时间：2022-09-23 08:20:36
提要价格是市场经济中企业竞争的重要决策变量。作为一个企业，在市场上的各种竞争策略最终都将在定价决策上得到体现，研究和确定合理的定价方法和策略已成为企业在激烈的市场竞争中战胜对手、扩大市场份额、取得经济效益的先决条件。
关键词：可比楼盘；定价方法
中图分类号：F293.3文献标识码：A
一、引论
房地产定价方法是房地产经营过程的核心与实务。如何根据目标客户的需求、竞争者的价格实施情况以及开发企业本身的成本费用来合理地设计自己房地产产品的价格，成为房地产企业经营过程中异常具有挑战性的课题。但是，对于房地产定价模型和方法的研究却没有像房地产市场那样得到应有的重视和发展。由于房地产项目的异质性较大，不可能像其他批量生产的产品一样采用统一的定价模式和方法。因此，对房地产定价方法和模型的研究相对落后。无论国内国外，关于房地产定价方法和模型方面的书籍少之又少，相关的学术论文也较为缺乏。在这种情况下，房地产开发商不得不采取一些经验方法来进行估价，如成本法、比较法。这些方法由于缺乏科学的依据和理论的指导而往往不能真实反映房地产项目的真正价值和市场价格。
二、现有定价方法及其弊端
定价方法是企业为了在目标市场上实现定价目标而给产品制定的一个基本价格或浮动范围的方法。虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。房地产企业定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价和竞争导向定价三类。
（一）成本导向定价。成本导向定价是以成本为中心，是一种按房地产企业意图定价的方法。其基本思路是：在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。成本导向定价主要由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定价法三种方法构成。
（二）需求导向定价。所谓需求导向定价，是指以需求为中心，依据买方对产品价值的理解和需求强度来定价。其主要方法是理解值定法和区分需求定价法。
（三）竞争导向定价。竞争导向定价是企业为了应付市场竞争的需要而采取的特殊定价方法。它是以竞争者的价格为基础，根据竞争双方的力量等情况，制定价格，以达到增加利润、扩大销售量或提高市场占有率等目标的定价方法。竞争导向定价有随行就市定价法、追随领导者企业定价法两种。
三、可比楼盘量化定价模型
（一）可比楼盘量化定价原理。近似于市场比较法。首先，选择在地段、功能、定位档次等因素与目标楼盘类似，具有较强可比性的项目。其次，对可比楼盘的评判因子通过专家评分法量化处理，确定可比楼盘价与评判因素评分值的数学关系，将这样数学的模型套用到目标楼盘，寻求目标楼盘售价。而市场比较法是指与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
（二）可比楼盘量化定价步骤
1、楼盘质素考量指标的构成和权重确定。就一般而言，影响楼盘价格的因素主要有：地段、产品、环境、配套和服务五大类。在此五类因素基础上可以再细化出若干项。
确定考量指标后，要将指标进行量化需采用专家评分法，由若干资深专家对每项指标权重赋分，加权平均确定每个指标的权重。针对地段、配套等指标评价有指标含义。参照指标示意采用1～5分进行评分。其中单项评分5分，表示楼盘该指标的评判结果越好。实际评价时，每项指标按照相互对比评分。如地段这个指标，某个楼盘表现绝对的领先和突出就是5分，其他楼盘在该指标上评分都相对其表现进行，相对最差的为1分。
2、通过对可比楼盘质素评分和价格的回归分析，找到公式：Y＝a+bX。楼盘的价格和其本身质素是存在一定关系的。通过可比楼盘质素得分X和其楼盘价格Y，运用最小二乘法建立一元线型回归方程：
Y＝a+bX（1）
其中：Y为楼价；X为楼盘质素评分。
3、将本案的质素得分Xf，带入公式，则Yf=a+b×Xf，可以得出目标楼盘F的价格。假设楼盘A、楼盘B、楼盘C、楼盘D为已知楼盘，楼盘F为所求价格的目标楼盘。
4、考虑一些未来事件对房价的影响，需要对价格进行一定的修正。首先确定未来事件，其次估算事件对房价影响浮动程度，最后预测事件发生概率。如式（2）修正目标楼盘价格：
Y=Yf+Y（V）+Y（S）+Y（Z）（2）
Y（V）、Y（S）、Y（Z）为未来事件对房价的影响。
假设有若干相互独立的事件（这些事件相互之间对房价的影响不会产生重叠。比方说在考虑随着时间因素房价上涨的时候就不能考虑因为道路修通造成房价上涨的因素），按照未来事件对房价影响的期望值对房价进行时间的修正，可以求出未来事件对价格的时间修正值Y（V）、Y（S）。
四、结束语
可比楼盘量化定价方法适用于拿地前预案、新项目一期定价、市场变化等决策难度高的项目，或无经济模型指标参考情况下的定价。它是和周边楼盘、竞盘比较定价，相对科学，有理论支撑，考虑了未来事件对房价的影响，但受主观打分影响较大，因主观认识偏差可能变成数字游戏；不能完全覆盖市场方面的影响。
（作者单位：重庆大学建设管理与房地产学院）
主要参考文献：
[1]韩剑鸣.房地产定价模型的研究.宁波职业技术学院学报，2006.3.
[2]王维安，贺聪.房地产价格与通货膨胀预期.财经研究，2007.12.
[3]中国房地产估价师学会.房地产二估价理论与方法.中国物价出版社，2007.5.
[4]韩伯棠.房地产定价模型及应用.北京理工大学出版社，2006.
[5]麦肯齐.房地产经济学.北京：经济科学出版社，2006.
[6]袁桂芹，周继远.论商品房价格的合理确定.山东建材，2005.3.
[7]王磊.济南市房地产开发公司卧龙花园商品房定价策略研究.西安理工大学硕士论文，2006.