论房地产项目的经营管理

【摘 要】伴随着房地产市场微利时代的到来，房地产开发企业市场激烈竞争的形式、内容、方法也一定会发生巨大的改变，控制房地产的开发成本已俨然成为各房地产企业在竞争中脱颖而出的重要武器。文章以房地产项目范畴及发展现状分析为切入点，针对当前房地产市场面临的经营管理问题， 并对加强房地产企业经营管理提出了几点建议。

【关键词】房地产；范畴及发展；经营管理

随着社会的快速发展，房地产行业在国民经济中占有的比重越来越大，房地产企业本身能否健康发展，在很大程度上对国民经济能否健康增长有着不可忽视的影响力，是国民经济增长的一个基本生产要素。[4]从项目经营的战略高度着手分析，重点是从控制项目启动组织到实施过程全方位每个细节，提高对风险的管理，才能在竞争日趋激烈的市场中，赢得先机。

一、房地产项目经营管理的范畴及发展现状

（一）房地产项目经营管理的范畴

房地产项目的经营管理者运用系统工程的方式、理念和模式，综合管理房地产项目的建设和使用，努力达到生产要素在房地产项目上全过程和全方位的的优化配置，为客户提供一流的产品。房地产项目管理系统十分繁复，不同目标具有特殊性，使得项目管理方式也是多种多样。不仅由许多项、分项、工程活动所构成，而且必须是一个系统完整的操作过程，作为一个完整的项目管理系统应将工程的各工作职能、各投入单位、各项目任务、各个阶段融合成一个统一完整的整体。房地产经营活动是指房地产经营管理者对房屋的建设、交易、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的转让、出让等按价值规律所进行的有计划、有目标的经济活动，活动范畴涉及到房地产产品生产、流通、消费的全部过程，而非仅仅局限于流通领域。[4]

（二）我国房地产项目经营管理的发展现状

目前房地产项目的管理方法主要有部门制、公司制、事业部制以及专业管理这四种。房地产项目的经营管理的终极目的是以最高的效率完成项目工程，以项目经理负责制为切入点，使用系统工程的方式、理念和模板，开发项目建设的全过程是一项繁复的系统工程，按其内在运行规律进行有效的组织、计划、控制和营销的管理系统，一定要有一套完整、规范和科学的管理保证体系，来规划和协调开发项目的全过程和保证最终目标得以实现。[1]房地产项目的经营管理在实际运行过程中还存在着许多未知因素，我们必须要正确地审视、总结和处理，必须站在项目经营管理的战略高度，全过程、全方位地对项目启动组织和实施过程管理加以控制，提高对风险的防范，这是保证项目目的、项目目标实现的关键所在。

二、当前我国房地产项目经营管理存在的问题

（一）市场定位及决策机制不完善

项目运行机制的不完善，那么项目管理的就难以控制，如项目工程进度拖拉，延期交房普遍；房地产开发没严格控制，管理费用过高及未知费用超出预期额度，即使勉强进行了多方案的规划概念设计，也会由于对市场调查不充分，没有充分心理准备，评判“标准”不明确，无法抉择，导致拖慢项目决策。

（二）项目设计资源协调性欠缺

由于一时又无法跟上设计单位相应的监督管理体制， 发现在项目的施工中会造成许多设计中存在的问题。由于施工中发现的设计问题很多，有些工程从开工到竣工在设计上都发生了巨大的变化，甚至变更图纸的数量超出了原设计图纸。设计过程中出现的问题主要表现在：没有恰当的设计招标程序，没有考虑设计对项目投资控制的重要性，缺乏设计监理，文档资料缺乏规范化、制度化管理等。当工程只能匆忙完成或工程待定内容无法决定时，因市场定位的前期准备资料不充分、研究数据方面资源整合缺失等，所谓决策就成了几个领导的“拍脑袋”， 前期的市场调查和产品研究问题此时就演变成了工程建设的项目管理问题和工程变更的技术问题。[1]

