当前房地产市场资金链分析研究

摘要：资金链管理对企业的投资规模和经营管理都有很重要的影响，是企业生存和发展的核心。房地产行业在社会经济中的地位，直接影响着整个国民经济的发展，同时影响到国计民生等多个方面。当前，我国房价不断上涨，房地产行业的发展备受关注，作为一个资金密集型行业，现金流量的管理直接影响着企业的正常发展。本文主要通过当前房地产市场资金链的现状，分析当前房地产资金链存在的问题，并根据当前房地产市场的现状，提出房地产资金链管理措施的建议。

关键词：房地产市场 资金链分析

一、房地产市场近期走势

进入2014年之后，全国房地产突然出现了“分水岭”，房价回落、增速分化，房地产开发投资速度回落，房地产成交价居高，区域分化明显，房企资金面趋紧等特征突然出现。房价下跌及房地产市场疲软并存的状态，已引发商业银行的风险担忧，个别商业银行的信贷政策出现调整，房企资金面将逐步趋紧。部分银行在2014年初，无论是开发贷款还是个人按揭贷款，贷款的放款时间都被明显拉长。

二、房地产资金链的分析

从三个方面分析房地产资金链的现状，分别是：筹资活动、投资活动和经营活动，探究在各个环节存在的问题。

（一）房地产筹资活动

房地产资金链是从筹资活动开始的，在整个环节中占有重要地位，对整个环节的运营起到重要的影响。首先，房地产行业必须要有筹措资金的能力，有大量的的资金支撑；其次，筹资活动是其他活动的重要环节，一旦这个环节发生了什么问题，其他环节的正常运营也会出现问题。在筹资活动中，主要表现在一下几个方面：

1.银行信贷比重大，依赖程度高

银监会数据显示，到目前为止，中国银行业房地产贷款占总贷款的比重在20%左右，包括房地产开发商的贷款、个人购房贷款，其中个人购房贷款占到整个房地产贷款的67%左右。这些资金来源中大部分集中在银行贷款，对银行贷款的依赖程度高，使得存在很大的信贷风险。

2.较高的资产负债率

依据最新数据显示，2013年上市房企总资产均值为362.89亿元，同比上升24.33%；房地产业务收入均值92.08亿元，同比增长46.62%；资产负债率均值同比增加1.09个百分点至65.81%。房地产行业的偿债压力有所上升，房地产上市公司资产负债率均值65.81%，行业负债水平处于历史高位。其中，地产四巨头中，资产负债率最高的保利地产和万科分别高达80.20%和79.54%。这说明企业面临着很严峻的经营风险，利润的实现满足不了负债的需求，与此同时固定资产不能变现，进而导致企业面临着严重的财务危机。

3.较高的流动负债率

许多大型上市房企资产负债率超过50%的比比皆是，据21世纪经济报的统计，截至1013年三季度末，135家上市房企流动负债合计高达1.476万亿元，占报告期末负债总额的71.37%，较上年末（调整后）的1.26万亿元，增加了2160亿元，增幅为17.14%。在很长的一段时间内，我国的房地产企业都面临着高于70%的较高的流动负债率，这也使得我国房地产企业的资金链长期比较紧张。由于房地产企业普遍选择流动负债来为企业的发展筹资，因此房地产企业的行业特点就是有较高的流动负债率。

（二）房地产投资活动

投资活动是资金链的第二个环节，房地产资金链是否安全运行，关系到资金的使用是否合理。对保证企业的正常平稳发展有重要作用，在整个投资活动中存在的问题：

1.开发投资增速持续下滑，新开工增速降至2008年低谷

发开投资增速的大幅下滑尤其是新开工面积重新进入负增长，意味着企业投资热情的大幅降温，市场销售持续不畅将导致未来几个月开发投资指标继续处于低位。从2002年至今的数据来看，前5月房地产开发投资额占全年总额的30%左右，以此推算今年全年房地产开发投资总额在10万亿元左右，同比增速在15.3%左右。从较长的历史表现来看，当前中国房地产开发速度趋于缓慢，开发投资额和新开工面积年度同比增速已经双双逐级回落，高点和低点都在不断下移之中。

