房地产数据库①

摘要:房地产公司都有固定的目标成本测算表格的,不要拘泥于表格形式,需要学习的是测算内容和方法。这是一个系统工程,并不是一蹴而就,也不是单个人能搞定的,还需要有大量工程数据的积累。

关键词:目标成本数据

中图分类号:TP319文献标识码:A文章编号:1672-3791(2011)09(c)-0033-01

很多公司缺乏基本的数据库框架,所以在进行目标成本测算时有些无助或者茫然,往期的结算指标如果不能统一成一致的数据,在后期项目开发指导上缺少依据,归口不统一。

在公司之前没有项目数据库时,尤其对于某全新区域内首期项目,无基础数据可考,测算误差在10%,再后来有数据库之后测算精度控制在2%以内,这就是数据库的作用,如果是同快地块开发的后续项目,测算精度甚至更高1%以内。

与此相关的两个方面如下。

一是目标成本是基于限额设计方面,二是目标成本是基于已有指标对照既定的数据库编制。

先从概念设计来说,引出设计阶段需要的数据库的雏形。

总规阶段,明确一下几个指标:用地指标、建筑面积(包括建筑类型、层数)、配套面积(包括车库、人防、社区用房、物业用房、配套商业等等)、容积率、绿化率、绿地率、设置包括车库的出入口个数。

这些看似零散的指标和数据其实代表了符合这一宗地属性的基本轮廓。就好像一部机器的各个功能部件,好比一个人的五官、四肢等等,数据库只停留在感官部件好像对测算进度要求的深度来说是远远不够的。

上面这些信息会直接影响到下面这些成本。

(1)前期工程费中以建筑面积或者建筑楼栋或者建筑类型收费的行政性收费。

(2)基础工程费中:自来水工程、污雨水工程、道路、景观工程费用。

(3)建筑安装工程费。

(4)公共配套费。

需要分别积累上述四方面的数据库资料。

下面分别来讨论。

第一点:国家、省、市、县行政性收费情况调研(在这里不考虑做关系),按正常的流程和收费文件统计收费情况的数据库。

第二点:就是对于基础工程费的数据库的研究。提到基础工程,需要借用产品标准化了。

产品标准化是基于住宅及配套工程,且包括基础工程在内的一系列标准化。比如该总规对应的系列产品是否考虑地暖、太阳能,中水系统,双气、景观(考虑水系、假山石景等等)、小区道路做法、小区大门等等,这些都是一体化的产品系列化。

这些信息会在与总规指标表配套的产品配置标准和材料设备明细中确定,材料设备明细是与产品系列相比配的,给总规院或者设计院下任务书其实就是命题作文,系列产品配置标准交给总规单位的同时也交给了施工设计单位,所以一样标准出来的效果是一样的,关键是前后标准的一致性。

第三点:就是建安成本数据库。建安数据库分量和价格。

创新户型及产品:在利用往期差异数据库数据时要对差异部分做定量分析,定量分析转换之后才能进行指标借用。

首先对某个项目进行差异定量分析,然后通过具体项目设计实例,前后对比的结果,印证了这种对差异进行定量分析对往期数据库成本指标进行调整是行之有效的。测算的进度与实际精度偏差很小,在2%以内。

第四点:配套工程的数据库。

提到配套工程的数据库就要再提一个配套标准的问题。

大体量的住宅区需要配置多少物业用房、配置多上配套商、幼儿园等等,以及车库标准化的研究,车库及人防车库标准做法指引,比如一个较高品质的小区,物业用房不得低于千分之四,这是公司的研究及产品定位,不作为统一要求。

公共配套里面一个较大的部分就是车库及人防车库,占到前几项成本的12%到18%不等,国内现在的标杆企业都有对地库有专项研究。

有了这些专业研究指导地库总规以及施工图设计,地库的主体工程成本就会更经济、更趋统一。

再比如对地库地坪的做法统一;或者地坪造价分类对比,对于地库消防工程各项指标量统计等等。

至于成本测算中,管理费、开发间接费、销售费用大多数企业根据经验设定一个费用比率。这些就因各自差异各自设定。

主体建安的数据要深入到哪个层次。

现在成本测算,也就是目标成本,在主体这块儿基本是三种模式。

(1)万科的模式,所有分项:比如钢筋、砼、模板、砌体;全部分量、价、平米指标。

(2)中海的主体,龙湖也是,钢筋、砼等主材甲供,其余按照平米指标包干。

(3)万达的比较简单,就是平米经济指标,看不出分项,当然,平米经济指标也是算出来的,但是不进入目标成本表里。用软件,主要要看如何设置工程量指标的分类,主体限额指标可以分地区,体型形式,结构方案,总高度,层高等等区分,但是这样的话,维度太多,数据采样容易,数据运用困难,这是现在最大的问题。

(4)做数据库主要是把各个专业模板划分开,根据模板性质不同划分不同分析指标就OK了。

不要寄希望于将数据库与目标成本表(电子表格EXCEL)连接成一体,一劳永逸,分析对比工作是少不了的。除非你把这些数据都做成软件了。且有专业人员进行数据库更新。

产品设备的折算参数是指关联到总规指标,比如建筑面积、窗地比、绿化率、体形系数、这个应该是成本相关人员提炼出来的。

那这种测算的偏差会比较大。但是作为目标成本的控制还是有一定用处的。不停的修正。

比如入户门关联到总规指标中的的户数;塑钢门窗关联到总规指标中的窗地比;保温工程量关联到总规指标中保温隔热系数;等等,将这些指标建立关联。比如一个总规数据,以往工程肯定每个数据都是不一样的,根据不同的业态,具体分析呀,选择有代表性的。这个控制办法的实质,就是建筑标准的确定时间早于国内常规设计的各阶段。在控规设计阶段就确定建筑的主要做法,而且这个做法是可以精确到最终产品标准之上的。

国内地产公司可以推行产品标准化,但在香港,这是不可能的。

随着中国地产开发成熟度越来越高,单纯依靠产品标准化来提高企业管理绩效,企业的可持续发展必将受到挑战。

前面说了,产品标准化对精确估算和成本良好管控的影响,不过就是将设计定位提前。所以只要设计定位能够提前,那精确估算和成本良好控制就可以达成,对于目前的企业,才是最好的。