（三）房地产团队凝聚力不强

如果一个团队凝聚力不强，那么项目运行成本就会过高、房地产交易纠纷也会增多。 对于项目工程现场管理以外的工作，如项目的前期规划、销售推广、客服、筹措资金与资金周转等等。融资手段的单一及资金周转计划水平低下致使资金运作成本偏高，项目最终收益会受到直接影响。另外销售推广与客服管理水平低下导致房地产交易过程中，纷争不断，未能积极友善协调售买双方的关系，售后维修不到位，配套设施不齐全等，导致企业品牌建立受阻和维持的根本原因。[3]

三、统筹解决我国房地产项目经营管理问题的途径

（一）制定长远规划，提高企业的战略决策规划能力

随着社会经济发展的社会化、现代化进程，以及宏观经济的巨大变更，要求企业从客观上具有长远敏锐的战略眼光，充分考虑复杂多变的宏观经济因素，制定相应的战略计划。

一是全面规划，即在战略期内关于企业每方面的详细周全的全面计划。

二是渐进式计划。这一计划与全面计划恰巧形成两个极端。由于企业可能会遇到诸多不确定因素，要求企业的目标能根据当下情况而作出相应的改变，走一步看一步。

三是选择性计划。这是一种介于全面计划和渐进式计划之间的折衷计划，它一般只把主要的计划拟定出来，而对今后三至五年内的详细计划不做明确说明。

（二）努力实现企业各项指标，提高企业综合管理能力

努力贯彻产品的各项指标，提高工作效率。在方案项目设计明确后，就可以进着手规划项目施工图设计，在施工图设计时，要坚持贯彻产品规划方案明确的各项要求，努力作好项目安全性与经济性，舒适性的联系，那么要在保证建筑产品的没有安全隐患的基础下，从结构、建筑、设计到水电配套方案设计都要能体现规划方案项目定位的各项指标，不要随意增加或删减。（v）在项目施工阶段，要把产品定位时的开发周期以及质量要求指标，分解为各阶段指标。和工程施工单位签定合约时，就要把工期和品质做为一项目标要求明确地在合同中表达清楚，并在以后的施工阶段中进行过程跟踪考查，再者，房地产开发企业做为产品开发主体，要密切关注建筑产品施工品质，对有可能建筑产品后期使用的工序产生影响，如可能引起跑、冒、渗、漏等现象以及门窗无法灵活密闭开启时的工序要加强监督。因为这些问题虽然看上去很小，但对居民的正常日常生活却有无法忽视的影响，严重时，因为居民的报怨 甚至还可能影响到房地产企业的市场形象与信誉，因此要重视此类问题避免发生。（v）目前，有些房地产企业因在过程管理中忽视了上述重要环节和工序的管理，而导致后期居民有很大意见，企业形象会造成难以挽回的损失。

（三）加强培养企业文化，提高企业的综合凝聚力

企业文化建设其根本在于通过价值观的引导， 促成企业价值观与员工个体价值观的趋同发展，达到具有共识的目标，从而促进企业员工自觉地将企业的制度要求内化为个人的行为标准并以此来约束自我行为， 以实现企业与员工的共同发展。[3]21世纪理性营销时代的到来，使个人英雄无法再在营销舞台上独唱主角，依靠个人力量叱咤风云、劲舞弄潮的日子已经一去不返了。团队，这个营销时尚名词，开始被越来越多的企业深讨钻研，只有拥有了一支具有很强向心力、凝聚力、战斗力的团队，拥有了一批彼此间互相鼓励、支持、学习、合作的员工，企业才能不断进取、壮大。团队是开放的，在不同阶段都会有新成员加入，高团队凝聚力会让团队成员在最短时期内具备团队意识，形成对团队的归属感和认同感，缩短新成员与团队的磨合期，提高他们的适应能力，在日常运营期间，大幅提高团队的工作业绩。

结束语：总的来说房地产经营管理工作水平的高低是决定企业经济效益的一个重要因素，同时也是企业综合素质和核心竞争能力的具体体现。要做好这项复杂、系统、细致的管理工作，企业要不断创新经营管理方法，全员全过程的配合努力才能达成。

参考文献：

[1]孟献壁，李娜，乔保国.浅谈建筑工程质量控制 .山西建筑 ，2 0 0 7

[2]王义. 论房地产项目的经营管理. 城市建设理论研究. 2012

[3]杨彦东. 房地产项目的经营与管理.2010

[4]魏雅华.中国房地产多方共赢的利益啮合点 .2010年01 期