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摘要:进入2013年以来,随着上一阶段调控政策影响力的弱化,国务院在房地产市场再次陷入新一轮的爆发性增长的情况下出台了《新国五条》,研究在该新政的影响下我国房地产市场的发展现状和发展趋势,并针对地产行业的发展提出看法。
关键词:房产新政;限购;房产投资;房产“泡沫”
中图分类号:C93文献标识码:A文章编号:1672-3198(2013)08-0030-01
1房地产新政产生的社会背景
近几年,我国房地产行业蓬勃发展。各地区的房价一路飙升,尤其是一、二线城市的商品房价格上涨迅猛,远远超出了当地居民的购买能力。进入2013年以来,随着上一阶段调控政策影响力的弱化,中国房地产市场再次陷入新一轮的爆发性增长,并再次引起多方讨论,“泡沫论”、“供需论”不绝于耳。在这种背景之下,国务院于2013年2月出台了《新国五条》,以遏制我国房价过快上涨的势头并规制与之相关的房地产市场不正当竞争行为。
2房地产新政实施的主要职能
一是严格实行房产工作问责制,细则明确指出对行政区域内住房供不应求、房价上涨过快的热点城市,应指导其增加住房及住房用地的有效供应,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标;对存在住房供过于求等情况的城市,也应指导其采取有效措施保持市场稳定。同时对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的,要进行约谈和问责。二是坚决抑制投机投资性购房,新政扩大了限购区域,要求进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率,并要求对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征,从长远来看,这套组合对房价的调控起着至关重要的作用。三是稳定房价,新规要求原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量,还扩大了住房保障范围,年底前,地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围,在一定程度上解决供需矛盾,稳定房价。
3房产市场现状及2013年房产行业展望
3.1房地产行业现状
首先,房地产开发规模继续保持较快发展。我国房地产不论是投资规模还是开发规模都快速增长,全国房地产施工面积每年以25%的速度递增,而其余各项指标每年的增长幅度也都超过了10%,最高的达到了30%。2012年,房地产开发企业房屋施工面积573418万平方米,比上年增长13.2%。其次,投资开发区域发展不平衡,这种不平衡主要表现在不同地区的增长速度和发展规模上,2012年,东部地区房地产开发投资40541亿元,比上年增长13.9%,中部地区房地产开发投资15763亿元,增长18.3%,西部地区房地产开发投资15500亿元,增长20.4%。三是二手房成交显著增长,在新政出台后涉及到二手房的个税从严按差额的20%征收,使得许多买房者预期二手房价格攀升,卖方者也感受到新政的压力,导致许多地区的二手房交易呈现暴涨现象。
3.2房地产市场展望
鉴于当前一些城市房价上涨压力较大和市场供求不平衡,2013年中央政府仍会继续坚持房地产调控政策不放松,继续实施差别化的信贷、税收政策和限购措施。同时,注意将现行调控政策和中长期制度相结合,对合理的改性需求给予支持,从宏观环境上来说,2013年经济形势将好于2012年,在政策调控上还依然会坚持从紧取向不放松。在市场层面上,国家把积极稳妥地推进城镇化作为扩大内需的最大潜力所在,房地产业与城镇化紧密相连,加快城镇化必须要求房地产保持平稳健康发展。中央政府都已明确了对合理的改善性住房需求给予支持。所以2013年市场环境整体发展将维持平稳发展态势。房价走势方面,土地供不应求,新城镇化带动房产市场发展,居民收入增加都是房价上涨的长期推动因素,与此同时经济增长趋缓,空置房增多,供需失衡、已有的房地产调控政策不放松,等会在短期内给房价形成一定的上行压力。在各项影响因素的综合作用下,预计2013年商品房价格将延续2012年平稳增长的态势。
4 对未来房地产业发展的几点建议
(1)加强相关领域配套建设,为房地产市场健康发展提供良好的制度环境。不断提高服务水平,统筹做好道路、供暖、公交、学校、医院等配套基础设施建设,促进房地产市场健康稳定发展;继续坚持住房市场化改革方向。
(2)转化地方政府行为机制。在房地产调控中,地方政府必须明确自己的职能,落实调控房地产市场的政策措施,有效约束自己的谋利冲动,抑制房地产市场过热的局面。
(3)完善二手房交易市场。加强市场监督力度,提高二手房行业的入市门槛,重点扶持一批实力强,口碑好的经纪公司,发挥二手房的积极作用,从而增加房地产市场的整体有效供给。
(4)建立多元化的中国房地产市场体系。目前,中国房地产市场的热点主要是集中在一级市场上,二级市场、三级市场的发展较为落后,尚未建立起完善的市场分级体系。政府应该积极引导二三级市场健康发展,促进多级市场联动。
参考文献
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[2]章月兰.论我国房地产新政对楼市的影响[J].中国城市经济,2011,(8).
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