限购令对房地产业的影响分析

时间:2022-09-23 05:27:44

限购令对房地产业的影响分析

中图分类号:F293.3 文献标识:A 文章编号:1009-4202(2013)12-000-03

摘 要 一个国家房地产市场的整体走势直接关系到经济增长的整体趋势,也影响着经济波动。然而近年来,房价持续飞涨已经越来越偏离经济的增长速度,房地产泡沫化的趋势越来越明显,引起了舆论的广泛关注。政府为遏制房产暴涨的局面,出台了一系列房控政策,本文分析了新政实施了这几年间房地产的变化趋势,并提出相应的政策建议。

关键词 限购令 国家调控 房价

住房是关系到社会基本民生的重大问题,是社会稳定和经济繁荣的重要保障。考虑到我国人口多、土地少的基本国情,合理引导住房消费需求和消费模式一直是国家关注的焦点。然而从06年开始,我国部分地区出现了房价上涨过快的趋势。2010年开始实施的所谓史上最严厉的房地产调控,即通过行政力量强行介入房地产市场的供求,直接改变当期市场供求力量的对比,从而达到改变均衡价格、控制房价上涨的目的,自出台之日起,就因其合理性和有效性就备受争议。今年的两会上,限购令对“高房价”的作用再次成为代表们热议的话题。因此,正确分析和看待限购政策对于房地产调控的成功具有较大意义。

一、限购令出台的背景

1.1房价上涨过速

在商品房市场中,由于土地及资金等的限制、地方政府的治理需要、房地产开发商对盈利、房屋所有者对房产增值等的追求,住房往往处于相对匮乏的状态,从而具有了投资性质,吸引了投资者的目光。土地是不可再生资源,并且是十分有限的不可再生资源。但由于我国投资市场的发展不完善与不均衡,近年来有越来越多的居民把购房作为一种投资渠道,房屋价格的上涨更是进一步刺激了基于投资的购房需求。

1.2政府干预受限

诸多行政化的调控手段,例如打击囤地、严惩捂盘惜售等,效果疲乏,无法达到既定目标;而市场化的宏观调控政策迟滞不出:房产税出台的说法延续多年,却始终未能落实,多靠各类专家捕风捉影,令公众渐失信心。

二、限购令实施后对遏制房价攀升态势的影响

2.1 2010年出台至2012年

2010年4月30日,北京在出台的“国十条实施细则”中明确提出限购令的概念,将房屋购买与户籍直接挂钩。限购令在个人拥有房产数量上作了严格限制,并对房屋购买的首付比例和银行贷款利率作了明确规定。之后各地方政府纷纷出台各地限购令。例如深圳出台限购令,提出户籍居民限购两套住房,非户籍居民限购一套住房;上海市住房保障房屋管理局等五部门联合《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》,暂定本市及外省市居民家庭只能新购一套商品住房(含二手存量住房),违反规定购房的,房地产登记机构不予受理房地产登记。政策实行伊始,无论是房屋的成交量还是人们的买房热情都呈大幅下降趋势。

1)政府土地出让面积的变化。2010年下半年开始,城市的土地出让面积开始减少,到2012年上半年则几乎与2009年持平,第一季度的出让面积甚至不到2010第四季度的一半。究其原因,可归为以下几点:一是限购后,大中城市的房屋成交量都明显萎缩,大部分房地产企业在这种情况下选择消化库存,减少土地购入,减缓投资速度;二是房地产企业资金困难,大部分融资渠道都被收紧;三是土地供应开始出现郊区化,土地市场供需比例失衡:商业地块的占比明显增加,而住宅地块则明显呈现出郊区化趋势,影响了开发商拿地的积极性。

2)限购令出台后楼价涨幅和销售量情况。根据统计局2011年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况的数据,相比上月,新建商品住宅价格下降的城市有52个,持平的城市有16个。而相比上年同月,价格下降的城市有9个,比11月份增加了5个。涨幅回落的城市有55个。12月份,同比涨幅在5.0%以内的城市有60个;2012年,商品房销售面积111304万平方米,比上年增长1.8%,增幅比1-11月份回落0.6个百分点,比2011年回落2.6个百分点。

而从更直观的图1上看,2008到2010年年初,商品房的销售面积疯狂上涨。但从2010年第二季度开始,国十条颁布并执行,限购令也在各一二线城市如火如荼展开,限制了投机者们的购房数量。而对住房有刚性需求的民众则认为房价因此有了下跌的可能,放缓了买房的进度。

2.2013年初至今

国家统计局于今年6月18日出具2013年1-5月份全国房地产开发和销售情况,2013年1-5月份,全国房地产开发投资26798亿元,同比名义增长20.6%,增速比1-4月份回落0.5个百分点。其中,住宅投资18363亿元,增长21.6%,增速提高0.3个百分点,占房地产开发投资的比重为68.5%。而商品房销售面积39118万平方米,同比增长35.6%。

2013年1-2月份,商品房销售面积10471万平方米,同比增长49.5%,增速比去年全年提高47.7个百分点。而从2013年开始,房价又急速飙升,几乎超过限购前水平。

