本轮调控已取得明显效果

本轮房地产调控，是从2010年4月15日开始的，到现在整整两周年了，经过这两年的持续不断的坚持不变的调控，目前应该说房地产市场已经出现了比较明显的效果。

这个效果主要体现在两个方面，第一个方面，当前市场上的投机性需求基本上被挤出了市场。大家现在看到，全国的成交量还是有的，虽然比去年同期有所下降，负增长，但是毕竟还在买房子，有多少是为投机而买的，应该说很少，现在支撑市场的主要是自住型的、合理的住房需求，这是房地产市场健康发展的一个重要的标志。

另一方面，现在我们可以看到，房地产价格的上涨已经得到了控制，甚至有的城市、项目房地产的价格已经有了一定的回调。总而言之，概括起来说，房地产价格上涨的势头得到了控制，可以说我们这一轮调控取得了非常好的效果，这也是政策希望达到的目标。

在这样一个市场变化下，在现在中央要求调控不动摇的情况下，房地产还会有什么变化呢？我总结了一下，有四个方面的变化。第一个变化，越来越多的开发企业采取了非常谨慎的开发策略，采取更加稳妥的财务模式在这个行业进行发展。和过去几年盲目发展，盲目冒进，盲目扩张的发展势头有所不同，现在开发企业拿地，投资、新开工都非常谨慎，说明企业在进行自我调整，以适应当前的政策和当前的形势，市场再有半年的调整，企业和市场的政策契合度会越来越高，再经过一年，企业对政策和市场的适应度越来越高。

其次，我们看到，整个房地产开发企业的增速虽然比去年下降了10个百分点左右，下降幅度比较大，但是我们看到了新的增长趋势，就是在各个地方房地产产业园区的结合的投资在增长。总体增速在下降，产业投资的速度在增加，比如说河南省今年一季度，产业园区的投资达到了1000多亿接近2000多亿，占到整个全省投资的近50%，它的增长速度也是高出全省固定资产投资10多个百分点。不光是河南，我们看到贵州、四川，很多省和市产业园区的发展都开始加速。房地产企业过去是独立的，单打独斗地做房地产，又特别关注做住宅产业的地产，现在越来越多的企业和产业链进行结合，和产业链进行合作，在各个产业当中结合发展，这是出现的一个房地产开发的新的投资趋势。

第三点，现在随着银行贷款即间接融资成本的提高和难度的增加，开发企业直接融资的比重开始明显的增加，同时催生了民间的房地产社会投资的新趋势。房地产的正面化投资增长趋势非常明显，过去普通百姓买房子投资房地产渠道非常有限，老百姓投资房地产怎么办，就是买房子或者出租，或者炒房，或者放在那里保值增值。

现在由于我们的调控政策，房地产投资有了新的趋势，房地产信托的增长速度非常快，去年年底的时候，房地产信托余额达到6800多亿，现在房地产私募股权基金发展的势头也非常迅速，证券化投资也有了新趋势。

第四个变化，随着这轮调控政策的引导和房地产市场的调整，开发房地产的行业出现了一个新的整合，这个整合使我们的品牌企业和专业化能力强的企业得到了新的发展的机会，今后的发展空间将越来越大，市场占有率也将越来越高，也使得相关的专业化能力非常强的房地产服务企业能得到快速的发展，专业化能力强，品牌好的大企业，市场占有率会明显提高。（文章为作者在《房地产世界》改版三周年活动中的演讲，略有删节）（本刊记者│龚小锋整理）