“千亿俱乐部”扩容 大房企越战越勇

伴随着2012年中国楼市的反弹浪潮，地产“千亿俱乐部”快速扩容，过去两年还仅有万科一家年销售突破千亿，而今年万科不再寂寞。千亿房企俱乐部内走进两名新成员——绿地和保利地产（600048）。万科销售规模在2010年首次突破千亿大关，2012年万科以1412.3 亿元的成绩再度刷新行业纪录，蝉联销售金额冠军并成为全球首个房地产业务年销售额超过200亿美元的公司。绿地集团和保利地产分别以1078亿元和1018亿元跻身千亿房企行列。中海地产和恒大地产以及万达集团也都超过了900亿，以935亿、923亿和905亿分列第三到第五位。第二阵营中，金地集团和招商地产分别为341.5亿元、363.86亿元。销售额超过100亿元的房地产公司已经有53家。从绝对值看，第一阵营和第二、三阵营房企的差距在不断拉大。

房市洗牌尚未结束 大房企越战越勇

2012年虽是调控年，但在刚需支撑下，2012年商品房销售整体回暖。大型龙头企业在调控中展现了较强的抗风险能力和应变能力。大型房企的业绩甚至超越以往。经过此轮调控，龙头房企的市场份额越发集中。

某机构的《2012年度TOP50排行榜》中提及，此次入榜的前十大房企占全国房企销售额的比重由2011年的10.43%提高至2012年的12.46%；前20大企业的市场集中度由2011年的14.54%提高至2012年的17.31%。2012年中国内地房企前10名的销售金额合计达8222亿元，较去年同期的6298亿元增长30.55%。约占全国全年房地产销售总额的16%左右。

房企分化的主因是大型企业借贷成本普遍低于中小房企，前者的融资成本在10%左右，而后者可能要超过25%。即便如此，受制于风险考量，这些小型企业也借不到资金。

2012年土地市场优质地块不少，这为有资金优势的大型企业再次创造扩张制造了机遇。相比之下，目前不少小型企业仍在不断融资，或寻求整体出售，可见房地产企业并未出现普遍的春天。

此外，开发商经过2008年、2009年和2011年、2012年两次金融危机、资金紧张的阶段，可以说是明确了现金为王的道理；快销模式已经深入人心，去年销售业绩亮眼的龙头房企都是追求高周转的企业。最为典型的是保利地产在2012年初提出“新盘单月消化50%，半年消化80%、争取竣工前清盘”的营销策略。随后保利又启动“三抢”策略，以“抢资金、抢市场、抢进度”为口号，将定向优惠铺开。2012年全年，保利实现签约面积901.13万平方米，同比（较上年）增长38.57%；实现签约金额1017.39亿元，同比增长38.91%。大房企普遍以降价走量的方式去扩大销售量。小房企产品结构中难有充足的刚需项目，也就不能借这类产品的谨慎定价和促销来促进销售。

“抢”地高潮年底袭来

2012年上半年地产公司普遍对行情比较悲观，拿地规模小，甚至“绝食”。下半年随着地产市场回暖，销售的增加为地产公司提供了充足的现金流，随之，地产商纷纷出手购地。以万科为例，上半年寸土未进，而下半年，2012年万科共新增加76个项目，合计权益规划建筑面积约1446万平方米，略高于全年销售面积1295万平方米。半年时间即把一年的拿地任务超额完成。同样的情况也出现在招商地产，2012年招商拿地合计超460万平方米，土地款157亿元，占到销售额的一半左右，创下招商地产有史以来土地投入的新高。

地产商重燃的“抢”地热情使得土地市场再度升温，地价再度走高，全国“地王”频出，遍及多个二线城市。而与之相伴的是，高溢价率时代再次来临，随着地价再度走高，房价或许也将随之抬高。

展望2013年，大型房企的毛利率水平有望逐步回升，融资环境也在逐渐宽松，此外，2012年房企的土地储备成本明显降低，且销售放量将更多在今年业绩中体现，大型房企2013年生存格局或将进一步改善。