长春市二手房市场现状及存在问题研究

摘要：随着房地产市场的快速发展，新建商品房价格一路飙升，更多的人们把目光投向了二手房市场，但因为政策、行业规范程度等因素，长春市的二手房市场仍然存在一系列的问题。本文在分析目前长春市二手房市场现状的基础上，指出了二手房市场存在的问题，并提出了具体的解决措施。

关键词：二手房市场，现状，问题。

Abstract：With the rapid development of the real estate market, new housing prices soaring, more people look to invest in a second-hand housing market, but because of the policy, industry standards and other factors, Chang chun City, the second-hand housing market is still a series of problems. In this paper, based on analysis of second-hand housing market situation in Chang chun City, pointed out that the problems of second-hand housing market, and propose specific solutions.

Key words:Second-hand housing market,status,problems.

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

1.引言

房地产行业是我国国民经济的支柱产业之一，房地产市场的健康发展对促进我国的国民经济发展、维护社会的和谐稳定起着十分重要的作用。近几年，随着我国房地产行业的迅猛发展，房价节节攀升，很多购房者对于居高不下的一手房价格“心灰意冷”，转而将目光投向了比一手房价格低的二手房市场。长春市的二手房成交量也不断创出历史新高，呈现蓬勃发展的态势。但相比于较成熟的一手房市场，二手房市场对政策过于敏感，面对此起彼落的针对楼市过热出台的多项严控政策，2011年长春市的二手房市场略显平淡，二手房交易小幅下降。全年二手房成交3.5万套，成交面积359.6万平方米，同比下降6.8%；成交金额64.3亿元，同比下降2.4%。其中：二手住房成交3.3万套，成交面积268.7万平方米，同比微长1.3%；成交金额36.6亿元，同比下降15.7%。与新建商品房销售的存增比为0.46：1，两者之间还没有形成良性的互动效应。长春市的二手房市场亟需利好消息的促动。

2.长春市二手房市场的现状分析

2.1二手房成交价格依然不低

根据长房置换的数据统计：长春市二手房市场2011年的成交均价为5835元/平方米，最高的是朝阳区，交易均价达到6242元/平方米。二手房价格并未因多项的调控措施出现较大的波动，市场的整体价格依然以平稳为主。从数据中也不难看出，长春市的二手房价格相对于新建商品房价格来说，依然不低。

2.2二手房成交量萎靡不振

在众多调控政策下，全国各地的房地产市场都出现了不景气的情况。此时，绝大多数的购房者更看重的恰恰就是价格，以住关注的小区地段、周边配套设施的完善程度、房间格局、是否装修、物业服务等，现在都很难成为购房者考虑的重点。当前长春市二手房交易量萎靡不振、持续走低与价格居高不下存在很大的关系。

2.3市场供应量接近历史高点

相对于平淡的二手房成交量，二手房的市场供应量却没有明显的萎缩，目前长春市的二手房待售房源仍然充足，特别是通过中介机构待售的房源更是积压很多。据估算，当前长春市的二手房市场房屋存量已经接近历史高点。原因主要有以下几个方面：首先是新建商品房价格仍然偏高，并未有实质性的降低，对于一些准备购房者而言，这样的价格仍然是望而生畏；其次是二手房交易税费太高，动辄几万甚至十几万的交易税费，导致很多购房者望而却步；此外，一些计划购买二手房的资金充裕的买者又被限购政策拦住了前行的脚步，而那些资金不足的买者又因为银行按揭贷款政策持续收紧，无法贷款而买不了房子。众多因素综合作用起来，导致了长春市的二手房市场盘子很大，但成交量却不理想。