三、限购令影响分析

3.1产生积极影响的经济因素分析

从政策实行伊始所带来的一系列房价回稳、下降趋势来看,限购令在短期内还是具有较为明显的效果:限购令通过抑制投机性的住房需求,在一定期间内可以使市场上的住宅需求主力回到刚性需求层次,而这个层次的消费者为中层阶级居多。同时限购令还能通过改变需求格局以使房价回归到中等(偏下)收入阶层可以承受的水平,从而在一定程度上缓解住房问题。

因此,在房地产市场投机行为严重的情况下,限制投资和投机的不合理需求,同时促使其转化为市场的有效供给,从而推动供求关系趋向平衡,使过高的房价回归合理水平以提高市场运行效率在短期来看切实可行。当此背景下,限购令的出台由于迅速遏制了投机性购房需求,又延缓了刚性的住房需求,颇受好评。

3.2失效的经济因素分析

(1)长期性因素的必然存在。房地产调控政策出台以后,2011年6月的房屋销售面积从此前的300万平米一下跌至100万平米,在进行第二次调控后,房屋销售面积又从2011年9月的346万平米降到11月的260万平米,以上数据可初步表明人们对调控政策的适应能力和消化能力增强。从中国实际情况看,购房需求中占主导地位的即为刚性需求。根据调查显示,在新的一批购房者中约70%属于刚性需求,投机者处于投机行为而产生的住房需求固然可以通过一系列强制手段进行打压和遏制,作为民生之本的刚性住房需求则无法通过简单粗暴的行为来进行干预。目前的楼市需求都是“首套刚需+改善需求”,迟早都需要释放出来,而以抑制需求的短期政策难以在中期改变或改善楼市的供求关系。更重要的是,城镇化作为中国未来拉动内需的巨大潜力所在,将进一步带动房地产市场的发展,并释放大量刚性需求。而房地产资源本身的匮乏性必然会引起刚性需求的竞争从而推高房价。

(2)房贷执行新利率。2013年1月1日起,对于选择按年调息的房贷,各个银行将开始执行新的贷款利率,2012年7月6日前办理房贷的客户月还款额从本月起将会因此减少。2012年6月8日起,5年以上贷款年利率也就是房贷所对应的利率从原来的7.05%下调至6.8%,而随后的7月6日起,又进一步下调至6.55%。而利率下调正式被“消化”为房贷的减少则从2013年1月1日起正式兑现。另外,2012年以来,得益于地方政府对楼市政策的微调,以及中央货币政策得以放松,降准、降息等政策逐步出台使市场预期发生较大变化释放了一定的购买力。尤其是由降息引起的购房成本降低以及多地调整公积金政策,且刚性需求依然庞大等因素影响,全国商品房销售面积降幅持续收窄,并于11月份实现年内首次正增长,全国商品房销售额增速持续提高。

(3)土地财政与地方债。税收收入靠“房”,基金收入靠“地”,地方土地财政的怪圈并非一天了。在房地产行业征收的税种中,契税、土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税的税收收入增幅分别为 38.3%、34.7%、7.9%和7.5%,这些税收收入都归地方政府所有。地方政府出让土地使用权的收入,成为了地方财政的主力。因为土地出让后,地方政府还能获取包括建筑业、房地产业等营业税为主的收入,这些收入全部归地方支配。土地市场的发展与房地产市场的走势息息相关。土地供给限制影响住房供给增长,供需矛盾突出,从而促使房价不断上涨;资料显示,地方政府的举债规模从1.7亿元膨胀到6万亿元,为了缓解财政危机,地方政府进行土地的出让。开发商趁机大量囤地,致使房地产市场投机盛行,并干扰了宏观调控政策的执行效果。

政府出台了相关政策意图抑制“地王”抬头。然而,历经了2012年中期的低迷和中后期的蛰伏之后,年末各大城市再度进入了密集推地阶段,迎来了卖地高潮。仅在2012年11月27日至11月30日4天内,上海、北京、深圳、南京以及成都5地地王纪录就相继被刷新。

而就在近期,国家审计署公布的《36个地方政府本级政府性债务审计结果》显示:18个省会和直辖市,有17个承诺以土地出让收入来偿债,比例高达95%。这就解释了为什么在楼市调控重压之下,地方政府依然掀起一轮轮卖地高潮,各地“地王”频出的现状。从宏观面来看,最近几年,土地出让收入都占到了全国财政收入的1/4到1/3;而对于很多三四线城市而言,其土地出让收入能占到地方财政的一半。显然,各地严重依赖土地财政以规避地方债爆发风险的现状直接导致了房价的居高不下。基于此,国土资源部将在全系统作出部署,在做好稳供应、稳价格、稳预期等工作的同时,重点抓好五方面工作,促进已供土地开发建设,形成土地的有效供应,缓解房屋供需矛盾。,一是建立房地产大企业和大地块跟踪督查制度。二是重点清查土地出让合同履约情况。三是加强房地产用地履约的诚信体系建设。四是继续加大闲置土地处置力度。五是调查违规供地和违约房地产用地,促进市场运行规范有序。

