房地产投资风险分析与防范研究

【摘 要】在房地产投资中引人风险概念, 使房地产开发商树立风险意识, 将风险降到最低程度, 对于提高房地产项目开发的科学性, 使房地产项目能够最充分地实现其价值目标, 保证项目具有经济、社会、环境效益具有深远的战略意义。

【abstract 】invest in the stirring risk concept in the real estate, make real estate development the company set up risk consciousness and decline the risk to the lowest degree for raising science of real estate item development and make the real estate item able to carry out it to be worth of a target most adequately and promise that the item has economic, social, the environment efficiency has profound strategic meaning.

【关键词】房地产；投资分析；风险防范

【Keyword 】real estate;Invest analysis;The risk guards against

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

1房地产投资过程风险分析

房地产投资周期，是一个动态过程，充满着不确定性。任何一个环节的疏忽都可能导致投资的失败，投资者必须对各个环节的不确定因素进行识别并加以防范。

1.1 投资决策阶段的风险

房地产投资决策阶段风险主要源于政策、经济、区域社会环境、开发时机等四方面。

1.1.1 政策风险

产业政策风险。国家强调大力发展第三产业会直接促进城市商业和服务业、楼宇市场的繁荣；政府通过产业结构调整，降低房地产业在国民经济中的地位，紧缩投资于房地产业的资金，将会减少房地产商品市场的活力，给房地产投资商带来损失。

金融政策风险。房地产投资绝大部分依靠银行贷款而进行，国家金融政策的调整对房地产业发展有着不可替代的影响。

土地政策风险。土地产权制度的变更、不确定，不同的土地取得方式（公开拍卖、招标和协议房市）、土地调控制度以及不同的土地政策执行力度都会带来房地产投资风险。税收政策风险。房地产投资中，各种税费名目繁多，占开发成本的相当大的比例，因此，一旦提高税率，房地产商将面临巨大成本风险。

城市规划风险。城市规划导致的布局调整和城区功能调整、交通的变化等来对房地产业带来重大影响。

1.1.2 经济风险

市场供求风险。任何一项投资都始于市场，终于市场。房地产项目建设周期一般较长，房地产商在投资决策前，必须关注市场行情的变化，预测未来房地产市场的走势。投资决策准确与否，直接关系到房地产商品的利润能都实现。房地产投资周期较长，期间可能遭受由于物价下降带来的通货紧缩风险，也可能遭受因物价上涨而形成的通货膨胀风险。

开发时机风险。由于房地产开发周期长，易受国民经济的影响，因此经济发展趋势就成为影响开发时机的主要因素。在经济发展的成长期，各类房地产需求旺盛，房地产可望获得较好的收益。当经济不景气时，房地产市场供过于求，房价下跌，房产难于租售，导致巨额资金占用和成本上升，预期的收益变成了实际的亏损。

1.2 土地获取阶段的风险

在此阶段，征地拆迁耗资费神，风险较大。征地拆迁涉及许多法律和安置补偿等社会问题，由于我国法律建设以及个别民众的心理因素，使拆迁很难顺利进行，最终投资者不得不付出比预期更多的金钱和时间，承受更大的机会成本。

1.3 项目建设阶段的风险

1.3.1 工期拖延风险

工期延长，一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化，错过最佳租售时机，如已预售，会承担逾期交付的违约损失、信誉损失；另一方面，会增加投入资金利息支出，增加管理费。

1.3.2 项目质量风险

质量是企业的生命。开发项目质量主要体现在项目的适用性、可靠性、经济性、美观与环境协调五个方面。企业一旦因质量问题失去了市场或被告上法庭，就很难再维系，最后只能淡出房地产界。

1.3.3 开发成本风险

房地产项目开发成本风险源于开发的各个阶段。建设前期对项目成本的影响程度达95%～100%，越到后期影响程度越小。

1.4 经营管理阶段的风险

1.4.1 营销策划风险

在房地产营销策划中，价格定位、销售渠道、营销方式等都是很重要的方面。因为消费者对价格最敏感，价格过高远离市场会引起房地产销售困难，难以实现利润；而价格过低不仅会减少房地产上的利润，还可能致使消费者怀疑商品房的质量，从而影响房地产商在市场中的形象和信誉风险。

