破除错误观念 建立类型化的交易管理系统

在不动产登记整合过程中，交易管理与不动产登记的关系始终是不可回避的一个问题，对于如何协调处理两者的关系，各地市各部门进行了多种有益的探索，总结并实践了多种模式。本文就交易管理与不动产登记分立模式下存在的几种固有错误理念进行阐释，希冀交易管理与不动产登记部门摆正各自位置，明确思想，以协同为目标，为交易秩序的保护、房地产市场的稳定、公众产权意识的提高以及登记公示效力的深入人心共同献力。实务中，在两部门之间尚有一些阻碍部门协作、不利于业务交流的错误理念，具体表现如下。

一、交易管理为不动产登记服务

交易管理为不动产登记服务的理念，出于登记本位的思想，认为登记之于房地产的整个发展过程是最为重要的，是物权的彰显，是公示公信效力的体现。然而，此种观念却忽视了交易管理的重要性，同时片面强调登记亦忽视了公民权利本位的理念。不动产登记秉持依申请原则，旨在通过对物权的确认保护公民的财产权，登记服务于民，以方便群众为原则。其与交易管理部门之间为协调合作的关系，不能以交易置于登记之前，也不能因登记的公示效力而错误的认为交易应服务于登记。相反，交易管理的管理内容多为登记之前的债权行为，是引致物权变动的原因行为，若管理得当，对物权的真实性是多有裨益的。

二、交易管理与不动产登记理念的错位

鉴于我国登记机构置于行政机关的机构设置，长期以来，登记都被作为一种行政管理职权，强调管理，注重干预。同时，一些交易管理部门却以确权为宗旨，将原本应在登记机构秉持的理念原样照搬。这两种理念都是根本错误的，是观念的错位。交易管理作为行政管理的一种，其作为国家管理的执行机关，对房屋交易及相关事项进行管理。旨在通过提高管理效率，以改善管理部门与各种行政相对人的关系，以保障交易安全高效有序运行。在特点上也与登记有着截然不同的区别，交易管理的范围并非恒定不变，随着行政客体的不断变化，市场的风云突变，交易管理的范围也会随之改变。其内容有日益复杂化的趋势，在管理方法上亦日趋多样，这要求交易管理机构不断适用新形势的变化，转变思路，强化管理观念，在强制性和法制性的管理特点之上贯穿服务性理念，以期使交易管理更上一个新的台阶。

而登记机构亦要摆正位置，明确其确权职能，不能以管理的思维过多干预申请人的登记申请。虽然我国不动产登记为具体行政行为，属于行政确认的行为，并且《城市房地产管理法》《土地管理法》《不动产登记暂行条例》均明确了主管房地产登记的机构为政府行政机构，这是综合考虑历史形成的利益格局所选择的最为适当的模式。然而，机构性质不能局限登记机构的理念，若全然以行政管理的思维过多干预登记，那么必将影响物权的保护，对权利人利益亦可能造成侵犯。

三、交易管理无实质内容，单独分立不如与登记一体化设置

此种观点可概括为交易无用论，认为交易管理并无实质内容，无分立必要，部分职能依附于登记便可，此论调与交易为登记服务的观念颇为相似。传统模式下，原房屋登记机构与房屋交易管理机构多为一体，较为默契，同时，交易登记一体化也是解决不动产登记中部门冲突的比较妥当的模式。然而，笔者认为，固然现阶段一体化有利于交易登记平稳过渡及运行，然而长远来看，交易管理与登记一体并非最佳选择。盖因交易管理牵涉对私法的干预，注重行政管理效果，而登记的确权属性更多的是强调结果，两种行为性质不同，合为一体多有不妥。

众所周知，交易管理除去开展较为广泛的商品房预售及合同备案业务、存量房网签备案业务外，其管理内容可谓覆盖整个房地产的发展过程，不仅从开发到销售，再至进入市场转为存量房，包括存量房的租赁管理以及政策性保障房的管理均属于交易管理的范畴。就交易管理的内容而言，如果扩展思路，大可有一番作为。

