购房遭遇延期交付怎么办

延期交房频繁发生

在上海打拼了8年的刘先生终于有了一套属于自己的住房，原本满心欢心打算在今年8月份就住进新房的他，近日却面临着延期交房的尴尬。

去年年初，经历千挑万选之后，刘先生在宝山购买了一套两房。开发商承诺，今年4月份交房。如果一切顺利，刘先生可以在今年“十?一”长假前住进新房。但在承诺的日期内，刘先生并未接到开发商发来的收房通知，当他主动找过去之后才得知，原来交房日期延后了，具体交房时间未定。眼见自己的租约已经到期，因为未能及时续租，房东已经要求他近期搬出另找住房。到哪里去找租期只有三、五个月的住房呢？这让刘先生犯了难。更让刘先生感到有些恼火的是，开发商至今未提赔偿事宜。

类似这样的遭遇，并非只有刘先生一个人碰到。目前正处于延期交房的高发期，不少购房者正经历或者极有可能会遭遇这种经历。本刊记者了解到，由于此前两年开发资金收紧，加之调控使得销售放缓，开发商回笼资金速度降低，使得部分项目工程进度受到影响，进而导致延期交房的情形出现。在国内房地产门户网站上，有关延期交房的帖子比比皆是，涉及到的城市全国各地都有，大的包括北京、上海等一线城市，各地中心城市如石家庄、南京等，也包括三四线城市如潍坊、常州等。

记者发现，涉及延期交房的，多以中小型开发商为主，国内知名开发商由于现金流控制得当，并未发生此类情形。综合各地的情况发现，延期交房的时间长短不一，三、五个月比较常见，不过最长的达到了两年，是济南一个项目。

而来自其他机构的说法，也从另一个方面印证了延期交房高发期的存在。上海联业律师事务所主任律师王展表示，近期遭遇延期交房侵权的案例越来越多，呈高发态势。而根据他的观察，未来类似的案例有可能会增多。

保留证据有利维权

像刘先生那样遭遇侵权的业主，如何维权呢？

法律界人士表示，在维权之前，首先必须厘清的一个事实是，致使开发商延期交房的原因是否为不可抗力，这是维权的关键点。记者注意到，部分开发商并不会主动承担延期交房责任，而是找到各种理由推脱，因此，学会区分不可抗力因素，还有利于业主自行判断开发商是否存在侵权行为。如西安一个名叫蓝湖树的楼盘，给出的延期交房理由是市政府对所有在建施工现场进行渣土运输的管控而影响了工期。开发商推脱责任的理由非常多，比如天气原因、政策原因，有些甚至会编造出领导身体原因等等，不一而足。记者查阅相关资料发现，根据我国《合同法》第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。王展进一步解释说，这里所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。比如地震等。“如果确实因为不可抗力造成的延期，开发商则不构成侵权。”他说。

如果侵权事实成立，那么业主如何索赔呢？专业人士表示，这需要根据实际情况来具体分析。第一种情形是超过约定时间，但开发商并未发出交房通知。王展建议业主最好以书面形式及时发一份催告交付的通知，这种方式一来可作为维权证据，二来也可以起到提醒开发商的作用。

发出催告交付通知单之后如果仍未得到开发商的答复，则可考虑维权事宜。专家表示，一般会按照合同的约定来确定赔偿的数额。通常情况下，违约金赔付额度以购房款的比例来确定，如万分之二/天。

专家建议，最好不要轻易选择退款方式。“开发商之所以延期交房，其最大的原因可能在于资金链出现了问题。在这种情况下选择退房，很有可能会面临无法及时取回购房款的尴尬情形。”王展如是说。

同时，还需要注意的是，少数开发商为了逃避责任，会不按规定交房，致使业主利益受损。如何甄别开发商是否按照规定交房？专家建议查看“一证两书”并核实相关内容，以上海为例，符合交房条件的必须具备建筑质监部门出具的房屋竣工验收备案表，以及住宅质量保证书和住宅使用说明书。如果文件不齐或根本没有提供此类文件，应属开发商违约，业主可以拒收。当然，拒收之后要做的还是尽快发送催告函，并把与开发商交涉过程中的对话录下来以留存证据，以便维权时使用。

规避风险预防在前

对于准备在近期出手的购房者来说，如何预防逾期交房风险呢？

近期，住建部重申调控不放松，可以预见，在未来一段时间内，开发商的融资环境，以及住宅市场的销售状况不会发生根本变化，在这种情况下，房企资金面难有很大的改善，还得勒紧腰带过紧巴日子。由此可以预见，在现阶段购房，极有可能会在未来遭遇延期交房情形。那么，如何提前做好准备，把损失降到最低呢？

首先是要做好考察工作。专家表示，在看房之初，就要重点考察是否存在可能出现延迟交房的可能性。比如了解工程进度，看看是否存在工期拖延情形；或者通过各种渠道了解开发商的资金使用情况，能否满足开发建设需要。如果工期已经拖后，或者资金链已经出现了问题，那么延期交房的可能性极大。

其次就是要事先约定违约责任。虽然目前执行的格式合同版本中已涉及到延迟交房的违约责任，但这仍然需要购房者留意，因为不少开发商考虑到未来可能会违约，故意把违约责任降到最低，如购房款的万分之一/日或者更少，这其实对开发商并不能形成约束。专家建议，考虑到目前房贷利率达为6.55%（基准利率），日息约为0.18‰，因此要超过该水平，才能弥补延期交房之后的利息负担，比如万分之三/日，甚至更高可达万分之五，以加大震慑力度。

另外，购房者可以参照二手房买卖的做法，预留一些尾款，并坦陈此举就是为了防止开发商延期交房。一般情况下，购置新房不存在留尾款的做法，但王展分析认为，目前为买方市场，购房者处于强势地位，因此可以考虑提出这样的要求。而开发商为了售出更多房源，一般也会同意这种要求。