探析建筑物楼顶空间的权属争议及解决策

作者简介：赛亚娜·帕哈尔丁（1989—），女 ，维吾尔族，新疆乌鲁木齐人，学生，法学硕士。单位：新疆师范大学法学院民商法专业。研究方向：民商法。

摘 要：空中花园、楼顶别墅、最牛违建，一次接着一次的挑战者公众的承受能力。现在城市房地产的发展速度，可谓是风驰电掣，楼房早已成了人们生活里必不可少的一部分，由此引发了种种建筑物区分所有权的争议也屡见不鲜，在开发商的售楼手段中的赠送楼顶天台这种楼顶权属纠纷格外突出。而在我国现行的法律法规的规定来看，关于楼房楼顶的也只有对楼顶一些维修建设方面来加以规范。从客观现实出发，将理论实践相结合，对楼顶空间权属争议部分进行界定、向充实空间权立法内容提出建议。

关键词：楼顶空间权；建筑物区分所有权；楼顶平台；共有部分；权属

近几年来，土地资源的日渐紧张和城市人口的不断增加，导致我国各地区房价疯狂攀升，人们也开始对住房的需求越发强烈。这就不得不使城市的建筑物愈建愈高，建筑物区分所有权成为了居民居住方式的主导。一般的房屋买卖中，顶层向来都是消费者不愿待见的楼层，而开发商就将顶层空间可有业主支配来引起消费者的关注，本来几乎无人问津的楼房顶层却变成了炙手可热的明星房，甚是。然而，空间的不断利用，空间的价值不可估量，导致权利纠纷不断。

住在顶层的业主就理所当然将楼顶进行装潢，像是铺土养花种菜，多搭建一个房屋。顶层业主的个人喜好得到了充分满足，但的确随之而来的冲突也只增不减。例如：其他建筑物区分所有权人对楼顶的占有权利问题。再者，加盖在顶层的房屋增加了原房屋的承重量，对其他建筑物区分所有权人造成了安全隐患。第三影响小区整体美观等等的问题源源不断的涌现。这些问题单用物权法136条努力支撑着。空间权制度在我过是一个新新事务，我们又不能照搬其他国家的空间权制度。所以在学说上分歧很大。

一、楼顶空间所有权的含义及范围

（一）楼顶空间所有权的含义

一栋楼房屋顶空间及外墙只与楼房最上层住户有关，那么楼顶空间是否为最上层建筑物所有者所拥有，对于这一部分的权利归属，我国现行法律并没有给出明确的解释。而其所拥有的经济效益却越发凸显，由此而产生的经济纠纷越来越多。这就不得不使我们阐述物权法的法律特点：

1、楼顶平台的空间权是拥有物权性质的。所有权人不单享有对楼房的合法权利，还包括占有、使用、受益、处分楼顶平台空间、及楼房的外墙的权利，可依法处分并享有排他的权利。

2、楼顶平台的空间权是具有从属性的。楼顶平台所产生的空间、楼房的外墙都是各个专有部分结合的产物，具有从属性。各个所有权人，在拥有对其自己专有权的基础下，方可有用使用、受益、合法处分楼顶空间、楼房外墙的权能。

3、楼顶空间权具有不可分割性。楼顶平台和楼房的其他专有部分是连接在一起的，是一个整体构造。是由整栋楼的各个房屋专有权的自由部分和共有部分而出现的空间权。空间专有权也是指与房屋相连的限定区域。

（二）楼顶空间所有权的范围

1、楼顶平台空间专属权人依法享受对楼顶空间、外墙部分的权利，这种权属于所有者的一种财产权，所有者依法享有对空间的占有。

2、所有者依法享有对楼顶空间权及外墙的使用权力。所有在在法律容许的范围内，在不损害其他人权益时，不妨碍其他共有人权利实现时，依法享有对楼顶空间及外墙的使用权，这种使用权是得到法律保护的，圣神不可侵犯。

3、所有者依法享有对所有空间权及外墙使用的收益权。这项权利对于所有者来说是一项很很重要的权利，它是所有者所拥有的空间权及外墙价值的体现，主要表现在，一是所有人直接收益权，即权利人通过在楼顶开展一些经营经济活动而获得的收益；二是间接收益权，即权利所有者将楼顶空间及外墙的使用权进行出租，从而获得利息收入。

