城市经营时代房地产开发商的角色转变

[摘要] 城市经营是近几年出现的新概念,笔者就城市经营产生的动力机制，城市经营的内涵，主要内容等进行了探讨，试图对城市经营理论进行完善，并在此基础上提出了城市经营时代房地产开发商应该进行角色转变。

[关键词] 城市经营 房地产开发商 角色转变

美国著名经济学家斯蒂格利茨预言，影响未来世界经济发展的是两件大事，一是美国高科技的发展，二是中国的城市化。在市场经济体制的进一步深化和城市化进程的大背景下，中国城市经营作为一个全新的课题在近几年开始引起政府、房地产开发商，以及专家学者的高度重视。

一、中国城市经营产生的动力机制

中国城市经营是在市场经济体制的逐步建立和城市化进程的大背景下产生的。

首先，它是市场经济不断深入的结果。20多年的改革开放，中国的社会、经济转型经历了三个阶段：一是微观搞活；二是中观搞活，就是企业的搞活；三是宏观搞活，就是区域经济的发展和城市的搞活。

其次，“经营城市”也是中国城市化快速发展中实现政府职能转变的必然课题。在市场经济和城市化进程的大背景下，政府职能实现从点到线再到面和体的三个转变。第一个阶段是建设城市。改革初期的时候，我们经常听到的市长政绩就是“盖了一个桥”、“建了一幢楼”、“修了一条路”等等。这一阶段主要是从“点”的方面发展城市，衡量一个城市好坏的标准很单一。第二个阶段是管理城市，就是大搞草地工程、花园工程、广场工程、亮灯工程等市政工程和“面子”工程，包括城市沿江沿海的治理、旧城改造等等。这是“线”的做法，这种方法在目前的许多城市还在进行之中。第三个阶段是经营城市，即这一阶段，城市化推进速度加剧，对以土地为核心的城市资源、公共服务乃至资金的需求急剧扩张，同时投资商们的眼光变得挑剔，为了吸引招商引资，各城市之间展开竞争，迫使城市政府用系统的眼光和思维来寻求城市的发展之路，利用市场机制，将部分城市资源进行资本化运作，实现城市的增值，同时提高效率，改善服务，增强城市的竞争实力。

第三，城市房地产制度的改革、土地市场的建立成为中国城市经营的起点。土地是城市中最为稀缺和最为昂贵的资源，城镇土地市场的改革极大地推进了中国制度改革步伐，并成为中国城市经营的起点。早在1984年，国家统计局在《国民经济行业分类和代码》中，首次将房地产业作为一个产业分类，标志着中国官方开始承认房地产业的存在。1988年，7届人大1次会议通过的《中华人民共和国宪法修正案》规定:“土地的使用权可以依照法律的规定转让”;1990年，国务院颁布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，为房地产市场的运作规定了基本的制度框架，使中国房地产开始走上规范运作的轨道。

房地产改革第一次使城市政府控制的土地资源变为可经营性资产，可以定价，可以交易。土地市场的建立使城市政府获得了通过土地经营合法获得巨额利益，再将其投入到城市建设中去的机会。可见，从土地市场建立的时候起，中国城市以土地经营为核心内容的城市经营就已经实实在在地开始了。

第四，分税制改革为城市经营提供了基本的财力资源。1994年中国的财政体制改革，建立了分税制。分税制明确了中央政府和地方政府（包括城市政府）的财政权力范围，赋予了地方政府可以拥有相对独立自控的财权。可以说，分税制使城市政府获得了城市经营的第一桶金。为了以财生财，城市政府不遗余力地调动一切因素，改善投资环境，吸引投资商。

二、“城市经营”概念的提出

“城市经营”这一概念具有鲜明的中国特色，国外没有这个概念，国内也是近几年才出现的。较早提出这个概念并形成一套理论用于实践的专家叫王志纲。在城市项目的策划中，他意识到，中国城市的下一步发展单靠政府或房地产开发商做大盘都是不够的。

政府的过于强势容易造成很多后遗症。比如当时，包括现在也是，很多城市规划，都是市长一步到位走到前台来当总设计师，往往会干出些屁股决定脑袋的事情；或是请设计大师来在空间布局上做文章，后进的学习先进，也多是去看看那个城市的广场公园之类表象的东西，回来就依葫芦画瓢，似乎这样就可以进步了，于是乎很多城市出现了同一幅画面--大草坪，大花园，大广场，大高楼，房地产市场不买账，最后只是成了摆设。

同样，房地产的大盘开发中，政府的缺位也会给城市发展带来很多后遗症。当年，王志纲在《大盘时代》中首次提出了“城市经营”这一概念和理念，并引起了强烈而广泛的反响。紧接着，城市经营作为一种新的理念在第三届CIHAF（中国住交会）正式提出。2002年11月17日，国土资源部在深圳举办了中国首届城市经营论坛，来自全国各地的500多位城市市长和国土系统的政府官员出席了会议，就“经营城市，经营土地”这一崭新的话题进行了深入而广泛的探讨。

