地产股 抄底时机尚不成熟

地产股在前期大幅下跌的背景下，近期表现抢眼。许多投资者看到了地产股的估值优势，有了抄底的冲动，但目前来看，房地产行业整体盈利能力的短期不确定性恐怕还难以消除。

周二，房地产板块在保利地产强势涨停的带动下整体活跃，万科、金融街等龙头企业均有出色表现。周三，房地产板块更是全线飘红，近10只个股涨停，成为大盘反弹的主力军。有市场人士认为，由于6月3日下跌以来，上证指数的最大跌幅为20％左右，但房地产板块的部分个股3周内已下跌超过60％，累计跌幅远高于指数，因此这轮上涨属于正常的超跌反弹，行情恐难持续，并不代表地产股迎来转机。不过也有专家指出，今年以来，地产股经过多跌，其估值优势已然凸显，目前正是“捡便宜货”的好机会。

那么，抄底房地产股的时机是不是真的已经到了呢?

低市盈率散发诱人魅力

今年以来，股指迭创新低，无论行业还是个股，市盈率也在持续向下。然而，如同对牛市中市盈率过高时应该警惕一样，对于熊市中过低的市盈率所可能蕴含的机会，也不应轻易放过。

来自Wind资讯的统计表明，截至6月23日，房地产板块的动态市盈率已经低至10倍以下，几乎成了目前A股市场中“最便宜”的一个板块。

从个股情况来看，房地产行业动态市盈率较低的并不是万科等龙头企业，而是亿城股份、福星股份、栖霞建设等二、三线个股，它们的动态市盈率甚至低至5倍以下。按照动态市盈率最低的30家上市公司统计，仅房地产业公司占比就达40％左右。

国泰证券认为，要想估计市场短期底部的具体点位是非常困难的。但从中长期角度来看，目前3000点以下的估值水平和指数区域已经相对合理，至少没有明显泡沫。因此那些发展前景很好或者利空过分放大、估值具有突出优势的板块将具有较大的投资机会。其中，房地产板块无疑是最值得关注的板块之一。因为虽然从中短期看，宏观调控政策必将继续对房地产企业的盈利带来冲击，但并不能改变房地产市场长期看好的趋势。并且从跌幅比较来看，房地产板块的跌幅远较其他板块更大，现在的价位具有极大的吸引力。

不过太平洋证券研发中心总经理郭士英却不这么看，她认为市盈率毕竟是个动态指标，如果市场对盈利预期不再看好，看淡经济预期，即使现在的市盈率已经很低，还是要小心。说到底，市盈率是个相对概念，低了可以再低，市盈率低到3、4倍以下也不是不可能。而目前房地产市场如果在调控政策环境中继续向下，房企的资金压力就会加大，反映到市场层面，必然会继续对房地产板块的走势产生负面影响。因此，现在不只要看市盈率等一些技术指标有多低，还要看基本面上有没有做多的理由。

值得注意的是，如果按照静态市盈率水平来看，房地产板块的市盈率仍在22倍以上，而有色和银行业已经低于20倍，钢铁行业则最低仅为14倍。这样比较的话，房地产板块是否真的是目前A股市场中“最便宜”的板块，关键还要看下半年房地产企业盈利的增长速度。

楼市前景依然迷茫

那么，下半年房地产市场是否真的会有起色呢?要回答这个问题，关键还是要看商品房市场的成交价格和成交量在下半年的走势如何。而两个变量的走势从根本上受制于政策和市场供求关系。

目前的房价可视为“政策底”，但“筑底”将持续较长过程。从市场供求关系而言，国内各区域房地产市场的风险不一，难言“市场底”。这主要是缘于对主要区域市场存在房价下行的担忧。

6月12日，深圳市国土房管局公布的全市房产市场分析报告显示，5月深圳新建商品住宅销售均价为每平方米11014元，回落到2007年初的房价水平；住宅空置面积67万平方米，同比增加82％；商品住宅销售123万平方米，同比下降55.6％。总结成一句话：深圳的房价在跌，销量在减，库存暴增。