2.开发地产企业土地面积回落，土地市场迅速冷却

在购房者信心不足、全国商品住宅成交均价由涨转跌之时，全国房地产土地成交均价仍能保持持续上升，更多的应是结构性因素影响，一、二线城市土地成交占比上升所致。总体来看，全国土地市场整体呈现低迷状态，受楼市观望情绪的影响，目前企业的销售表现不佳，在拿地不去存货之间，去存货成为房企首要任务，拿地意愿不强烈。

3.速动比率较低

企业的流动资产所占比重较大，是受行业特征和经营模式的影响。开发成本在存货中的比重较大，原材料所占比重较少，速动比率较低。由于速动比率长期低于安全值，所以造成企业的营运资金持有量一直处于一个较低值，进而使得企业面临较大的还款压力。

（三）房地产经营活动

1.销售市场遇冷

2014年上半年全国商品房销售面积和销售金额双双呈负增长，且降幅存在继续扩大的趋势。1-5月份，商品房销售面积36070万平方米，同比下降7.8%，降幅比1-4月份扩大0.9个百分点。其中，住宅销售面积下降9.2%。商品房销售额23674亿元，下降8.5%，降幅比1-4月份扩大0.7个百分点。其中，住宅销售额下降10.2%。

从房地产销售面积和金额的同比增速趋势表现看，涨幅收窄、增速逐渐放缓的趋势尤为明显。市场供应增加、价格上涨导致购买力不足，再加上银行对个人房贷的收紧，进而促成了整个行业的下跌调整。自从进入2014年，商品房销售额的下跌速度已经超过了销售面积的下跌速度，预示着价格深度调整的阶段已经不远了。

2.现金流出现负的增长

房地产在投资开发上投入了大量的资金，鉴于房地产整体的项目周期长这个特点，使得房地产企业很容易产生资金周转困难，从而影响到整个资金链的运转，因此现金流的运转更加困难。截止到2013年，房地产市场的现金流动负债比率均值也由-0.06%下降至-7.75%，这说明对于企业负债的偿还，经营活动产生的现金流量已经无法满足，只能依靠企业自有资金的周转，这增加了企业的经营风险，并且大大增加了企业的短期资金偿债风险，从而对企业的长期发展形成影响。

三、房地产资金链管理措施建议

（一）拓宽投资渠道

房地产企业在筹资过程中可以拓宽筹资渠道，从而降低经营风险，进而减少对银行贷款的依赖。房地产企业可以探索更多的筹资渠道，推动房地产金融产品多元化。例如合作开发模式，引入房地产信托，金融机构参股，上市公司收购，发起设立地产基金以及海外上市等等创新融资渠道，从而改变房地产市场对银行贷款的依赖，改变当前现金流紧缺的局面。

（二）加强现金动态管理，加快周转，提高资金使用效率

现金周转和管理都是动态的，企业应在现金流动态的基础上建立预算控制系统，编制针对经营活动中现金周转的详细预算，并进行有效控制，及时发现整个过程中出现的问题，并解决出现的问题，以此来保证经营活动顺利进行。与此同时，房地产企业还应该加大资金回笼力度，提高资金周转速度，进而提升资金的使用效率。保持现金流的高速周转，追求企业效率，才能持续快速的增长。快速周转不仅能使企业规避风险，还可以提高资本收益水平。企业加快周转速度，提高资金的使用效率，可以有效适应外部环境的不确定性和日趋激烈的竞争。

（三）建立资金管理和分析评价系统

资金管理信息系统的建立，可以实现资金集中管理和信息收集。通过这一系统，可以实现安全、快捷地处理收付款项业务，优化资源配置，提高资金使用效率，从而提高抗风险能力。这一系统的建立，使资金信息能够被公司实时掌握，为各级管理层提供了决策和服务的支持。

资金分析评价系统的建立，就是将资金管理模式向下延伸到利润中心，资金状况从利润中心开始分析，由浅入深，分析评价其资金管理工作，进而提升管理效率，提供决策支持。

四、结束语

现金流管理是企业财务管理的重要组成部分，不仅需要合理的组织实施架构和人员的合理安排，还要考虑国家宏观经济政策，房地产行业所处的内外部环境等因素。在整个分析活动过程中，不仅要进行全面的分析，还要选择特定项目进行重点分析，并将全面分析和重点分析相结合，以保证分析结果合理有效，进而规避和预防现金流风险。只有综合考虑了各方面的影响因素，才能对整个企业的现金流管理有较为清晰的把握。

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