和房租賽跑 步步驚心

零售商戶、大賣場、SHOPPINGMALL，家電連鎖，高房租時代各懷心事——提高毛利、當「二房東、進軍電子商務……博弈戰開打，步步驚心！

「一家賣場一天的人工費用約1.5萬元，水電費約1萬元，租金約2萬元，每日總成本約4.5萬元，其中租金占比約44%，是最大成本。而賣場的毛利率只有10%，所以一家賣場一天的營業額起碼要45萬元才能保本。現在很多賣場每天的營業額只有30多萬元，甚至低至20多萬元，根本無法依靠銷售商品這種最根本的差價模式盈利。

吞噬

和房租賽跑 步步驚心

「現在在大陸做零售，佈點最難，常常是一家店有好幾家在搶。上海台淩嬰童用品有限公司（以下簡稱台淩）副總經理詹志明感嘆道。以「黃色小鴨爲主打商標生産嬰幼兒用品的台淩，2002年就進入大陸，至2012年6月，已有314個專櫃門市遍佈大陸40個城市。在詹志明眼裏，選址佈點，難就難在「如何提高單點營業額，跑贏飈漲的房租。

和房租賽跑，是一場艱難的生存游戲，可以說是「步步驚心。

台淩在大陸的零售通路主要走百貨公司專櫃和大型SHOPPING MALL專賣店，「SHOPPING MALL裏面是付租金的，我們每月的營業額大概要做到4倍租金以上才能攤平。按毛利率55%算，扣點營業費用，真正的稅後淨利只有10%～15%。攤租金很辛苦！很多店剛開出來後一般需要6個月到1年的養成期，這期間你還是要一直投入的。再加上裝修的費用，MALL裏面的租金店通常都是毛胚房，一個120平米的店，裝修費用需要將近30萬（人民幣，下同），這些都攤到成本裏面，養成的時間就更長了。

與租金店相比，台淩更傾向於百貨專櫃的抽成方式，「這種方式的成本壓力相對低一些。詹志明介紹，百貨公司的抽成比例一般是營業額的20%～28%左右，視品種而定。在台淩的嬰童産品中，棉紡品抽成比較高，一般在18%～28%；塑膠製品低一些，10%～20%。此外，百貨專櫃的裝修費用也比較低。但有一些比較强勢的百貨公司會要求商家做出保底承諾，即保底租金加上抽成的方式，無論當月銷量如何，都按照事先商定的金額和比例抽成。除了上述費用，詹志明表示，不同的商場還有一些其他不同的費用，比如進場費、質保金（押金）、廣告促銷費、週年慶贊助費、管理費、水電費、電話占號費等。

因此，無論是專賣店還是專櫃，對品牌零售商來說壓力都不小，所以要想盡一切辦法沖高營業額。

小零售商戶生存不易，大賣場的日子也艱難。

北京昭邑零商數據顯示，目前，大陸中小城市主力店的租金約爲0.81～2元/平方米/日；大城市的商鋪租金爲1.8元～2.3元/平方米/日。以一家1萬平方米面積的標準賣場來說，根據地段不同，一年的租金從650萬元到近1000萬元不等，賣場內需要高溫和低溫倉庫，加之雪櫃等，每天要耗費水電費1萬多元，即每個月35萬元左右。一家賣場內員工要兩班倒，即需300人，每天150人，人均年薪3.6萬元，促銷員薪水由供應商負責，不計入賣場。

「根據上述數據計算，一家賣場一天的人工費用約1.5萬元，水電費約1萬元，租金約2萬元，每日總成本約4.5萬元，其中租金占比約44%，是最大成本。而賣場的毛利率只有10%，所以一家賣場一天的營業額起碼要45萬元才能保本。現在很多賣場每天的營業額只有30多萬元，甚至低至20多萬元，根本無法依靠銷售商品這種最根本的差價模式盈利。

租金上升，門店銷售下滑，兩頭夾擊下，一些家電銷售連鎖巨頭瘋狂開店的模式也走到了盡頭。2012年上半年，國美、蘇寧關店的數量超過了100家。

「租金一般都會每兩年或三年遞增一次。租售比（租金占銷售額的比例）以前一般在3.5%左右，今年上升到5%～6%。一位家電連鎖界的業內資深人士說，按行規，租售比超過3.6%後，實體門店就容易發生虧損。

目前，租金已是家電大連鎖所有費用中最高的一項。2011年，蘇寧和國美的租金成本分別高達36.16億元、26.20億元，租售比各為3.91%和4.38%；2012年7月24日，繼蘇寧預警上半年淨利潤可能减少20%～30%後，國美更是拉響盈利警告——預計上半年業績將出現2004年以來的首次中期業績淨虧損。高盛近日大幅下調了國美2012～2014年的淨利預期，其給出的理由包括：租金和勞動力成本上升，高資本支出和廣告等。