三、城市经营的主要内容

一个城市由三个层面组成，一个是城市的建筑形态，即城市的硬件、基础设施，这是大家都看得到的。其二是经济形态，这是我们所有的市长和书记最看重的；第三，城市的文化形态。

城市经营包含的三大内容应该包括：城市土地、城市资源，以及城市形象和品牌。

城市土地是城市经营中最为宝贵且有限的资源。通过土地出让获取收益，可以说是大多数城市的城市经营的最主要内容，因为这对政府而言是一条最为便捷和大宗的收益渠道。在很多地方，来自土地出让的收入规模甚至可以与税收收入相匹敌。同时，作为城市空间和城市功能的载体，城市化过程中以房地产为依托的土地经营状况又直接关系到城市、区域乃至整个国家未来的发展。

一个国家或城市的房地产发展基本与其对应的人均GDP保持同步发展。根据联合国的一项统计资料表明，当一个国家和地区人均GDP达到800美元～1000美元时，房地产进入起步阶段；人均GDP在1300美元～8000美元，房地产进入快速上升阶段；人均GDP在8000美元～13000美元时，房地产进入平稳阶段；人均GDP在13000美元以上时，房地产进入萎缩阶段。目前中国的人均GDP也就是1000美元，要想达到8000美元，至少还需30年的时间，这30年，将是中国的城市化速度最快，波及面最广的时间。有人把这种态势比喻为Soon City（即刻城市）。

另一方面，房地产市场与城市化水平息息相关。城市化水平越高，房地产市场相对越发达，竞争也越激烈。

四、城市运营商：城市经营时代房地产开发商的角色转变

在城市经营时代，房地产开发商应该由原来的单纯建筑房屋的“建筑商”转变为“城市运营商”。城市运营商，顾名思义，是指运营城市或区域地产的发展商。它们所从事的经营活动已经从常规地产向城市地产层面延伸，从大盘开发向区域经济延伸，对所在的区域统一规划与布局，整合各种房地产商来投资、经营，用全新的模式去打造一个新的区域和城市。要做一个好的城市运营商，必须具备以下几个方面的条件或能力。

第一，良好的信用和项目融资能力。城区开发的项目往往是面向一个面积比较大的地块，为了保证项目的持续开发，其涉及的资金情况将会是一笔非常大的数目，即使是目前流行的统一规划、多元开发模式，也仍然要有巨大的前期规划和调研策划资金，如果没有良好的银行信用和项目融资能力的话，很难支撑起这么大项目的运营和管理。2003年6月，央行“121号文件”出台，几乎所有的房地产商都深刻体会到资金已是一个严重制约发展的瓶颈。对于资金密集型行业，解决好融资问题成为许多房地产企业的重中之重。

第二，丰富的土地资源和雄厚的资源整合能力。如果没有丰富的土地资源，不可能形成一个城区，因此城市运营对开发商还有一个前提能力要求，就是土地审批能力。另外，要有雄厚的资源整合能力，包括两个方面，一是企业内部及外部资源整合能力，比如在调研中涉及的全面数据收集、专家学者的规划建议、产业要素梳理过程中的产业资源整合吸收能力；二是土地资源整合能力，在对现有生地进行深入分析勘察的前提下，对土地中的相关资源，如生态、矿产等资源进行有效整合，以挖掘出土地本身的宝藏，发挥其最大化价值。

第三，超强的市场运作能力。城市运营的要求是两方面的，一是政府主导，二是市场运作，由于城市运营中纯粹政府主导有很多劣势，比如规划不全面，重视短期利益，领导班子的替换带来的规划延续性难以保障，甚至是政绩工程等，另外，由于操作方式的原因，使得回报甚微，从而产生资金断链问题。这就把市场化提上了日程，只有在市场化运作下，才能保证开发的延续性，同时投资主体多元化才能更有效地保证资金到位。

第四，政府公关能力。只有与政府关系密切，与市长有效沟通，支持政府、弥补政府不足，才能够吃透城市未来规划和发展方向，并有效地把指导性思想贯彻到项目规划开发和运营管理中去，并在此基础上进行操作和推进，从而保证城区开发既符合政府宏观调控，又能保证市场效应。

第五，全局把控，占据上游，号召整合其它二级开发商的能力。城市运营商面向城区开发和社会环境营造，因此其开发必须全局把控，以开阔的眼界，宏大的气势，把控城市规划发展，并能占据市场上游，号召和引入二级开发商多元开发，并且对其特长和资源进行整合，从而共同促进城区品质。

第六，企业信息化能力。

参考文献：

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