地产交易税费偏高，影响了二手房市场的交易。

由于针对二手房交易的优惠政策已经到期，后续政策没有出台，按照目前现行的二手房交易政策，房龄在5年内、面积在144平方米以内的二手房交易必须缴纳房价总额5.5%的营业税，2%的契税，1%的个人所得税和0.5%的印花税。总的算下来，各种税款达到总房价的8.5%。况且二手房交易无法提供分期付款，对大多数首次置业、首付款本来就偏紧的购房者来说，负担比较重，直接导致黑市交易的增加，进而影响了二手房市场的健康发展。

4. 商品房供应结构性矛盾依然存在。

主要表现为经济适用房和廉租房总量偏小，中小户型和中低价位普通商品房占商品房总量的比例不足。

三、规范房地产交易行为的几点思考

当前，房地产业已成为国民经济和社会繁荣发展的支柱产业，其中房地产交易又是近年来房地产业发展中的热点和重点，一旦发生违法案件，具有很大的社会影响，它涉及到银行资金安全以及各方面的经济利益；影响着社会稳定和构建社会主义和谐社会；关系到国家行政机关的形象和声誉；关系着房地产市场健康、稳定、有序地发展。因此，进一步规范房地产交易行为，必须注意抓好以下几方面工作。

1.进一步规范道德行为，加大从思想上筑牢预防违法违纪的堤防。房地产业，是当前社会关注的热点，房地产交易成为一些不法分子谋取私利，进行投机诈骗活动的新的领域。因此，作为房地产交易部门的从业人员，要以“三个代表”重要思想为指导，树立正确的世界观、人生观、价值观和权力观；要坚持以民为本，从维护人民群众根本利益出发，想群众所想，急群众所急，解群众所难；要自觉地加强党性锻炼，加强思想政治修养，坚定理想信念，提高精神境界，规范道德品行。

2.进一步规范市场行为，努力提高科技防范能力。规范房增交易市场行为，要做到关口前移，强化管理，加大源头治理力度。一是要通过加强技术手段，大力推行房地产权证加载密码措施的办理和宣传力度，努力提高防范能力，二是要加强对房地产交易受理窗口安装监控报像设备进行可行性研究和进一步完善交易管理信息系统，提高系统的安全性和可靠性；三是加快房地产登记资料的“数字化”进程，并采取多种方式引导、推进网络交易登记平台的不断完善，从而有效防止和避免虚假交易和虚假登记的发生。

3.进一步规范从业行为，努力提高从业人员的综合素质。当前，房地产交易领域的从业人员应努力从以下三方面规范从业行为，提高职业素质。一是依法办事。市场经济即是法制经济，市场经济的运行离不开法律、法规 和政策的保证。作为房地产交易领域的做作业人员，必须牢固树立法纪意识，强化党规政纪原则，自觉遵守有关法律、法规和纪律，努力提高依法管理、依法行政依法办吾的能力；二是牢记宗旨。作为房地产交易领域的广大从业人员，要时时处处注重自身的形象，珍惜手中的权力，珍惜党和人民的信任，树立为人民服务的思想，切实维护好人民群众的根本利益；三是廉洁自律。作为房地产交易领域的从业人员必须牢记“两个务必”,始终保持清醒头脑,自觉抵制腐朽思想的侵蚀,做到勤廉自律,恪尽职守,树立自身的良好形象。

4.进一步规范监管行为，积极推进体制、机制和制度创新。要按照“加强管理，规范交易，服务百姓”的原则，积极积极推进体制、机制和制度的创新，建立和完善高效、透明、廉洁的房地产交易服务网、房地产登记资料公开查询的运行机制，实现公开、公平、公正的房地产市场秩序；要切实加强房地产市场动态巡查制度和重点楼盘销售中的执法监管，对违规操作而侵害百姓利益的行为，坚决依法依纪处理，并实行责任追究；要充分发挥纪检监察和检察机关的职能，综合运用预防工作的手段措施，强化交易环节的监督制约，打南昌损害群众切身利益的欺诈活动，遏制房地产交易中的违法违纪行为，推进房地产交易工作持续健康有序发展。

四、结语

交易风险就是不确定性，并不必然意味着损失。大多数交易者都是诚实交易者，但不排除别有用心者。如果事先就能有效防范可能出现的风险，使交易圆满完成，对双方来讲都是好事。