虚荣经济下的房地产泡沫与其风险应对

摘要：文章引入虚荣经济的概念，分析催生房地产泡沫中的人的意识因素，并运用定性分析为主，定量分析进行修正的方法，直接快速的反映房地产泡沫存在的问题，避免了数学风险模型需要大量假设前提及其统计数据带有目的性和随意性而不能适应市场诸多因素变化的弊端。并根据分析结果从宏观上提出了相应的评价方法和应对措施，以促使房地产泡沫的软着陆。

关键词：虚荣经济；社会意识；房地产泡沫预警；定性分析

一、引言

虚荣经济是心理学和经济学衍生的词汇，这里的虚荣是市场虚假的繁荣，但更侧重人们对第一手经济信息的缺失导致内心盲目追求财富的狂热表现。笔者将虚荣经济定义为：由投资人或政府部门内心过度追求自身利益和对市场需求持过高期望而引起的名不副实的市场繁荣，这种虚荣经济最早表现在历史上的郁金香泡沫、南海泡沫事件（South Sea Bubble）、2008年美国的次级信贷危机（Subprime Crisis）和现在中国的产业结构畸形。

虚荣经济产生的直接原因是对罕见事物的爱慕、对财产的痴迷、对金钱的狂热等这些内心极度膨胀的欲望，这种欲望甚至超过他最初需求的很多倍，它并不是是马斯洛需求层次理论（Maslow’s hierarchy of needs）能解释清楚的。而经济学家马歇尔在《经济学原理》里的表述更佐证了这一点：“当一个人的财富增大时，他的食物和饮料就变得更为多种多样和昂贵了；但他的食欲是受自然限制的，而满足款客夸耀的欲望，比放纵他自己的感觉器官，次数更多。这一点让我们注意到： 多样化的欲望尽管是强烈的，但与优越感的欲望相比却是微弱的。”

其实，马歇尔所说的优越感不过是虚荣心，而不是需求层次理论中的尊重需求和自我实现。那么虚荣经济和房地产泡沫有多大关系呢？首先，满足虚荣即满足需求的一部分，房地产经济发展根据供需原理配置资源，需求旺盛则带动资金流入，需求萎靡则投资减缓。房市总是根据人们的消费倾向生产产品以满足需求。其次，需求心理本身就是一种意识心态，它虽然是客观事物的反映，却更容易受到市场导向、政府政策的影响。如果市场导向和宏观调控忽视房地产业与其他产业协调发展，过度强调扩大需求，就很容易催生房市泡沫，产生黑天鹅现象。这种黑天鹅效应是由于人类心理偏差引起的，虽然发生概率很小，一旦发生便造成较大的经济损失。

二、导致房地产泡沫的心理因素

我们常把资源分配归因于市场规律起作用的结果，但不论是价格理论还是供需理论，它们都直接受到人的意识和行为的支配。从唯物史观上看，社会意识不仅反映客观存在，而且对促进物质资料生产方式具有重要的能动作用。因此，房地产经济风险有时候并不是经济规律能完全解释的，而正确看待社会意识对房地产经济发展的影响更具有现实意义。推动房地产泡沫发酵的意识及行为大致可分为吉芬商品效应、非理性泡沫、红鲱鱼等几种现象。

1.吉芬商品效应

从需求函数（Demand function）角度看，降价使住房需求量增加，涨价使住房需求量减少。然而，在房地产销售市场，价格上升需求量本应下降反而增加。恰如吉芬商品，当价格上升时，需求量增加，价格下降时，需求量减少。这还导致另一部分人担心房价会一直上涨，就提前购买商品储存起来，使房地产资源更加紧缩，往复循环，房价再度拔高。

2.非理性泡沫

不论是投机行为还是投资行为，它们都直接或间接地受到环境或者他人意识的影响。显然，这些意识有理性与非理性之分。理性投资是以市场规律有效性为前提的投资行为，它反映房地产基础价格和商品在未来市场上的增值预期，而这些增值期望形成一定合理的房市泡沫。但更多的房地产投资行为是受非理性意识行为的影响，如羊群效应、群众效应、信息失真等，投资者明知道房地产商品价格远高于其实际价值，却随大流以更高的价格购买，循环往复，导致商品实际价格大幅偏离市场资源配置价格，形成房地产泡沫。

3.红鲱鱼现象

红鲱鱼（Red Herring）是一种宣传、公关及戏剧创作的技巧，借此转移焦点与注意力，它同时也是一种逻辑谬误。同样，在房地产交易中也存在红鲱鱼现象。开发商不仅在生产商品时想尽一切办法节约成本，还在营销策划中通过过度包装、宣传、鼓吹，不断抬高商品的价格，使销售价格远远偏离实际价格，催生更多虚体泡沫，以谋取更多的利润。

