从二度降息看楼市的“掰玉米趋势”

7月6日央行一个月内二度降息，市场中再次掀起一波房价反弹潮。从5月以来楼市成交量的持续回暖，不仅让开发商欣喜若狂，而且极大的影响了购房人的心理预期。再加上一些专家不断抛出，楼市由冬转暖已成不争事实、政府“打左灯，向右拐”等观点，这或多或少引爆了一部分恐慌性购房人群。到底本轮楼市反弹是阶段性“回暖”还是拐点式“反转”?

笔者的观点非常明确，即本轮反弹仅仅是阶段性平稳回暖而且绝不会出现2010年的房价暴涨!这背后的逻辑并不在于政府是否会推出政策大逆转，而是在于市场及住宅产品本身所蕴含的内在特性。

按购房人的需求层次分类，主要有刚需客户、改善型客户、投资客户和投机客户这三大类。而这三类人群的关注点也略有不同，刚需客户最关注首付款能否承受、改善型客户最关注能否获得按揭贷款、投资和投机客更关注金融杠杆有多高以及溢价空间有多大。从政策引导和购房人本身的购买冲动而言，这四类人群也是依次递减的关系。

按房地产的产品类别分类，主要有普通住宅、公寓与豪宅、写字楼和商铺。这三类产品的使用属性依次递减、投资属性依次递增。

如果以购房人需求层次为横轴、产品类别为纵轴，我们可以得出以下坐标图，暂且称之为“房地产投资魔方”。究竟是什么原因促成了2010年的房价暴涨?第一是由大量的各种属性的资金引爆的天量市场需求，过去长期以来，包括投资和投机需求在内的各种需求集中在普通住宅一个领域；第二是银行按揭政策的支持；第三是政府对炒作普通住宅没有任何限制。正是这三点原因促成了上一轮房价的非理性暴涨。而现在来看，银行按揭门槛以及限购基本砍掉了后两个原因。

未来一段时间，房地产市场会如何演绎?笔者认为势必是一个掰玉米的过程。想要看到金黄色的玉米颗粒，就需要一层一层的去掉玉米叶子。

对于刚需客户而言，其实没有什么最佳购买时机可言，进入购买能力范围即可出手，因为是自用需求。刚性需求也是本次降息的直接受益者。按照100万元的贷款总额、20年的还款期限计算，首套房贷利率如果执行基准利率，则降息前的月供款为7633元，降息后为7485元，减少了148元，总利息减少35568元。如果算上上一次降息的影响，两次降息将使购房者的月供款累计减少298元。从市场激活难度而言，刚需客户也是最容易激活的，不仅在于政府鼓励，更重要的内在购买动力。所以未来一段时间，政府对刚需的支持力度仍将会加大。从普通住宅产品本身而言，它其实并没有太多的资本属性，它的升值也并非靠管理运营。随着房地产市场的不断健全，普通住宅去投资化已成不可逆的趋势。

对于改善型需求而言，下一段时间可能成为政府引导放开的对象。从最初的政策立意来看，并没有直接针对改善型需求进行打击，只不过不容易有效区分“改善型需求”和“投资需求”，为了便于执行，一刀切的进行了打击。但未来，尤其是第二套改善型需求，银行按揭支持比例将提高。

对于投资需求而言，普通住宅肯定不是理想的投资标的，无论是从购房资格或者银行按揭，甚至包括升值潜力。对于不同资产量级的投资者可以选择不同的投资标的。资产量级适中的可以选择投资写字楼，运营难度也较低，投资回报又很可观。北京CBD顶级写字楼租金2011年同比增长超75％，相较于2010年48％的年增长率又有大幅提升，北京也成为2011年全球写字楼租金增长最快城市。租金水平排入全球前五，仅次于东京、苏黎世、巴黎和纽约；资产量级更大的可以选择投资核心区域的商铺，今年一季度北京核心区域首层商业租金同比上涨14.3％。商业增值的85％在于运营管理。因此，对于那些运营管理好的商铺，其升值潜力是非常可观的。

总体而言，下半年房地产市场将进入一个平稳发展期。普通住宅的房价既不会出现报复性反弹，也不会出现大幅下滑，更多的是缓慢上升的过程。开发商的营销策略也将发生改变，从以前的大量打广告的“粗放式营销”进入“精细化营销”的时代，通过举办活动、提升产品力等方式来抢占市场。从政府的角度而言，增加更多的投资机会，搭建有效的资金出口，如REITS等，有效分流投资性资金将成为首要思考的问题。