中国急需发展养老地产

鉴于人口的迅速老龄化，是否发展为老年人提供住房的养老地产已成为在中国备受争议的话题。中国的传统观念是“养儿防老”，因此，抚养孩子常常被认为是养老计划的一部分，其重要性更是凌驾在储蓄和任何财产之上。

独生子女政策的固有问题

从传统上看，中国过去养老地产没有存在的必要。像由五到十个个体的小房子组合起来的四合院，让几代人生活在同一屋檐下。然而，随着20世纪70年代末计划生育一胎化政策出台后，人口结构随之变化。这种变化帮助扫除了传统做法，并引发中国养老地产的需求不断增加。

独生子女政策使得中国的出生率在2011年降低到1980年的一半。然而，过于苛刻的措施也使得中国进入老龄化社会。现在60岁以上的人占总人口的13.3%，而8.9%的人口年龄超过65岁以上，根据联合国标准将中国作为一个老龄化社会。这在发展中国家中是不寻常的。

亲朋好友靠不住

平均寿命的增加和低出生率的共同作用导致高抚养比的存在，比如说一个成年人现在往往要赡养两个父母和四个祖父母。如果老年人的社会保险，个人储蓄和养老金计划未能提供足够的收入，那么老年人所在家庭的成员将不得不依靠一个小型的亲戚网。

同时，新出现的工作惯性正在恶化这个局面。来自农村的年轻人为了寻求就业机会，纷纷进城打工，离开祖父母，农村的留守老人过着孤独的生活，这种情况是非常常见的。目前，大约有40%的老年人口独自生活在农村，外出打工的后代只能在节假日期间返乡照顾老人。即使祖父母搬到城市和他们的家人一起生活，当其他家庭成员都在工作或者在学校的时候，他们也经常白天独自在家。

是时候来解决这个问题了。 “空巢老人”在中国老年人口中比例已经超过50%，且比例正在逐年增加。城镇和村庄的大部分设施并不能满足老年人的特殊需要。在城镇地区，几乎没有土地可建立新的养老俱乐部，所以他们通常从旧建筑改造，从交通、来访、设计方面来看，都不能满足老年人的需求。

为老年人提供住房的“养老地产”在中国是一个新的概念，被看作是解决这些问题的一个方法。养老住房是专为老年人特别设计的，每个人或每对夫妇分配一间公寓式房间或套房。额外有配套设施提供公共饮食，娱乐与卫生服务。老年人可以租用或购买这些房屋作为普通住房。

到目前为止，中国的房地产市场主要包括私人住房，社会住房或经济适用房，为老干部提供服务式住宅和养老住房的仅有一小部分。养老地产在中国是罕见的，但在西方社会中却是历史悠久、久负盛誉的。养老地产在美国现有公屋单位数量中占了约9%，在英国约2%。

养老地产的必要性

在中国通过提供更多的养老地产将带来大量的社会效益和经济效益。这其中包含更好的护理服务，能提高老年人的生活质量，并延长他们的寿命。从社会的角度来看，老人无人看管的现象将越来越少。在经济方面，也会释放额外的劳动力：解决了照顾老年家庭成员的需求，将会让已婚夫妇的双方成员都可以工作。

为了满足老年人的需求并解决这一问题，根据中国第十二个五年计划，养老产业已被列为重点扶持的产业之一。此外，中央政府最近也明确表示，政府将从各个方面促进养老产业的发展。

一些开发商已开始在中国投资养老地产。保利地产已经在北京、上海销售并推广它们的养老地产项目。其他开发商如绿城、万科也纷纷投资于各种养老地产项目。与此同时，一些国际养老机构和投资者正在进入中国市场，以合资的形式与当地开发商合作。最近的支持性证据是远洋地产与来自美国的哥伦比亚太平洋管理公司和伊迈瑞特斯公司展开了合作，他们的第一个养老地产项目已在北京销售。此外，7个左右的保险公司正在投资养老地产。

发展面临的挑战

尽管有潜在的优势和强大的需求，由于三大原因，中国的养老地产的发展还处于早期阶段。首先，养老地产的融资难。出于对老年人死亡而导致丧失抵押品赎回权有所担忧，中国的银行都不愿向老年人提供按揭贷款。即使有一处或多处房产的老年人，仍然会发现很难为老年人提供住房公积金，特别是反向抵押贷款的缺乏。而美国老年人反向抵押贷款是非常流行的，因为他们让借给他们钱的业主以他们住房的价值进行抵押按揭。

其次，养老地产的建设和管理成本过高，开发商和投资者认为没有吸引力。养老地产有专业的要求并需要展示公共设施的性能，需要良好的交通运输方便家庭成员前来探访；以及无噪音和流动性强的环境。所有这些特性都推高了成本，使得低等和中等收入家庭的老年人负担不起。

第三，目前在中国养老地产还没有特定的土地利用配置。从我们采访过的外国投资者的角度来看，没有对养老土地使用的限制，开发商更喜欢在预留地上兴建私人住宅项目，因为这些通常是更有利可图的。

同时，寻找一个合适的地点发展养老地产并不容易。一线城市招致高昂的土地及建筑成本，而二线城市可能缺乏足够的基础设施，如医院和公共设施。这些都增加了开发养老地产的困难。

展望未来

养老地产的未来市场不仅涉及到房地产开发商，保险公司和医疗服务提供商，还有政策制定者。鉴于养老地产可以带给社会的好处，中国政府应该推动养老住房的方案。举例来说，有关部门可以通过对私人开发商和投资者推出财政激励措施，如税收优惠或建筑补贴，来促进他们的发展。此外，政府应授予养老地产土地使用权，尤其是老年人的住房，以吸引投资者和开发商参与养老地产项目。

作为一个短期的补救措施，有关部门也可以考虑使用废弃用地和位于郊区的集体用地作为低成本建筑土地的一个来源，以支持养老地产的发展。社会保障基金可以发起一个通过私人开发商联合的试点方案，为老年人提供负担得起的住房。

鉴于中国养老地产有着旺盛的需求，开发商和投资者仍在寻找一个可行的商业模式来满足这种需要。中国政府和社会保障基金可以主动帮助支持养老地产，并对开发商提供激励政策来建造专业的养老住宅。

香港的养老地产方案可以作为对中国一个有力的政策参考。如香港房屋协会运作的为中等收入的老年人提供包括住房和保健在内的全面服务的长者安居乐住屋方案。根据该计划，前期由承租人一次性付款来缓解开发商和运营商潜在的资金问题。虽然，该方案为租户设置一个固定的租金，这意味着没有通胀风险和当财政困难时也会给它提供一个安全的通道。

中国正在迅速的老龄化，需要提供更多的激励政策来推动公民选择养老地产。而且，有必要设置一个严格的监控系统用以防止征占土地作其他用途，并确保养老地产市场的健康发展。随着经济持续强劲的增长和私营、公共部门之间更广泛的合作，养老地产定能在中国房地产市场发挥更重要的作用。

（作者为莱坊大中华区研究和咨询主管 《中国经济报告》编辑马玉荣、王艺璇译）