四、破除篱笆思维，互通协作共赢

有观点认为，两部门分立之后各司其职，各归一处，井水不犯河水，导致一些地区在推行不动产登记过程中，部门之间涉及相互关联的业务时，相互推诿或者互不通气，使群众办理业务受阻，抑或重复提交材料，加重了群众负担。可以说，交易管理与不动产登记其特性都有服务的内涵。所谓服务，便不能囿于一隅，而应该具有开放的思维，合作互通的理念。在交易管理与不动产登记分立模式下，更应革除这种篱笆思想。交易管理与不动产登记基于房地产这一特殊市场产物，联系十分密切，许多未载入登记簿的物权，需要交易管理部门先期创设楼盘表，而这些尚未进行物权登记的房地产抵押登记以及预查封亦需要交易管理部门先期协助或先予办理。而登记机构的登记信息亦需要及时反馈交易管理部门，以使其及时掌握目标楼盘的抵押查封等限制情形，以便进行更好的管理。

五、交易管理类型化，接轨不动产登记类型

结合交易管理与不动产登记分立的模式，以交易管理部门与登记部门关联十分密切的业务做比，笔者认为，可创设类比不动产登记类型的交易类型管理模式，破除各种错误观念，通过互通共享信息，实现互利共赢。

《不动产登记暂行条例》将登记类型划分为八个大类，分别为首次，转移，变更，注销登记和其他登记中的异议、更正、预告和查封登记。可以说，除去极其个别的登记业务类型与交易管理没有关联之外，基本每种登记类型皆与交易管理有着千丝万缕的关系。以预售商品房房屋所有权首次登记为例，若无交易管理部门建立的楼盘表信息，登记机构的首次登记便成了无源之水，倘若撇开交易管理部门的楼盘表，另立门户，又有浪费资源，置《不动产登记暂行条例》互通共享之规定于不顾的嫌疑。故而作为交易管理中的各种相关业务，均可以类比登记类型予以细化，以期能够更好地厘清管理职责，优化管理服务。

以预售商品房及存量房的管理为例，在开发商预售许可阶段，通过系统首次备案创建楼盘表，将信息及时传送登记部门，登记部门将所涉楼盘落宗，若所涉土地涉及抵押则反馈给交易管理部门对楼盘进行限制。在楼盘建设过程中，遇在建工程抵押的，交易管理部门进行在建工程抵押的首次备案，将抵押限制传送登记部门。针对预售的商品房，首先应保证所涉土地未存在抵押限制，存在在建工程抵押的，可实行一户一注的方式，交易管理部门受理预告备案申请后，反馈登记机构，待所涉标的房屋上存在抵押限制解除后由交易管理部门进行解除限制并予以正式备案。合同的变更，亦可通过变更备案，留存合同变更的申请及证明材料，核实后予以变更。注销备案存在于买卖双方共同申请撤销合同及其他一些特殊情形。此外，针对预售商品房的预查封，通过交易管理部门针对楼盘表房源的查封限制，以查封备案的方式得以实现，并及时反馈给登记部门查封房源信息，限制预售商品房的首次登记。针对存量房的交易管理，亦可建立转移、变更、注销等备案类型，以及针对存量房抵押的首次、转移、变更、注销备案。通过在交易管理系统中设置此种类型化的业务类型，以楼盘表房源为基础，将其备案业务记载于房源信息之下。此种模式具有以下优势：

其一，方便与登记机构信息互通，相似的模式方便理解和操作，且S多交易管理工作人员原先从事登记业务，对相似的业务类型及记载方式比较熟悉。

其二，在楼盘表中以房屋单元为基础，通过各种业务类型在其系统中的记载，建立类似登记簿的体系，体现交易管理的权威性及可靠性，赋予其一定的公示效力，提升交易主体通过网签备案保护交易，保护产权的积极性。