3.长春市二手房市场目前存在的主要问题

3.1阴阳合同还普遍存在

阴阳合同是一个历史遗留问题，涉及业主、客户、政府税收平台、中介四个方面，其中社会税收结构占据主导地位。即市场上阴阳合同产生的一个重要原因就是交易税费太高，造成房屋买卖双方不能接受这样的高税率，然后才通过阴阳合同避开高额缴税。其实阴阳合同并不是中介要去做的，主要是因为业主或客户的要求，毕竟客户都想买到便宜的房子，业主也想放盘多赚钱。这也正是目前想杜绝阴阳合同的一个瓶颈，要解决这个瓶颈问题，政府应该在税率这方面进行完善和科学的改革，把税率调整到一个买卖双方可以接受的心理范围，只有这样才能更有利于二手房市场和谐稳定的健康发展。

3.2中介行业还不够规范

二手房市场的很多行为都涉及到利益与诚信，利益与诚信的诱惑考验着每一个从业机构和从业人员的专业性，而且这个行业完全由民间资本参与，是一个完全自由竞争的行业，所以现在行业里有很多不规范、不尽如人意的地方。长春市目前的行业专业性不高，主要表现在服务不规范造成许多不诚信、恶性竞争、哄抬房价、欺诈等现象不能彻底根除。虽然国家人事部要求从业人员要获得全国的经纪人资格，但对于大多数的从业人员来讲，考取这个资格证书比过去中状元都难。长春市从业人员获得全国经纪人资格的不到总人数的5%，每年参加考试的，全国的合格率都没有超过10%。也就是说行业的规范要想单纯依靠政府的法律或所谓的经纪人资格有一定的难度。

4.针对存在问题的解决措施

长春市应尽快实行二手房网上交易管理平台。二手房“网签”是指二手房交易过程中签订房地产中介服务合同、房源信息公示、签订房屋买卖合同、税费缴纳、选择交易资金托管及银行等全部在网上进行，整个二手房交易流程及各环节将更加透明。这一模式在北京、上海、广州、深圳等一线城市已实施，除了北京、上海、广州、深圳等一级城市，现在的省会城市以及二级城市，比如苏州，宁波等等都有网签开通的，今年4月1日南京市的二手房网上交易系统也正式上线运行了。

二手房实现网签后业主资质经过核实会更加可信，房源信息也更加可靠，便于买房人找房子更方便、快捷，交易的流程也更加清晰。二手房交易过程将全部实现信息化，可以大大缩短买卖双方的交易时间。整个网签过程市民也都可以通过网上实时查询，获知二手房交易的办理进程。二手房交易信息上网后政府部门全程、全方位监控二手房的整个交易过程，可以有效地杜绝部分不良中介通过“阴阳合同”赚取不正当差价，解决房产中介一房多卖、交易不成佣金要不回等一系列问题，网签后，中介将不再接触现金，除定金以外的全部交易资金（包括佣金、首付款、贷款、房款等）都要进入监管账户，保证买卖双方资金安全，确保整个二手房交易流程及各环节更加透明，更有效的保障中介行业的规范。

5.结语

当前我市房地产市场致命的一个弱点就是二手房地产市场还没有被有效盘活，实际上一手房地产市场和二手房地产市场的联运对促进房地产市场健康发展起着非常重要的作用，加快发展二手房市场的最终目的是要促进房地产市场的流通，市场经济只有流通起来才有活力，大家的居住条件才能得到真正的改善。房地产一二三级市场的协调发展，是以三二一为序来推动的。即通过盘活三级市场存量，带动二级市场增量销售，并以此作为规范一级市场的基本依据，从根本上促进房地产市场走向繁荣。

参考文献：

[1]张玲.浅析长沙市二手房按揭业务的发展及存在的问题[J].中国房地产业，2011-8：8-9.

[2]刘淑芳.浅析二手房市场的现状及存在的问题 [J].活力，2010-3：28.

[3]张新宇.南昌二手房市场现状分析[J].大观周刊，2011-31：98.

[4]范丰丽.二手房交易中的法律问题研究[J].法制与经济，2011-8：102-103.

[作者简介]：董 晶(1978― )，女，汉族，吉林长春人，讲师，吉林大学项目管理专业硕士，一级建造师，房地产估价师；主要从事工程项目管理研究；单位信息：吉林建筑工程学院城建学院，吉林 长春 130111）

注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。