浅谈房地产市场

摘要：房地产业是国民经济的重要支柱产业，不仅对于实体经济，而且对于虚体经济的同等重要。在2012年中央经济会议提出了城镇化这一题材，实则是借助房地产来拉动中国经济的发展。本文结合国内外的经济形势来，针对房地产市场的调控给出了几点建议来解决房地产泡沫。

关键词：房产调控；城镇化；对策

温总理说：房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。根据2012年的中央经济会议，会议提出“要继续坚房地产市场调控政策不动摇”。但是现实房地产政策中确实正在出现“微调”，政府已经公开认可首套的差别化的信贷政策、普通住宅标准调整，还有最近公积金贷款政策的微调，以及由于降息、降存款准备金率、等货币政策的定向宽松等。“微调”主要围绕首套房“自住需求”进行，并没有对于投资性需求起到鼓励入市的作用。当前的政府层面已经认可这些差别化的限售与信贷政策以及其他已经认可的补贴和鼓励措施。

贾康指出房地产税的改革有利于实现中国税制从间接税到直接税的改变，将更有利于社会的公平，有利于政府对土地财政的依赖，形成更趋合理的公共财政机制。但是也有人对他批评至极，譬如华远地产股份有限公司董事长任志强的炮轰他是在糊弄老百姓，任何与房子与持有的税收，一定会提高房子交易的税收，一定会推高房价，房地产税一定会在租金或者房价中由消费者承担。房产税的改革太过柔性了，在个别试点的实施的效果还算不错。例如重庆在对别墅房就收的非常顺利，百分之九十九点几都收上来，只有个别的找不到房主的人，没办法征税，但考虑满两年公告社会：房主若再不出现的话，将把这种不动产充公。总体来讲房产税是针对高级的住房而言，其效果甚微，影响面较窄。

从房地产市场来看，调控限购措施暂时不会取消，但是没有理由进一步从严，这是经济上保增长、政治上维稳大局以及解决民生问题的关键；以前政府一方面对房地产调控限购，一方面推出保障房建设；新一届政府一方面强调调控限购不动摇，一方面推出城镇化这一题材，实际上仍然是变相的房地产；这两个互相矛盾的措施清清楚楚告诉我们政府的政策走向和房地产调控限购的实质；城镇化的初衷是借助房地产想城镇的延伸进一步带动中国经济的增长，但是这一题材并不现实。

正如许小年的观点城镇化是经济发展的一个结果，而非政策工具，城镇化是一个无心插柳柳成荫的一个过程，城镇化并非一剂灵丹妙药。中国人把城镇化神化，探究原因，不必要触动复杂利益关系即可调整结构了，只要抓住城镇化这个环节，中国的经济将以8%的速度至少再增长20年。回顾历史，其实并非如此。中国20年前的城镇化是20%到至今的50%。

针对房地产市场，并结合国内外的经济形势，给出了几点对策。

1、建立商品房价格储备

应付价格战的最好方法是以价格战对付价格战。具体的做法：在重要城市建立商品房储备，在房价上涨过快的时，把商品房储备有计划投放到市场，来缓解价格上涨的压力，从中国的历史经验来看，国家有中央储备粮和中央储备肉，这些措施在物价上涨的年份起到了控制物价上涨的作用，至少在短期内缓解了压力，房地产业可以考虑这类的措施。国家不仅要卖出房子，也要购回房子，在房价低并威胁整个经济的时候，国家甚至要购回房子来稳定房价。

2、建立独立房地产监督机构

在未来，我国需要建立一个全新的政府机构来监督房地产市场，比如房地产监督委员会，这个全新的机构将完全地独立，它不属于任何一个部委，直接向国务院负责。房地产监督委员会将发挥与证监会与银监会类似的功能，他将拥有制定房地产法律法规，监督房地产健康发展的全部权利，其他任何和房地产相关部门，比如建委，土地审批，消防等都将会房监会的监督，这是加强房地产腐败上的一个重要的环节也是必不可少的环节。

3、以时间换取空间

中国的房地产的价格已经上涨到老百姓无法承担的地步，而根本的解决方法只有以时间换取空间，具体的做法：先减少房价上涨速度，等待生产力和居民购买力上涨到可以负担的阶段，再全面放开房价的管制，这是唯一也是最完美的解决房地产泡沫的方法，在2012年中央经济会议提出收入倍增计划。在我们的收入倍增的计划完成之后，相当于一部分的房价问题可以得到解决。

这个问题的关键在于如何实现收入倍增的计划。GDP 出来之后就由政府，企业，居民三家分，要使居民收入与经济收入增长同步，政府与企业的收入增长不能高于经济的增长，否则对居民收入有挤出效应。要政府与企业让利，实属不易，首先财政收入不能增加太过，财政税收部门的工作绩效应该加上一条：不要受过头税，没有完成任务，税收多了绩效评估时也要扣分，在具体执行上，可以提高个人所得税，加大对小微企业的减税力度，加快营改增。

企业也要向居民让利，企业收入严重的苦乐不均，暴利企业在提高居民的收入收入上应该承担着更多实物责任，如果把存款利率提升1%，每年农民的收入就会增加4000亿元，另一个可行的的办法是加大国有企业向国家财政分红的比例，例如从目前的5%-10%提高到25%-30%，那么财政的收入就会增加3400亿元-4500亿元，国家财政在把这笔钱用来给城乡低保人群与退休人员增加保障收入或提高退休金就合理了。