4、所有权人依法享有处分权，也就是所有权人可对楼顶平台、外墙依法享受处分权，行使权利需在合法范围内。比如，空间专属权人可讲楼顶平台或外墙向他人转让等。

二、当前国内外相关法律对楼顶权属的规定

一直以来关于楼顶平台所有权归属问题几乎多在非规范性法律文件中零星涉及到，实践中处理办法也不统一，楼顶空间权属的种种争议，首当其冲解决确定其性质。

关于楼顶平台权属，中国台湾的《公寓大厦管理条例》第七条、第八条都有涉及到具体的界定内容，明确屋顶是共有部分，不得设立或者约定为专有。楼顶平台如果不是依法通过决议，也不得改变其原有的状态，像颜色、构造等。澳门地区的《澳门民法典》中也对共有部分的范围做了鲜明的界定，确定了楼房的天台、屋顶都是楼房各个所有权人共有。在美国，《联邦公寓所有权法》也用例举的方式明确除了所有人特别的约定以外，原则上建筑物的基地、墙壁、楼板、出入口、第下属、楼顶平台等等都属于共有部分。”德国的《住宅所有权法》中明确的房屋所有权的共有部分包括的部分中也有外墙、承重墙、楼顶平台，天花板等。

统而言之，向我国台湾、澳门地区，国外多数国家的有关空间权尤其是建筑物空间权方面的规定比我国具体、明确很多，立法也比较完善。

而在我国大陆地区有关建筑物区分所有权的共有部分是依据《物权法》来进行界定，用列举或者高度概括的方法惊醒说明规范，却规避了现实生活中最常出现的开放商赠送楼顶平台，顶层用户拥有专有权的这种热点问题。仅仅在建设部颁布的法规中涉及到一小部分。在我国学术界，大部分学者都趋向于对楼顶平台的共同共有。但搞违法律上的规定存在缺失，所以面对现实生活中的附赠楼顶平台问题就没有强有力的制约和解决法办。

三、楼顶空间权属争议的主要形式

（一）房地产开发商与建筑物区分所有权人彼此间的权利纠纷。其主要表现为，在房地产开发商眼里，在售房前，整栋楼包括楼顶平台的所有权是归自己所有的，所以他们认为有权利在楼顶平台上设立楼顶空间所有权的专属性，即归顶层用户所专属使用。

开发商这种行为在我国学说界中大部分是持否定的态度的，他们认为这样的搭售行为是侵犯了其他住户的共有部分，限制了建筑物区分所有权人对楼顶的占有，使用，处分的合法权利。然而从另一角度考虑，从建筑物对大经济效益和开发利用方面考虑，开发商的做法的确促进了顶层的销售量，算是一种物尽其用的方式，也不能完全的否定。

（二）建筑物区分所有权人之间的权利纠纷。 区分所有人之间的权利纠纷一般由于对楼顶空间的不当使用造成的，顶层用户对楼顶不当使用会阻碍其他建筑物区分所有权人对楼顶平台的使用，而且因为过度过分的使用，对其他住户的居住质量造成严重的影响，例如噪音污染，及整栋楼的安全隐患，构成侵权行为。日常生活中，很多顶层用户私自在屋顶平台增建房屋，将其他建筑物区分所有权人排除在外。前不久在北京某小区一幢26层高的楼顶平台上惊现庞大的“空中别墅”，上面缀满假山花草，远远望去好像大型盆景，其他住户反应整个天台都被“空中别墅”占用，并把很多管道口的遮水檐破坏了，导致其他住户一到下雨天就要拿着大盆小盆接水，墙体沤裂，楼房的整体结构被破坏了，同时也由于加盖房屋造成了巨大的安全隐患，算得上是京城的最牛违建。除此之外还有苏州的“空中园林”，自贡的“空中农场，楼顶满是菜棚，贵阳的“童话世界”，在楼顶修建欧式城堡，色彩缤纷，深圳的“楼顶庙宇”等一系列严重过度使用楼顶平台造成对其他建筑物区分所有权人的权利侵犯，造成整栋楼其他住户居住品质直线下降。

（三）建筑物区分所有权人与第三人的权利纠纷。经过整栋楼的所有业主的同意，特定第三人会获得楼顶平台的专属权。而第三人使用共有部分时方式多样，生活中客观问题又不是一成不变，因第三人一般将楼顶平台用于经营目的，所以一般会超出约定使用的范围增添一些对建筑物的构造有不利方面的设备。因此，也会居住的其他所有权人造成噪音污染，妨碍采光等其他安全隐患或者私自转租第四人对建筑物区分所有权人的人身财产或多或少造成损失。