三、房地产泡沫的其他原因

房地产商品被称为人们的基本需求品，它不但是国家经济发展的动力，还推动了其产业链的进步。而从经济稳定性和产业相互关联的角度来看，产业链上的任一波动都必然影响其他行业的生存与发展。因此，房地产泡沫产生不单是人们认识局限性导致投机行为的结果，它也受产业链式反应的影响，存贷比就是其中的一个方面。

存贷比（Loan-to-deposit ratio），即银行贷款总额与存款总额之比。从银行盈利的角度讲，存款是要给存款人利息的，即占用存款人资金付出的代价，因此对于银行来说，存贷比越高越好，贷款越多则意味着它获得的失去当前资金使用权的补偿越多。一方面，房地产大规模开发需要向银行贷款，另一方面，人们购买房地产中40%～60%的资金也来自于银行贷款。因而，有银行提供贷款，房地产投机行为再次增强，泡沫再次被做大。但是，过度的投资会在一定阶段造成需求量急速降低。另外，从银行降低风险的角度讲，存贷比例应严格控制在一定范围内，因为流动领域内的货币供应量应要满足一定的货币需求量。如果存贷比超过一定的限制，必然会导致一定程度上的钱荒，进而引起泡沫破裂。

四、房地产泡沫预警与应对

房地产泡沫的风险预警机制大多数采用定量分析的数学风险模型，如VAR模型及对数周期幂律模型等，但数学模型并不能完全描述人们的社会活动。首先，因为人们在市场上的决策行为并不是一些离散事件，它们是在特定背景和条件下产生的一系列连续。其次，数学模型同样不能描述和推测未来复杂环境，更不能预测和应对突发事件，最后，数学模型中的统计分析数据带有很大的随意性、计划性。因此本文采用以定性分析为主、定量分析为辅的方法，直接从各方立场反映人民对现阶段房地产发展的态度及这种态度将会引起的行为，对房地产泡沫提出预警。

1.地域分类投票调查

本文选取中国各地区的各阶层为调查对象，主要以经济发展状况和各阶层收入差距作为分类标准。调查方法依据为：由于中国的各区域经济发展水平不一，各地区对房地产经济的依赖程度不同，房地产泡沫的大小程度不同，人民对房地产的需求及对房价的心理承受曲线不同。调查方式为：首先，对不同区域、不同收入的人对房价的可接受程度进行投票或统计调查，分为房价可接受并会购买、房价偏高但仍要购买、房价过高且不会购买几个层次并分别计算百分比；其次，分别赋予三个层次不同百分比临界点，即可接受并会购买百分比临界值为20%，购买但觉得房价偏高百分比临界值为30%，而房价过高不会购买百分比临界值为50%。 这三个临界值相互影响，相辅相成，当第三个百分比超过临界值，则前两个百分比处于临界值之下，此时房地产泡沫量增加，应做出泡沫预警并运用价格杠杆调整。

2.专家评分法

选取专家对现阶段房市进行评分，主要以行业差别作为分类标准。评分方法依据为：各行业对房地产业的关联程度不同，对房市发展的态度不同。评分方式为：采用0-5评分法并赋予各行业专家评分权重。首先认为房市无泡沫计0分，泡沫存在但很轻微计1分，泡沫存在对生活有影响但可接受计2分，泡沫存在但可通过其他方式贷款应对计3分，泡沫存在且影响正常生活计4分，泡沫严重导致房价超出人民支付范围计5分。其次，抽取银行、房地产开发商、房产中介、宏观经济研究四个行业专家进行评分并依次赋予0.1、0.2、0.3、0.4的权重。最后，进行泡沫期望值计算，这里的期望值越高，房地产泡沫风险越大。

3.房地产泡沫的应对措施

处理房地产泡沫主要是从供给、需求和投资引导三个方面入手。供给方面，减少对房地产商的银行贷款，促使减少房地产商品的生产。需求方面，促进“国五条”的实施，加大税收政策的杠杆调节作用。投资引导方面，逐渐调整产业结构，把社会资金引入到其他实体经济领域。

五、结语

中国是发展中国家，构建社会主义和谐社会是国家和人民的理想，协调利益关系、处理人民内部矛盾和维护社会稳定是现在社会发展不变的主题。而住房问题亦是关乎人民生存发展至关重要的一环，运用以上预测和应对方法，直接反映人民对房地产持续发展的态度，实行对房地产泡沫的风险预警，在泡沫破灭之前做好对该产业的调控，这对国家经济安全、产业结构转型和人民安居乐业具有重要意义。

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（作者单位：重庆文理学院）