工业用地低价出让前提下用地效率研究

[摘要]以杭州经济技术开发区工业用地效率为研究对象，以2005―2014年工业用地效率指标数据为样本，基于SBM模型和BCC模型，采用DEA-SOLVER Pro5.0软件，对比了杭州市工业用地、商业用地和居住用地价格，分析了开发区基本地价和实际出让均价，评价了2005―2014年开发区工业用地效率。研究结果表明，杭州市存在工业用地低价出让现象；开发区工业用地的高效利用，从侧面反映出低价出让工业用地的目标得以实现；非期望产出会影响开发区工业用地效率。

[关键词]SBM模型 BCC模型 土地利用效率

[中图分类号]F301.4 [文献标识码]A [文章编号]1009-5349（2016）12-0142-02

从2000年到2012年，全国商业地价和居住地价均有较大增长，仅工业地价水平涨幅较慢，工业用地出让价格过于偏低且占比偏高。杭州市作为经济发达省份的省会城市，近年来土地资源制约因素尤其突出，土地价格持续飙升。杭州市区2014年度国有建设用地供应计划总量为23355亩，其中工矿仓储用地供应计划为2109亩，占计划总量的9.03%，比2013年多1491亩，多2.4倍。2010年至2014年杭州市工业用地年平均地价是住宅地价的近三十分之一。本研究立足于经济发达的副省级城市-杭州，以杭州经济技术开发区为研究对象，研究其近年来工业用地市场发展情况，从多个角度阐述工业用地低价出让现象，分析杭州市用地结构变化，测算研究区工业用地的土地利用效率，进而根据工业用地利用效率来反思杭州市现有的用地供地方式。杭州经济技术开发区政府的财政收入、各类用地价格及资本流动等数据较为齐全，能够支持后续研究的开展。

一、研究现状及趋势

我国工业用地政策先后出台了招拍挂政策、出让最低价政策、集约节约利用等政策。尽管相继出台了这么多政策，实际工业用地出让仍然以行政划拨和协议出让为主。刘卫东[1]指出低价出让工业用地可有效促进经济增长，土地开发成本、房产租金或土地拍卖价格可以作为工业用地标准确定的依据。有效评价土地利用效率可以从侧面反映工业用地出让方式的适宜性。现有的土地利用效率评价方法有很多，主要有杜邦财务评价、经济增加值、平衡计分卡，另外人们还使用一些数学方法，较为简单的数学方法如层次分析和因子分析，最常见的数学方法如数据包络分析（DEA）。较多学者[2]-[6]采用数据包络分析法研究各个行业的生产效率、利用效率等，杨海泉[7]等人以DEA为基础的CCR模型，并进一步扩展的BCC模型。叶涛[8]等人采用土地利用模型，从自然、经济以及政策条件三方面的变化对土地利用概率产生的影响进行分析。周沂[9]等通过2004―2008年城市统计面板数据研究了地理与城市土地利用效率之间的关系。杨勇[10]等人采用层次分析法（AHP）比较分析了经济开放条件下，对比内陆地区与沿海地区城镇化，研究了两地区的土地利用效率差异性。张荣天[11]等综合运用DEA模型、ESDA统计指数和Tobit模型，分析了长江经济带城市土地利用效率演变和驱动机制。

但目前关于土地利用效率的研究较少有针对工业用地效率的，同样关于重点研究城市中经济开发区的工业用地效率也较少。另外研究土地利用效率时DEA模型中的CCR模型和BCC模型是最常用的方法，但当存在非期望产出和过度投入时，采用该方法存在高估效率的现象。而DEA模型中的SBM模型弥补了这一缺陷，尤其在工业用地效率评价时可以将环境等负外部相应涉及到。故本文通过对比多种方法的适用性，结合研究对象的自身特点，准备采用SBM模型和BCC模型分析杭州市经济开发区工业用地土地利用效率。

二、杭州市工业用地现状分析

（一）杭州市工业用地供给量逐渐增加

通过杭州市2011―2014年的年度国有建设用地供应计划报告，从工业仓储用地、商服用地、住宅用地三个部分对比分析，结果发现工业仓储用地的供应量及比重在逐渐增大，2012年比重为11.58%，2013年比重为12.28%，2014年比重为15.68%，而商服用地和住宅用地的供应量及比重呈现减小趋势。

（二）工业用地“低价”出让现状

不同类型用地出让价格比较必须在区位相同的条件下才具有比较意义，区位不同会引起各种基础设施条件差异性。其次，两者价格会因为出让的时限不同而产生价格的差异，出让年限根据法律规定二者有一定差异性。另外居住用地出让为政府带来的是一次性收益，而工业用地出让属于多次收益，故政府从考虑吸引工业企业入住的角度会考虑低价出让工业用地，从而获得未来长期收益。通过对比2009―2014年工业用地和居住用地出让价格，通过计算得出居住用地价格是工业用地价格的33倍左右，这从侧面反映了现阶段工业用地出让价格呈现出“低价”出让模式。另外本研究通过采用基本地价公式计算出的基本地价和实际出让均价对比，确实发现实际出让均价低于基本出让价。

