上涨还是止步:漫谈房价

金九银十行将结束，房价止步于政府强有力的政策出台。

房价何去何从？房子其实也就是一种商品，只是价格昂贵，又不容易携带变现，除了这两点之外，和其他商品并无二致。简单化理解，比引入时髦词汇，什么“丈母娘经济学”要容易理解。

既然是商品，那么其价格就是由供需决定的。政策调整影响价格，从供需两个方面，直接限价的方法有多荒谬，不展开谈了。相比新房，二手房才是真正的房地产市场。笔者去看房地产市场，从不看新盘价格，也不看统计出来的成交价格。笔者建议，没事翻开某大型连锁中介（L打头的），“地图找房”“成交走势”一应俱全。这里提示下，这是为了研究价格变动，而非建议买二手房。新房和二手房走势关系高度拟合，只高低之别。

房价怎么走？先说下房价见顶特征吧。首先，房价高的买不起，这个买不起，可以理解为房子要用当前工资两辈子（工作60年）的钱去买；其次，房子交易非常频繁，交易量大增；第三，出现连环单（就是买房需要先卖掉自己的，形成三到四个连环单）；第四，宽松购房和贷款政策，这个从2009年以后就没有怎么出现过，今年去库存除了北上广深，又重演了一次。上述因素叠加，形成的是过度投机市场，过高房价、过度炒作、紧绷信用链条以及宽松环境。可以想象，2016年以来，房价就是在这些因素的叠加下一步步推高。北上广深限购却暴涨，因为全国房市一盘棋，货币是聪明的，只会寻找合适投资机会。

那房地产要涨到天上去吗？先引用席勒名著《非理性繁荣》所说的，“根据经合组织国家统计，房价见顶一般在股市见顶后两年”。

想补充的是，由于中国政府政策出台速度快，两年这个区间可能缩短。如果政府不出台管控措施，房价真的会冲过均衡点，奔向顶点，时间点在明年上半年。政府政策出台，这个速度也就大大放缓了。

以上分析整个房价形成的过程，不能机械地套用到某些具体个例，例如学区房、通州新北京以及燕郊，因为稀缺性和移民人口是影响这些区域价格的主要因素。

房价在未来下跌的空间是不大的，而上涨的速度严重受到影响，但依旧会震荡上行，某些热点特殊区域会表现得更强劲。因此，北上广深上演的房价上涨并未最终结束，只是被政策卡住，其有效需求会逐步释放出来，一面托住市场不下跌，一面继续缓缓地推动上行。而三四线城市由于人口迁出，房价停滞或者下跌是很正常的。