1.4.2 物业管理风险

房地产开发投资竞争日益激烈，消费者不仅注重其价格和质量，而且还十分注重其售后服务，即物业管理。不良的售后服务以及不合理的得物业管理收费都是导致企业信誉不佳、难以发展的重要原因。

2 房地产风险防范建议

2.1 进行充分的市场调查分析以做出科学的项目决策

由于房地产投资一旦展开进行，所面临的将是一个相对狭窄的消费市场，这就具有较大的风险性。通过房地产市场的供求状况和趋势进行全面的调查分析，从中选择社会最需要的并能够取得较大收益的投资项目，这将直接影响到房地产投资项目的成功与否。

2.2风险回避

在房地产投资过程中, 选择风险小的投资项目或者放弃那些风险较大的投资项目, 这是一种相对最为彻底的处理房地产投资风险的方法, 能够将风险概率保持为0。这种策略的一个不良后果是, 得到高额利润的机会也减少了。预期收益值随着风险的大小而增降是纯粹市场经济中一个不可避免的特性。

2.3 采取有效措施转移风险

①投资者通过合同, 将风险损失转由另一方承担和赔偿。例如, 可通过房地产开发建设合同转移风险。据《中国合同范本》 ,“建筑施工合同” 由“建设工程施工合同条件” 和“ 建筑工程施工合同协议条款“ 组成。在“ 协议条款” 中涉及许多具体的责任问题,合同双方可以充分利用它, 巧妙地转移风险损失责任。投资者可在协议条款中载明, 若承建方造成工期延误及其他损失时, 责任和费用由承建方承担。

②保险型转移即通过参加保险, 以小数额的保费为代价, 避免所承受的风险。在现实中, 一项房地产投资实质上是一项博弈活动。然而, 即使是一场公平的博弈, 投资者赢得这场博弈所获得益将小于输时所产生的痛苦, 因为从预期看, 尽管得益相等, 但从效用上看, 输时所产生的痛苦更严重。所以, 一些人往往是避免参与博弈, 甚至愿意支付一些费用以避免参加即使是公平的博弈。这就是购买保险的原因。不过, 不是所有的风险都是可通过保险来转移的。保险公司经营的范围只包括纯粹保险。所以, 房地产投资风险的转移, 部分性地受到限定。

2.4运用投资组合巧妙减小风险

不同类型房地产的商业风险不一样，获利能力不一样，为了降低投资的商业风险，又要保证获取预期的投资收益，较理想的对策是进行房地产类型组合投资。利用不同类型房地产功能的相互补充，以及不同类型房地产资金的调剂作用，适应市场需要，能提高总体抗风险能力和获利能力。

2.5健全监管机制，加强工程建设管理

工程建设既是投资项目资金的消耗过程，又是工程项目建设完成过程。在这一过程中节约资金的可能性很小，但增加资金的可能性很大。因此房地产商要认真签订施工合同，保证经济利益，聘请工程监理对项目施工进行全面的监督和管理，在施工过程中不对施工图做较大的修改等有效的管理措施，减少因工期、质量、成本所引起的风险。

2.6风险自留

风险自留, 系指投资者预期某些风险不可避免时, 自行设立基金, 自行承担风险变现后的财务后果。在实践中, 风险自留有主动与被动之分。主动自留是通过风险的分析, 明确风险的性质及其预期变现损失, 对多种预计方式之优劣明了之后, 投资都主动选择风险自留措施, 同时做好财务准备。被动自留风险恰好相反, 它是在风险变动带来损失之后, 被迫采取自身承担损失的风险的方法, 这往往是造成严惩的财务后果。

2.7 创新营销方法来控制风险

目前，房地产商通常采用的方式有分期付款、贷款购房、预租预售等。分期付款是目前大多数国家房地产业销售主要方式。贷款购房也称为按揭方式，是指由金融机构或其他机构提供给消费者用于购买住房的贷款及其担保，促进了住宅的商品化，购房者可以在贷款银行先存入全部房屋价款的30%或40%的存款，以此作为购房的首期付款，其余由银行贷款垫付，并且由开发公司为购房者提供不可撤销的全部担保。

3.结束语

房地产投资的风险评价与房地产项目可行性研究之间有不可分割的关联性, 因为, 不管项目环境分析和财务分析的效果有多好, 对于风险的分析, 将直接决定着项目的投资意义。这就意味着风险分析在项目的决策、实施等阶段也占有极其重要的地位。

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注：文章内所有公式及图表请以PDF形式查看。