这样的情况不仅仅出现在深圳。上海、杭州、广州、武汉、重庆等重点城市，都出现了成交量大幅萎缩、“存货”迅速增加的趋势。

毕竟，无论开发商拿出多少国外市场经验或者国际通行理论来论证房价还将上涨，归根到底，房地产市场依然还只是一个市场，还是要遵守“供求关系决定价格”这一最基本的经济学原理。目前的数据表明，环渤海区域的北京、天津地区的房地产市场未来几年依然是供过于求，房价下降的可能性较大；珠三角的深圳、广州经过去年以来房价的大幅调整后，供求关系已基本趋于平衡，未来房价将逐渐企稳；长三角的上海、杭州以及中西部的武汉、西安和重庆、成都则略呈供不应求，房价总体稳定或有小幅上涨可能。总体而言，未来一两年内，国内房价继续上涨的市场动力明显不足。

因此，虽然地产股今年以来的大幅下跌很大程度上释放了去年11月时的高估值压力，但考虑到未来楼市量价变化趋势尤其是环渤海部分城市房价可能的下行风险，行业整体盈利能力的不确定性依然很大。而过去半年房地产板块跌幅大于大盘这一事实其实也正表明，市场对该板块未来盈利能力的不确定性表示高度担忧。

除了交投清淡，在信贷紧缩的环境下，地产公司资金链也被全面勒紧。一旦市场出现大逆转，公司的财务状况就将出现严重恶化。同以前国有企业困境、银行困境、证券公司困境一样，如今房地产企业也在遭遇空前的“地震”并即将陷入普遍困境。以目前的资金链状况，约有30％的上市公司只有在土地存量下降40％的情况下，才有可能实现财务平衡。因此房地产企业快速销售回笼资金的要求日益强烈，而在目前供过于求的市场中，这种急切愿望又将进一步加大房价下跌的风险，进而可能造成企业盈利的大幅萎缩。

松绑房贷难度不小

不过，最近还有消息透露，由于房产业企业资金的紧张即将威胁到银行资金的安全，国家下一步有可能要放开房贷，以缓解房地产企业资金链紧张的局面，从而降低银行的风险。如果真的如此，那么在市场面表现不佳的情况下，依靠政策面的强力刺激，危机中的房地产企业或将顺利渡过难关，并带动房地产板块的重新走强。

事实上，今年4月时，华远集团总裁任志强就已露骨地表示：“(如果开发商出现资金危机)要死也是银行先死，房地产商后死。”此言一出，虽然受到多方抨击和质疑，但却也道出了房地产企业与银行“鱼水相依”、“荣辱与共”的暧昧关系。

而随着SOHO中国主席潘石屹在3月时预言的“百日剧变”时间的临近，最近他在博客中继续爆料，称房地产企业正出现大规模拖欠土地出让金的现象。土地欠款之后，若开发商仍无法解决资金问题，最后就会拖欠银行贷款，这将直接威胁到银行的信贷安全。

潘石屹称，此前所说的“百日剧变”指2006年下半年到2007年疯狂拿地的那些企业，把所有的钱和银行贷款拿去作为拿地的首付款。由于这些企业拿到的土地到2008年上半年还不具备销售条件，并没有形成可以在市场上打折销售的房子，因此将面临着很大的资金压力。

如今为了避免房地产企业资金危机波及银行，国家是否真的会给从紧的房贷政策松绑呢?

目前看来，希望并不大。毕竟，今年国家宏观调控的主要任务是控制通胀，央行行长周小川在今年多次讲话中都表示今年从紧的货币政策决不动摇。而今年上半年CPI高达8％，如今又恰逢油价上调，马上还将迎来北京奥运会，因此下半年控制通胀的任务依然艰巨。从目前的实际情况来看，房地产企业资金危机并没有严重到需要国家冒着通货膨胀失控的风险来改变从紧的信贷政策以“拯救”银行的地步。

当然，如果下半年通胀明显缓解，而房地产企业经营状况出现进一步恶化的话，我们也不排除央行放松房贷，从而刺激房价上涨，并带动房地产板块走强的可能性。不过目前来看，房地产板块未来走势的不确定性依然较大，尤其是在熊市确立、多头式微的环境下，投资者更是不能轻易抄底。