工业用地低价出让动机与两个因素相关，首先是低价出让具有引资作用，地方政府用过土地要素换资本要素的方式可获取投资的流入；另外是工业用地相关政策驱动，政府期望通过低价出让及地价变动影响土地利用效率、用地集约度和工业产业集聚度。地方政府为了保证财政收入，积极争取私人和外商投资，由于外商投资企业具有很强的流动性，故地方政府推出各项优惠措施吸引投资，于是提供廉价工业用地就是主要的手段之一。政府希望工业企业带来的经济效益弥补因低价出让产生的损失。

（三）杭州经济技术开发区工业产值占比高

1997年到2014年杭州经济技术开发区的产业结构中第一产业比重在1999年最高，也仅有2.6%，呈现逐年下降趋势；第三产业的比重从1997年的3.35%逐年上升到2014年的24.21%，表明服务业的发展优势。第二产业比重一直在75%以上，从1997年的96.65%到2014年的75.61%，呈现逐年下降趋势。因此杭州经济技术开发区的经济中心依然在工业上。

三、杭州经济开发区工业用地土地利用效率分析

（一）方法介绍

DEA是一种线性规划模型，根据多个投入和支出因素对决策单元进行相对效率评价的一种系统分法，称为CCR（Charnes、Cooper、Rhodes）模型。随后，Banker、Charnes、Cooper假定规模收益可变，在CCR模型的基础上提出BCC模型。模型中假设有n个决策单元，j=1，2…n，，，分别表示投入指标、产出指标以及相对效率值，BCC模型的线性规划为：式中，为目标函数；s.t.代表限制性条件；为各个决策单元在某一指标上的权重变量；和分别代表决策单元的原始投入和产出值。

Tone提出了SBM（Slacks-based Measurement）模型，它综合考虑了各决策单元的投入与产出，解决了投入产出松弛的问题。基于此，本文采用在DEA模型基础上发展起来的且考虑非期望性产出的SBM模型，该模型可以更好地模拟在环境约束下，考虑投入变量、期望产出变量和非期望产出变量之间的关系，分析系统效率。

在SBM模型假定系统有n个决策单元，且对应的投入向量表示为x∈Rm、期望产出向量为yg∈Rs1和非期望产出向量为yb∈Rs2，可以定义矩阵X、Yg和Yb如下：，，。其中，X>0，Yg>0，Yb>0，不变规模报酬下的生产可能集P为：，

，s.t.，，，其中，s-≥0，sg≥0，sg≥0，≥0，s表示相应的投入指标和产出指标，是权重向量。为非期望产出的SBM模型计算的效率值。目标函数 关于s-、sg和sg严格递减，并且0≤≤1。对于特定的被评价单元，当且仅当=1时，即s-=0，sg=0，sg=0，被评价单元才有效率。当

（二）评价指标建立

进行开发区工业用地利用效率评价既要注重研究区域土地的经济、社会效益，也应考虑土地利用过程中对环境产生的负效应。在指标选取时，指标分为三大类，分别为投入指标、期望产出指标和非期望产出指标。投入指标中重点选用了工业用地固定资产投入和工业从业人员数；产出指标中的期望产出指标选用了工业总产值、工业利润；非期望产出指标主要是指对环境有负效应的因素，本研究中考虑到工业废水排放量、工业废气排放量和工业固体废弃物排放量。但实际调研中发现，杭州经济技术开发区的工业废水排放达标率近几年都是100%，故不考虑这一指标，另外近几年的工业固体废物综合利用率均在92%以上，故同样不考虑该指标。以上数据均来源于2005―2014年杭州经济技术开发区国民经济和社会发展统计公报和杭州经济技术开发区年鉴。

（三）土地利用效率计算并分析

采用SBM模型对国家级开发区―杭州经济技术开发区2007―2011年的工业用地效率进行分析。在SBM模型中包括两大类模型，一类是基于导向型的SBM模型，包括输入导向和输出导向。另一类是没有导向的SBM模型。

本研究通过多次对比研究区数据，选择SBM-NonOriented

模型和BCC模型对比计算。在BCC模型中没有考虑非期望产出，即环境污染指标。SBM-NonOriented模型中考虑了非期望产出。若不考虑企业的非期望产出，采用BCC模型计算出2005―2014年杭州经济技术开发区的工业用地效率，其中2005年、2006年、2009年、2010年、2011年和2014年的效率值为1，其余四年的效率值均在0.9以上，这一结果表明在不考虑非期望产出因素下，工业用地效率均比较高。若考虑企业的非期望产出，采用SBM模型，2005年、2006年、2009年、2010年和2014年效率均为1，2007年、2008年、2011―2013年这五年工业用地效率均有下降，下降幅度较大的是2012年和2011年，分别下降了33%和31%。通过数据分析可以看出2011年和2012年工业企业的非期望产出相对较高。通过两种模型的十年效率值从侧面可以反映出低价出让工业用地对开发区工业用地效率提高有正影响。

四、结论

本文以杭州经济技术开发区为研究对象，首先对比分析了杭州市工业用地价格、商业用地和居住用地价格，其次对比了开发区基本地价和实际出让均价，从而反映出杭州市存在工业用地低价出让现象。进而采用SBM-NonOriented模型和BCC模型分别评价了2005―2014年开发区工业用地效率，高效的利用效率从侧面可以反映出低价出让工业用地对开发区工业用地效率提高有正影响。在使用模型评价中，因为时序较短，不能采用更加丰富的指标，所以有些年份的效率值为1，在以后的研究中可以采用更多全面的丰富的决策单元，以便提高结果的有效性。

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