四、处理因楼顶空间及外墙产生的冲突时需注意的问题

（一）明确共有产权人。楼顶平台空间、外墙使用中而产生的利息谁承担、怎样确认其所有权？这些问题在作者所持的观点认为楼顶平台、外墙即使只相连与顶层住户，但就因此来剥夺楼房其他各个所有权人对该栋楼房的共有权利是牵强的，从楼顶空间权的属性来看，楼顶平台应该由整幢楼房的各个所有权人共有，不能专属于顶层用户。因为楼顶、外墙的商业价值随着社会经济化、商业化的发展其商业价值不断增加，开放商会在售房前保留楼顶的广告专属权，同过合同上约定后再转让。若业主是在知情情况下购买房屋，就“有约从约”，被理所当然的视为对开放商对楼顶空间、外墙的所有权保留的认可。而我国是实施不动产登记制度，我国实施的《城镇房屋权属登记管理办法》中规定：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。所以，房屋权属证书是产权的重要凭证，按照规定、整栋楼房的各个房屋所有权人都平等的对楼空间和外墙享受权利。

（二）如何分配所有权产生的收益及分配。既然整栋楼房各个产权人对楼顶空间、外墙享受平等的权利，那么，各个建筑物区分所有权人就可以对楼顶、外墙的共有部分有效的利用，如过出现转让其使用权的行为，经全体所有权人一致通过才可实现转让行为，其中得到的受益各个所有权人按份享有。在分配方式上，注意从各个所有人的房屋面积和购房的价金两方面权衡后分配。相同的，依据权利义务对等的原则，对楼房楼顶、外墙惊醒管理、维修等也必须得到多数所有权人的同意，早场的维修费用也是按份出资。

五、楼顶空间权属纠纷的解决办法

（一）当解决开放商和建筑物区分所有权人两者的纠纷时，对房地产开发商应该是附条件的适当的准予设定专属权。

在《中国物权法草案建议稿》（人大版）中规定：在出售建筑物的楼房时，若出卖人与各买受人特别约定保留建筑物的房顶平台等共用部分的所有权，该约定不应该影响各买受人对其使用的权利。开发商为获取更高的经济利益，在对建筑物规划设计时，会更加注重对空间的合理利用，以满足不同业主的需要，更好发挥共有部分资源的利用效率。根据我国客观实际问题，需从以下几点限制开放商的专用权的设立：

一、对专用权人进行限制，开发商仅仅只能针对对业主设立专用权。

二、在形式上的限制，房地产开发商设立专属权必须经过其他建筑物区分所有权人的全体同意才能有效。

三、需在内容上也有一定的限制，在设立专属权时，不得改变共有部分，使用的目的及方式。对屋顶平台的专属权规定一定的专用范围。如没有明确规定具体范围的，专属权人应该默认不得违有部分来的的构造、性质和使用目的。不能对公共安全造成危害。

（二）解决区分所有人之间的权利冲突应从以下两点考虑：

一方面，全体业主应该对共有部分进行正当的平等的使用。不得将共有部分私自占有影响其他人的使用，对所有区分所有人的共同利益造成损害。另一方面，权利救济方面来看。任何一个业主越权行使权利，造成其他业主的权利受到侵害时，可以要求施害方停止侵害、赔偿损失。

（三）第三人使用楼顶空间具有多样性，大部分用经营为目的，因此应首先保证在楼顶上增添的设施不会对建筑物的构造产生影响，并且对居住人不产生噪音、采光等的不利影响，不得造成安全隐患。另一方面，拥有专有权的第三人需合法的使用专用权，比如，设置广告牌要符合工商部等有关部门的规章制度等。不能说是协议中没有约定就视为可行对楼顶平台空间过度不当使用。凡造成其他业主生活质量下降的行为均视为侵权。当然，区分所有人因此受到损害，可以要求专属权人消除危险、排除妨害、停止侵害、恢复原状等，并要求支付一定的赔偿损失。

结语：

我国社会发展速度惊人、社会成员同住一栋大楼早已是普遍现象，而由此带来的纷繁复杂的问题一波接着一波，楼顶平台因其有利的位置，生活中对楼顶平台适用方式繁多，导致楼顶平台的经济利益日趋旺盛，自然楼顶平台的权属问题就成为了现在生活中的冲突热点问题。我过的物权法虽然也有提到关于楼房建筑物区分所有权的问题，但是在阐述这个问题上是用比较笼统的方式来平衡大多数人的财产利益，在楼顶权属已成为普遍问题的点上没有明确的划分，司法实践中也是不同的处理方式。我国需要将物权法这方面的内容更下细化，具体，健全制度。才能避免因为法律支撑缺失而导致的损失。

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