大都地产项目税收筹划浅析

摘 要 税收筹划对企业而言就是在遵守国家税法的前提下，事先对企业的一些重大的经营活动进行通盘考虑和周密安排，尽可能保证企业安全和可持续经营。一个有前瞻性的税收筹划，能让企业少走弯路节约成本，同时企业遵循国家的税收政策引导符合国家整体利益。通过对大都地产项目的税收思考研究，对涉及的销售收入和营业税、土地增值税和所得税提出一些设想和建议。与大家商榷。

关键词 税收思考 营业税 土地增值税 所得税

一、案例正文

（一）大都地产公司成立于2003年3月，是一家具有国家二级资质的民营房地产开发企业

公司专注于房地产开发和销售，注册资本7000万元人民币。拥有一支充满热情和高学历的年轻的员工队伍，以“关心生活，关爱人”为理念，2003年开始开发“大都・国际名苑”，2005年开始开发“西湖8号公馆”，2007年开始开发“上东国际”“西城国际”。项目累计总建筑面积43.1万平方。

2014年3月大都地产公司与某银行签订未完工建筑物转让协议，该协议将某某原抵押某银行的一宗未完工的地上建筑物和国有土地使用权转让给大都地产公司，转让总价5300万元。

该建筑物坐落在某市繁华地段，土地使用权性质为国有出让，土地面积330平方米，地上建筑物为商住楼，建筑面积3442.51平方米。尚未完工，尚未办理竣工验收。

现在土地证已过户到大都地产公司名下。在两次过户中，大都地产共交纳税费626.4732万元，具体如下：以某某名义交入税款380.702万元，以银行的名义交入税款84.1212万元，以大都地产公司名义交入税款161.65万元。

大都地产公司将在原未完工建筑物的基础上进行开发和出售。该项目1楼商铺面积332.48平方米，2楼至9楼可售面积3110平方米。合计可售面积3442.48平方米。

（二）实际工作中要解决的问题

第一，销售价格的确定。第二，营业税思考。第三，土地增值税思考。第四，所得税思考。

二、案例分析

（一）销售价格

房地产销售价格的确定：

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%时，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额的20%的，应就其全部增值额按规定纳税。因此，在确定房产价格时，要权衡售价提高带来的收益与不能享受优惠政策而增加税负两者间的关系。

假定房产销售价格为X，营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加为3%，除销售税金及附加以外的扣除项目金额为Y，则全部扣除项目金额为：

Y+5%X（1+7%+3%）=Y+5.5%X

当增值额与可扣除项目金额之比小于20%，即：

【X-（Y+5.5%X）】/（Y+5.5%X）

解以上不等式可知，X

假设大都项目除销售税金及附加以外的扣除项目金额为7526万元（5300转让价款+626转让过程已交税金+1000预计后期土建+300预计后期管理费用+300预计后期的财务费用），则销售额不能超过9633万元（1.28*7526万元），每平方均价设为：9633万元/3442.48平方米=2.80万元/平方米，售价在此价以下将免征土地增值税。

（二）营业税

房地产开发企业在开发前期资金需求量很大，项目贷款审批时间较长，且需房地产四证齐全，假如其中一方投资者以土地作价入股，另一方以货币资金入股成立合营企业，房屋建成后双方共同享受利润，共同分担风险，可避免前期土地转让营业税的现金流出，从而保障企业前期项目的资金需求。（财税〔2003〕16号）规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。因此，大都地产公司在销售交营业税时，可以抵扣5300万元的销售额。少交营业税：5300万元×5%=265万元；城建税：265万元×7%=18.55万元；教育附加：265万元×5%=13.25万元。合计少交税费：296.8万元。

（三）土地增值税

根据土地增值税建造普通住宅增值率未超20%免税规定，大都地产公司把总售价控制在9633万元以下，从而享受土地增值税免税待遇。

（1）控制项目收入和增加成本，控制项目增值率。利用装修费用进行思考并不是所有情况下都能用的，首先，它必须是房地产开发企业的新建房地产。其次，装修的结果必须使建造的普通住宅的增值率不超过20%，否则就会多交土地增值税，适得其反。所以控制20%这个点很重要。是否装修出售，还要看房地产市场状况，充分考虑购房者的喜好和价格的承受度。

（2）独立销售中介。为了降低房地产开发公司的增值率，可以通过独立销售中介机构销售来运作，由于多了一道销售环节，增加了销售费用税前扣减金额，从而可以降低增值额和增值率。不会造成重复缴纳营业税问题，从而达到减少了土地增值额降低土地增值税负担的目的。

（3）利息。在实际工作中经常会碰到这样的筹资问题：除项目贷款有银行的利息单据可税前扣除外，其他如单位之间，单位和个人之间的借贷都是没有利息单子的，现在根据税法规定不高于银行同期同类贷款利率可在税前扣除。地产项目完工之前的利息费用，可直接计入开发成本，同时还可将土地成本与开发成本之和，作为项目开发费用（期间费用）的扣除基数，加计20%的扣除。对同一控股下的子公司之间的拆借可视为统借统贷征得税务部门认可，利息可在所得税前扣除，土地增值税除外。

（四）企业所得税

（1）根据新税法规定，企业用于公益、救济性捐赠支出的扣除标准是年度利润总额12%以内；超过部分不得扣除。建议公司在这方面可有所思考。

（2）对于业务招待费，通过独立中介机构，支付经销商一定费用，并取得经销商出具的发票，结合大都地产实际业务宣传费（销售收入9633*15%=1445万）可以在1445万内列支。

（3）项目企业按照国家有关规定交纳的基本养老金、基本失业保险等，经税务部门认可，可在税前按规定的比例合理地扣除该笔费用。这样既加强凝聚力，又为员工谋了福利，同时保障企业利益。

（4）如何使用有限的资金，何时交税，在延缓纳税时间上创造更多的价值，存在进一步思考的空间。

就本项目企业所得考虑如下：

预计销售收入：9633万元

预计销售成本：5300万元+626万元+

1000万元=6926万元

主营业务税金及附加：营业税（9633-5300）*5%=216.65万元

城建税：216.65*7%=15.17万元

教育费附加：216.65*5%=10.83万元

合计：242.65万元

销售费用：1445万元

管理费用：300万元

财务费用：300万元

利润总额：419.35万元

所得税额：104.84万元

净利额：314.51万元

三、结束语

面对现在严峻的房地产形势，企业要生存发展，前瞻性的税收思考显得更为重要。一个成熟完善的税收思考对项目企业发展有深远的影响，认真做好税收筹划，将对企业发展起到事半功倍的效果。财务人员任重道远。

参考文献

[1] 王春雷.税法[M].经济科学出版社，2003.

[2] 盖地.企业税务筹划理论与实务[M].东北财经大学出版社，2005.