房地产估价比较案例选择及估价报告质量探讨

近来，关于房地产估价比较案例的议论比较多，主要为关注房地产市场比较法中估价比较案例的选择与使用，集中于估价比较案例的真实性、适宜性、有效性，由此引发到对估价报告的质量与对估价结果的评价和认识。

一、估价比较案例的基本概念

估价比较案例也称估价对象比较案例、估价对象可比实例等等，是指房地产估价活动过程中，估价师或估价人员依据替代原理，根据估价目的与估价对象具体情况性质的需要，为了完成估价任务并保证评估结果质量，选择的相应于估价目的和估价时点的用于估价分析比较的类似房地产的实际存在或已发生实例。

估价比较案例存在于估价服务的分析比较过程中。在估价服务活动过程中，不管是市场比较法、还是收益法、成本法、假设开发法或剩余法，都涉及到估价比较案例的选择与利用问题。可以说，市场比较法中比准价格的确定、收益法中客观预期收益或项目实际客观社会经济效益的分析确定、成本法中客观成本的认识与确立、假设开发法或剩余法中类似房地产开发价值的分析认可，都是基于估价比较案例的认知、筛选、分析、整理与数据应用。

估价比较案例因交易状况而区分，因与估价对象的类似性而被选择与认可，因时间限制的适应而具有适应性。同时，估价比较案例是众数概念，具有数据的群体性与概括性。所谓群体性是指相应于某种类型的房地产，其类似房地产可比较案例信息是广泛的、众多的，估价过程中只是根据估价需要选择3个可用案例而已；所谓概括性是指每一个类似房地产案例都包含有共性与个性的各方面信息要素，调查记录不可能全面、充分地记载表露，只能按照数据分析与整理原理，概要列举估价比较分析时所需要的基本要素，以满足估价需要即可。

估价比较案例还是一种信息，具有信息的意义与作用。不同种类的估价比较案例来源于不同的渠道或资料文献中。一般地，房地产交易案例来自于市场信息与政府有关部门；房地产经营收益信息则见之于有关财税报表、估价师现场调查取证、以及政府有关文件、报纸或杂志；有关赔偿或补偿信息则见之于法律文书、政府公文、征收公告与拆迁补偿公告及当事方协议。

不同的估价项目需要选择不同的估价比较案例。估价项目的性质与特点决定估价比较案例的性质与应用方向。一个良好的估价服务过程，从明确估价对象开始，以了解类似房地产情况为核心，通过判断与分析，得到客观合理的估价结果。在此过程中，相应估价目的、围绕着估价时点的类似房地产估价比较案例的寻找、分析、应用，贯穿于估价作业过程始终。

二、估价比较案例的价值判断

估价比较案例的价值指该案例的实际应用价值，亦即可利用比较价值或使用价值。这里的价值含义指该估价比较案例在估价对象分析比较中的可比较性与适用性。估价比较案例的可比较性或使用价值，依赖于估价原则与《房地产估价规范》的有关规定，从估价原理方面讲，与估价对象情况类似（即相似或相近），包括城市区位、土地等级、城市商圈与住宅区域，以及建筑结构和类型、规模、容积率、交易状况类型与发生时间等等，都符合估价规范并适宜于对比分析。可比较性是适用性的基础，适用性是估价分析合理性与估价结果客观性的基础。可比较性由项目估价师依据估价目的把握，结合估价对象情况去判断。在具体估价过程中，只有具有可比较性估价比较案例才可能被选用。

对于特定项目估价服务，其估价比较案例应有特别的有效性与适用性。比如经济适用房的估价、央产房估价、北京特有的腾退安置房估价等，需要寻找同类、相似权利的估价比较案例。

估价比较案例价值判断指估价机构的估价师，在估价活动中，对于资料信息库内相关资料或临时搜集的信息资料中适合作为本次估价比较案例价值的认识区分，由此决定估价比较案例使用价值及选择使用的过程。利用表格表示如下（见表1）。