(4)限购令本身的局限性。理论上,限购之所以未达预期效果,既有政策本身的问题,有中国房地产市场的问题,但根源在于经济问题的政治化。市场经济条件下若采取行政手段解决商品短缺问题,主要是对商品直接限价,而很少或基本不用限购,除非是在战争等特殊情况下;而且,即使是限购,也把它局限在一个很短很小的范围里。非到万不得已,市场经济下不宜、不必、也不能采用限购干预措施。限购关系到市场的自由交易权利问题。说穿了,限购实际上就是剥夺了一个人的市场交易资格。市场建立的关键是交易双方权利平等,能够自由进出、自由买卖,倘若交易主体被剥夺了自由交易的权利,很难说这样的市场是完善的。特别是,被剥夺交易权利的市场主体不是一个两个,而是一个庞大群体时,这个市场能否建立或发展都成为问题。实际限购令实行后,市场的普遍反应是成交量急剧下降,价格却依然坚挺。其原因是限购令只能暂时冻结部分需求,但并不能增加存量房的供给。它仅仅是一个特殊时间段内的政治手段,究其被赋予的规定和属性并没有触及商品房市场供需问题的核心,只是简单的干预了市场上的消费主体的资格,无法从根本上扭转供需矛盾。政策的阶段性作用必须要有政策的持续性和长期性作为保证。因此,它是否能达到管理者所预期的效果,并不能单纯从几个数据上进行判断,还应该结合近几年的政策和各地的具体房市状况来决定。

3.3对提高限购令政策效果的建议

(1)加强保障性住房建设。供需矛盾突出是房地产市场价格上涨的重要因素之一,仅仅靠抑制需求不可能从根本上解决房价问题,更不可能解决住房问题。因此要想稳定房价,最根本的方法就是增加供给。然而基于目前房地产市场投机过度,刚性需求消费主体又聚集在中低收入阶层的社会现实,一味增加普通商品房的供给量显然是事倍功半的做法。长期来看,政府更应着重于居民收入水平的提高和收入差距的缩小。用提高收入水平的方法来消化高房价,加强对社会中下层住房需求的关注,增加廉租房、经济适用房以及中小套型商品房的供应比例,从而实现对整个房地产市场的价格与分配的调整。

(2)降低土地财政对地方债的支配程度。简析各地政府用土地出让收入来偿还地方债的原因,主要有以下几点:一、地方发展的局限性与不均衡性。相关产业无法获得长足发展,导致各地政府可用来偿还地方债的手段贫乏单一。二、土地收入获得轻易,地方政府惰性和腐败现象严重。由于和其他产业相比,土地收入极易获取,相关成本又极低,是偿还债务的最理想收入。三、地方债偿债制度的不完善。导致地方政府有机可趁,日渐依赖土地财政。

而要解决这个问题,一是需要地方政府从根本上开源节流正视债务危机,二是需要增强地方经济的发展,大力扶持特色产业,寻找其他切实可行的还债途径,三是完善地方债机制的运作,降低土地财政作为偿债的担保作用,从而减轻地方政府对土地出让收入的依赖性。

四、总结

限购令虽然能在短期内遏制投机者的投机势头,减少房屋的投机性需求,从而在短期内有助于中低等收入群体在商品房市场上获取住房资源,满足这部分消费者的刚性需求。另外,在政府持续的限购、限贷等措施的打压下,不排除一些资金实力不足的开发商迟早要面临资金链断裂的问题,从而不得不降价售房,但是,要使房价回归到一个合理的价位,指望限购令是不可行的,代价太大。对房地产的调控不能像西医一样一味下猛药,而应如中医一样慢慢调理,但这就要求态度坚定,同时要综合治理。所以,必须在土地制度、供给方式、人口结构、资源配置和收入分配上进行系统的改革,做好了这些基础性工作,市场自然会去调整与规范自己的行为,也才能最终解决好房价问题。

房地产市场的供需问题仍是亟待解决的最根本问题之一,政府应在现行限购令的基础上寻求从根本上解决供需矛盾的方法,彻底保障公众的住宅权和私权,并继续巩固限购令的阶段性成果,为我国房地产市场的健康稳定发展保驾护航。

参考文献:

[1]张旭材.供需因素对房价的影响分析.中国集体经济.2012(12).

[2]郭思佳.经济法视角下的商品房“限购令”分析.经济研究导刊.2012(35):160-161.

[3]李恒.住房分配机制中限购令政策的法经济学解析.法学论坛.2011,26(3):106-111.

[4]张中尚,王宪.关于稳定房价,实现供需均衡的微观经济学分析.财会月刊:理论版.2011(5):65-67.

[5]张红.房地产经济学.清华大学出版社.2005.

上一篇:典型零件工艺设计课程教学方法设计探究 下一篇:引入户外奥斯卡,用热爱叫醒人生