公团住宅:日本住房建设的启示

公团住宅是日本在战后经济高速增长时期，由政府设立的公共性住宅体系。所谓公团，是为了整合社会资本，由中央和地方政府，以及其他公共机构出资设立的公共法人，具有独立的经济核算地位。

政府主导建设的公共性住房

公团住宅是日本公共性住房的一种。

1955年，日本住宅公团是以住房困难的中低收入阶层为对象，实施大规模的住房开发而设立的。当时，随着城市化高速发展，大量人口向城市流动，住宅供应极度不足。1956年，千叶市和市完成了第一批公团住宅；1960年代起，住宅公团陆续在大阪郊外建设了大阪新城、在东京郊外建设了多摩新城。这些住宅的建成，极大地缓解了市民的住房需求，也为缓和社会冲突发挥了重要作用。

1 9 8 5年，考虑到因人口、产业的集中，大城市周边地区住宅明显不足，日本政府设立了宅地开发公团，用于进行住宅的大规模建设以及公共设施、交通设施的治理。1991年，日本住宅公团和宅地开发公团合并，建立了住宅・都市整备公团。

在这一时期，大规模的城市化和高速增长的局面已经结束，日本经济进入了发展安定期。新的都市整备公团将重点转向特别需要改善住宅状况的城市，在提供人居环境良好的集中住宅和住宅用地的同时，推进城市的再开发和城市公园的修建。由于经济安定期住宅需求的减少，该公团的建设重点从过去重视数的建设，转移到重视质的建设。

在1995年阪神大地震发生后，住宅・都市整备公团尽全力进行恢复、复兴活动。至今为止，除了建设2万户新住宅外，还推进了抗灾性的城市建设。在神户三宫以东大约2公里，建设了“神户东部新都心地区”，就是灾后“神户市复兴计划”的标志性工程。

公团住宅促进社会和谐

1999年，为了改善大城市地区的人居环境，增强城市功能，日本政府将住宅・都市整备公团改组为都市基盘整备公团，又在2004年形成了今天的都市振兴机构（UR）。目前，都市振兴机构有注册资金8843亿日元，工作人员4308名，在日本各地都开设有营业所。

在此期间，随着人口老龄化，大规模住房需求的减少，都市振兴机构不再提供用于出售的住宅，将业务重点放在城市基础设施的整备和租赁住房的供给上。同时，该机构也不再直接进行建设，而是将工程交给开发企业。只有在没有开发企业竞标的情况下，该机构才自己直接开发。

都市振兴机构认为，城市复兴工作，需要大量的投资和专业知识，如果单纯由民营企业家和地方公共团体来实施，将面临许多困难。于是，日本的公团住宅，由政府独立供给与维护，逐步转向政府、非赢利组织、私人机构以及其他公共机构之间的相互合作。

公团住宅对社会发展的另一大贡献，是稳定劳动力成本，促进社会团结。早在1951年，东京大学建筑学教授吉武泰水提出了“公营住宅标准设计51C型”，成为了战后日本公共住宅的标准样式。这一标准设计，根据当时社会调查的结果，提出了“寝食分离”和“确保父母和子女分别拥有卧室”两个基本概念，将一套住宅划分为餐厅+厨房（DK）、父母的卧室和孩子的卧室2个卧室。由这3个空间组成的51C型住宅被称之为2DK，面积一般在40-50平方米之间，并全部确保了朝南的朝向，为市民提供了值得憧憬的生活空间。在此后的日本公私住宅建设中，2DK的理念被大量推广，并通过卧室数量的增减，发展为1DK或3DK等多种标准化设计。

目前，都市振兴机构实现了公共住房的租赁数字化，根据“先到先得”的原则，向社会公布空房信息，求租人随时可以在网上预定；房租价格低于市场平均水平，且没有租期限制，因而深受包括中产阶级在内的日本市民欢迎。

应对都市振兴的新挑战

现在的日本，正面临着如环境污染、少子高龄化等诸多问题。为此，日本都市振兴机构适时进行了战略转变，以应对新的挑战。

第一，从“闲置地区”到复合型城市的复兴，通过产业结构的转换，进行土地利用的大规模重组。例如在东云地区（东京都江东区），随着工厂和仓库的迁移，进行了沿岸地区新的综合土地利用。东云地区不但可以使人领略到森林的自然风景，又可以体会到像银座和台场那样的都市氛围。东云推出的新式租赁住宅，以其“设计居家生活”的理念和著名建筑师团队的加盟，而倍受瞩目。

第二，使人、物、文化相融合，形成城市生活・交流・经济中心。在横滨“MinatoMirai21”整备工程，把两个地区――关内・伊势佐木町和横滨站周边的市中心连接起来，是展现横滨新魅力的大规模工程。自1983年动工以来，高水准的城市基础建设逐步推进，标志性塔楼和公主广场的建成，使得横滨向国际化城市大步迈进。

第三，以创建防震防火的安全城市为目标。在三轩茶屋地区（东京都世田谷区），考虑到道路狭窄，老化木制住宅比较集中，该机构为方便紧急车辆通过而拓宽道路，同时修建了防灾广场。而在大洲一丁目地区（千叶县市川市），通过将工厂原址改建为防灾公园，建成了一个紧急避难区。平时这里是儿童及大人们的休息场所，同时也预留了在紧急情况下的临时帐篷。

第四，实现通勤便利的便捷生活。例如在桃井三丁目地区（东京都杉并区），将大规模的汽车工厂原址整体改建成防灾公园和市区，强化了地方的防灾功能。另外，通过保留树木，修建公园、林荫道等设施，以达到与周边环境和谐共生的目的。

日本的公团住宅建设，使得社会和谐得以实现、劳动力成本得以控制、城市竞争力得以提升，对经济复兴起到了长远的推动作用，对当下中国无疑具有十分深远的启示。

作者：旅日著名学者