上表列举的八种性能之中，适宜性、实用性、有效性是价值要素判断的重点，适应估价目的、估价服务使用有效、估价结果客观被接受认可，是估价比较案例价值判断要素的起点。笔者认为，在估价服务过程中，估价目的至关重要，估价目的决定并影响估价方案与估价技术路线，乃至决定整个估价活动的作业方式与程序内容。估价目的确定开始于估价过程的起始，估价比较案例的选择与判断必须围绕估价目的进行。

三、估价比较案例的选择与应用

估价比较案例的选择在估价比较案例价值判断的基础上进行，当案例的可用价值判断通过时，才有可能被选择使用。

选择估价比较案例要注意客观、公正、合理性，估价比较案例的选择及其应用，关系到估价结果的准确、公允、合理，关系到估价结果被当事人接受的容易程度。

选用估价比较案例时，优先选择范围面广、受众多、信息量大的专业房地产网络信息，以及专业报刊杂志、公开刊物与公告公示方面的案例，这类案例具有公众见证的真实性与客观性。网络与公开刊物的广告信息反映公开房地产市场的充分竞争性与无限制性，众数广告反映趋势与潮流，说明当前房地产的交易态势与价格水平。同时，由于网络与公开刊物便于阅读，其公众效应与公众效益不可否定。其次，政府文件与行业资料中包含的估价比较案例信息，尽管其项目资料完整度披露有限，但其权威性与公信力不可否认，故其有关项目资料数据具有可比较参考的估价分析意义。专业广告与售楼书等项目资料信息，与按程序调查的现场取证方式差不多，一般情况下不宜作为估价比较案例使用，但具有一定的估价参考意义。估价的特质是分析判断的有依据性，有依据是估价师估价作业的职业素养与操守。除了对于估价对象的准确了解以外，估价比较案例的真实可靠则是估价诚信的主要内容之一。估价师生活在具体的城市区位并忙碌于具体的工作生活中，不可能穷尽了解所有估价对象及关联估价比较案例的具体情况，为避免错误或失误，必须借助公众、公信见证手段，把社会环境的真实客观性与具体项目的主观真实性有机结合起来并反映出来，因此，运用网络手段与“文本主义”是估价师尊重客观事实基础，也是借助社会手段与公众监督而获得真实性的便利方式有关估价比较案例选择要素见本文表2。

需要说明的是估价比较案例的实际成交或市场叫卖价值的含义与估价应用问题，从估价原理的替代原则与估价目的交易愿望来说，估价所求得价值大多是市场销售价，也就是叫卖价。市场叫卖是一种不限制受众的公众行为，具有公开、公正、市场透明的性质，而实际成交交易则具有了特定双方的对象目的性协商与条件限制、保密约束、以及谈判环境条件影响的诸多限制性情况，具有反对公开、公正、市场透明的非公众行为。可以认为，在信息不对称问题没有完全解决、谈判手段与谈判技巧尚能发挥作用的前提下，所有的成交案例都有了交易情况影响因素、也就是都或多或少具有了不公正性或交易偏差。这种交易偏差，在单一交易市场可以通过外部环境纠正来进行市场系数矫正，但对于多数个体存在的多种类房地产市场来说，成交偏差与交易矫正错综复杂，估价师无法识别具体成交案例的非市场蔽易决策因素，故对隐蔽的、不统一的、受利益影响的成交价格的分析利用无法进行，具有避税与债务因素的成交价格违反房地产市场的真实性，其修饰性价格没有估价使用意义。相反，不受限制的房地产售价或叫卖价，是经纪人基于自己对于市场情况的掌握与了解、或者房地产当事人通过市场观察与情况了解而做出的价格决策，从而在公开市场进行叫卖以宣布自己的特定房地产价值的公告与邀约，具有市场讨价还价的特别意义，情境真实、客观而具有可验证的直观性，适宜于估价分析比较的案例利用与使用价值分析参考。