「實體門店一直瘋狂增長的模式已經到頭，隨之而來的是轉型——關閉低效店，提升實體門店的單店效益，同時拓展電子商務。

反吞噬

升毛利 沖業績 跑贏房租

「做出高附加價值的商品，提升毛利和營業額才跑得快！台淩董事長許復進強調，自2002年進入大陸以來，面對數萬家嬰童用品企業的低端價格戰厮殺，台淩一直堅守走中高端路線，瞄準的是消費金字塔上層三分之一的客群。因定價較高，台淩在進入大陸5年後才開始獲利。

「5年的學費沒有白交，我們摸清了大陸市場，也先於國際同行一步在大陸卡位。許復進說，當下大陸租金、人工等成本全面進入漲時代，更加印證了的台淩一直以來堅持走高附加值路線的正確性。「大陸即將進入90後父母時代，消費習性也正在加速與國際接軌，這正是高附加值的品牌產品的機遇時代！許復進信心滿滿，爲了練好高租金時代的生存術，除了繼續進軍大陸一二級城市展店之外，台淩對虛擬網路購物也規劃已久，2012年下半年就將進入大陸的網購市場，「初期會與一些知名購物網路平台合作，逐步完善和推出自己的虛擬通路。

無獨有偶，建構虛擬通路也是國美、蘇寧的高租金時代的生存戰略之一。「實體門店一直瘋狂增長的模式已經到頭，隨之而來的是轉型——關閉低效店，提升實體門店的單店效益，同時拓展電子商務。

蘇寧、國美2012年都加大了對電子商務的投入，並亮出了目標——蘇寧易購2012年銷售額要達到200億～300億元的銷售規模，國美也號稱2012年要爭奪大陸家電網上銷售第一的寶座。但電子商務也並非一片坦途。資深人士指出，虛擬通路表面看下單率高、沒有人工和鋪租成本，但是一則價格高度透明，毛利率較實體店低；二則下單的區域不定且分佈範圍廣，物流配送成本比較高。

爲了應對高成本時代，家電連鎖賣場還試圖在超級旗艦店引入百貨業，如蘇寧的樂購仕店引入家居、家飾等産品，因爲百貨業的毛利率較高，一般超過20%；同時還嘗試自建物業，控制租金成本。2011年年底國美就曾試圖與大股東組建合資公司，發展二三級市場的商業物業。

既然高房租時代，都在為房東打工，一些房客也打起了做「二房東的主意。

這種模式在行業內被稱爲「店中店，即賣場先租賃建築的幾個樓層，隨後在自己租賃的區域中劃出一部分面積租給其他小商鋪，所以，如今在很多大陸農工商超市、世紀聯華、家樂福等都能看到在賣場邊界線之外，有不少食品、美甲、服飾等小商鋪，對這些小商鋪來說，賣場就是「房東。

「這種模式是便利店無法操作的，賣場因爲租賃面積大，故而有做『二房東的空間。賣場的每年租金漲幅也就在5%左右，比便利店漲幅小很多，一般來說，賣場每天每平方米租金約1.5元到2元多不等，轉租給小商鋪的價格是每天每平方米至少3元以上，所以業者會發現，經營零售辛辛苦苦一年到頭，指不定還虧損，還不如輕輕鬆松做『二房東，穩賺不賠。一位賣場管理者坦言，現在超過90%的業者都會佈置一些「店中店，更有甚者會將賣場面積與「店中店面積分割爲1:1，大量依靠「店中店租金度日。

不過，「大房東也不是傻子，現在越來越多的房地産開發商在招商時規定，賣場只能放置在地下1～2層，這種尷尬的地下位置讓賣場很難招租小商鋪。

於是，TESCO樂購、大潤發、歐尚、步步高等有實力的零售商開始涉足商業地産，比如TESCO樂購推出的購物中心品牌「樂都匯，在這類購物中心項目中，樂購賣場的租金可以很低，且能獲得優質商鋪位。而歐尚、步步高也自建了購物中心，試水商業綜合體。

但商業地産的涉獵需要足够的資金以及優良的選址，不少業者反映，目前在大陸，只要是稍具規模的重點城市，大型購物中心的選址越來越困難，市中心拿不到地，拿到的項目大多比較偏遠，而偏遠項目的招商又很困難。假如爲了降低賣場租金而自行投建招商不良的購物中心，只會使企業經營雪上加霜。