宝龙模式 第1期

在人民币升值与加息趋势双重催化下，内保外贷逐年升温，一方面企业“逐利”通过利差和汇率升值套利，另一方面亦可解决受信用度及行业因素所限的融资困难。事实上，内保外贷并非单纯现金套利，从操作模式上看，仍有巨大的创新空间。为此，《新理财》记者采访了宝龙地产控股有限公司CFO廖明舜。

“套现”遇瓶颈

《新理财》：在国家宏观调控政策下，房地产企业普遍遇到融资瓶颈，并且开始寻求境外资金。宝龙地产作为商业地产龙头，在内保外贷业务上是如何操作的？

廖明舜：宝龙地产从很多年前就开始涉足内保外贷业务，特别是近几年，发展得比较快。在初期，我们只做现金内保外贷。宝龙通过在境内银行存款，由银行出具保函，再通过宝龙香港公司在境外进行融资。由于境外融资成本较低，现金形式的内保外贷可以为企业实现套利。

《新理财》：企业“有利可图”是否会跟风涌入这个市场？

廖明舜：事实上，银行在境外融资业务上的审批非常严格，对于企业自身的资质有具体的要求，并不是一味敞开大门。以宝龙为例，境外融资需要满足四项债务性契约条款：一是净负债／净资产60％；二是境内净借款／总资产20％；三是息税折摊前利润／利息费300％；四是净借款／息税折摊前利润250％。此外，这种模式的一个弊端是对企业的现金要求较高，因为一旦这笔资金抵押给银行做存款担保，就无法成为流动资金，在一定程度上制约了企业现金流的滚动，因此并不是每家企业都愿意去做。

“资产+现金”模式

《新理财》：那么如何突破这种瓶颈？宝龙在内保外贷的模式上有什么创新吗？

廖明舜：正是基于对这种问题的思考，从2012年，宝龙的“内保外贷”业务进入了一个新阶段，也就是资产+现金的“内保外贷”。

《新理财》：也就是将一部分企业的固定资产抵押给银行做担保？

廖明舜：是的。我们正在做这方面尝试，因为宝龙地产拥有自持的商业地产项目，如果可以把这些资产抵押给银行，既可以通过“内保外贷”获得低成本的现金，又避免了大量现金被境内银行“封冻”，一举两得。例如，今年我们得到了中国交通银行1亿元人民币授信，就是用30%的资产+70%的现金做担保完成的。

《新理财》：这种新模式对企业来说是很好的选择，但从银行的角度来看，是否能够被认可呢？

廖明舜：这中间确实存在一定阻力，在与银行交涉谈判的过程中，我们发现，境内银行仍然希望能够做100%现金形式的内保外贷，因为这样银行就不存在坏账的风险，如果企业在境外银行的贷款还不上，境内银行就可以动用这笔资金偿还。在资金如此紧张、银行同业之间存款大战白热化的情况下，开证行获得一笔稳定的人民币定期质押存款，如天上掉馅饼，无论是放贷或拆出均稳赚不赔。但如果抵押中有一部分资产，一旦企业无法偿还境外贷款，则需要境内银行将其抵押资产收回、拍卖处置等，银行会担心资不抵债。

《新理财》：假如是单纯的现金内保外贷，人民币能如预期升值，则质押给内地银行开出人民币信用证的企业，按期以低于借款期的汇率购买外币汇出，归还海外银行的贷款。海外银行获取一笔贷款利息及相应的结算费用；内地银行获得一笔定期存款的使用权及相关费用；而开证企业获得稳定的利差汇差收益，三方皆大欢喜。但如果加上企业的资产作为担保，减少现金存款部分比例，是否会造成隐形的风险？

廖明舜：从宝龙的实际操作来看，资产+现金内保外贷的风险是极小的，这主要有两方面原因，一是宝龙自身的资产负债率不高，财务一直坚守一条债务“红线”，一旦临界，我们就收缩战线，不再借贷了；第二方面原因是，我们将自持物业以相对较低的价格抵押给银行，考虑到宝龙对其shopping　mall的运营状况，以及地价上涨等因素，资产升值的空间很大，风险随之降低。

未来发展前景

《新理财》：宝龙2012年一共做了几个“内保外贷”的项目，授信规模大概多少？

廖明舜：已完成的项目已经有三个，还有一个项目正在“落地”的过程中。交通银行是第一家与我们合作资产+现金内保外贷项目的境内银行，走在了创新前沿，也带动了其他银行陆续跟进。此后，我们又相继与多家银行合作，抵押资产的比例也有所提高。例如，在与民生银行的合作中，我们提出了50%资产+50%现金的方案，授信规模为1亿美元。单从套利角度看，宝龙在这个项目中几乎是不赚钱的，但是我认为内保外贷将成为宝龙地产下一步在融资方面的重要发展战略，一定要大力支持，控制风险，增强银企之间的信用。

《新理财》：2013年宝龙仍将沿用资产+现金的内保外贷模式，那么规模是否会进一步扩大？

廖明舜：肯定是要继续做，而且还会进一步推进资产抵押的比重，目前来看，整体规模应该与2012年持平，在15亿元人民币左右。内保外贷的期限一般为一年，“借新还旧”实现滚动经营。

《新理财》：目前宝龙内保外贷的资金规模占整个企业资产负债的比例大概是多少？将来是否会进一步扩大？

廖明舜：目前占的比例还很小，大概为10%左右，将来是否会扩大，目前还不好说，因为受限于国家外汇管制政策。我们在与银行的谈判中，经常会遇到，一开始谈得火热，银行方面非常积极，可一旦上报到项目内审部门，就立刻被泼了冷水，最后由于政策因素，导致谈判失败。因此，希望呼吁内保外贷政策能够进一步放宽。另一方面，作为企业的CFO，我们也应该主动出击，创新融资模式，打开思路，撬动银行的积极性。短期内可能效益回报不明显，但长期来看是有战略意义的。一旦这种新模式被几家大型银行认可，其他的银行会陆续“涌动”。