估价说到底只是一个价格预计，实际上也是相应于估价目的的一种专家建议价或说资信中间价。这种价格估计或说预计，是相应于估价目的的价值方案指导。尽管由于社会管理的威权作用与公信力使估价结果具有依据参考意义，但依据参考不是实际交易，不是实际估价鉴定事项的最后解决，而是双方当事人参考估价机构估价师的专家建议而以估价结果结算了结，或者是在估价结果的基础上讨价还价，最后以双方认可的具体数字结论解决。对于司法鉴定项目，则直接借用了法院的权威与法官的裁决权，法官依据评估结果作出对民事诉讼的经济裁决。凡此，都说明估价结果的参考性、基础性、可讨论性、价值依据的水平界限性（价值“度”），说明估价结果不是定价、不是成交价，不能用成交结果来判断估价结果的准确性，更不宜用实际成交案例来讨论估价比较案例的客观性。

四、估价报告质量问题

估价报告质量包括文字的合法性、数字结果的客观性、装订样式的合规性三个方面。

估价报告质量的文字合法性包括依据政策法规合法有效、文字语言合法、分析结论合法。依据政策法规合法是指估价报告的文字表述需在宪法许可的范围内，按照民法、物权法、房地产管理法、土地管理法、规划法的有关规定，结合国家及地方政府的政策规章，对估价对象的权属及权利状态、房地产状况、运营收益情况而进行的文字性论述与表述；同时，要求所依据或引用的政策法规必须是时间上在施有效，这里的时间是估价时点，一定要特别的注意。文字语言合法是指文章格式与句子结构应符合汉语规范，逻辑结构合理、字词准确，《房地产估价规范》中要求回避“必须”“绝对”等字眼，同时，语言文字内容符合有关政治、经济、区划、房地产等法规也是文字语言合法的内容。分析结论合法是指估价分析需要在综合考虑外部环境因素与个性因素的具体条件影响下进行，估价分析结论不能也不可以超越现有法律制度的有关规范，比如土地公有性质、国有土地使用权管理、征地公示公告原理、房屋所有权登记确认原理、司法公平公正原理等。估价报告所采用的数字或数据，应是具有依据或按照合法程序调查取得的可信数据，分析中要注意公权力、公信度、公正方式、公开市场情况下的资料利用。数据的有依据性、参数的合理性、分析的客观性、结论的可信性是估价报告质量分析结论合法的四个构成方面。

估价报告数字结果的客观性与文字合法性中分析结论合法所包括的数字（或数据）获取、与分析处置相关联。估价报告的数字结果的客观性应能概括与体现估价对象的实体价值与权利状态价值，适应市场变现要求并满足市场交易，也就是结果的实用性与估价结果的有效性。客观性指的是依据有关事实并结合现实环境状况而做出的有效分析讨论或估算推论，分析结论能够反映估价目的要求下的估价对象在估价时点的权利状态价值实际，估价师自我限制并良好地掩饰自己的主观意向，估价报告内的表述为让事实说话的客观陈述内容。数字结果的客观性也就是估价结果的客观性与可靠性，是估价报告成立的基础，也是估价服务活动的价值意义所在。优秀的估价师，一定要训练自己的数字分析与文字表达能力。法律意识、数字能力、文字能力是估价师职业素养的技能衡量标准要件。

装订样式的合规性指估价报告的格式、样式与装订质量符合使用或利用要求的程度。国标《房地产估价规范》有所规定，行业协会与地方政府有关部门也都有不同的要求。估价服务的目的是“有用”与“有效”，估价报告的装订样式直接关系到使用要求与送达便利。为了优质装订，引进优良的报告装订设备或与专业图文设备装订印刷服务机构合作（有合作条件情况下），都是很好的保证评估报告装订质量的有效办法。

笔者认为，在当前格式限定的情况下，估价报告不能也不应该用打分形式进行评价，而应区分为达标、不达标两种情况。评估技术服务活动更多的是用法律法规来评价衡量，结合估价对象情况与市场状况有针对性处置，且不限定固定模式。

房地产估价报告的合规、有效与使用，归因于估价师对于估价对象的清楚了解与结合法律法规的正确判断，包括对于估价目的与报告使用方向的正确理解。因此，房地产估价报告的质量，把握住文字的合法性、数字结果的客观性、装订样式的合规性三个方面，关注实用、适用与有效性，方为正确质量认识与正确的评价管理方式。