城市策划及其在城市开发实践中的应用框架研究

时间:2022-09-06 05:01:07

城市策划及其在城市开发实践中的应用框架研究

摘要:城市的建设与规划须有预见性与合理引导,城市策划为我们提供了一个好的手段。本文聚焦于城市策划在城市开发中的应用,对城市策划的概念进行了界定、对其特点进行了归纳,同时试图整理出一套行之有效的城市开发实践操作的应用框架。

关键词:城市策划,城市开发,策划步骤

中图分类号:R126文献标识码: A

城市的建设与规划须有预见性与合理引导,策划学方法的引入可为我们提供新的视角。

计划经济时代,城市如何发展的决策在计划阶段即已完成,城市的开发只需经由简单的城市规划到建筑设计的过程,而开发的结果也无需市场的检验,故策划在城市开发中的作用不大。

进入市场经济时代,除城市管理者外,开发商和其他社会力量也介入到城市开发的过程中。参与者的增多、自由度的增大,使得城市开发项目变得更加复杂,籍由传统的城市规划方法得出的、理想的城市形态亦时常与市场相冲突。有鉴于此,城市管理者和规划设计者有必要因应市场开发的需要,在城市开发项目启动前进行相关的策划构想,使之符合市场规律,满足各利益相关方的权益。

就国内目前实践而言,如何将策划方法科学有效地应用在城市开发中尚处于摸索阶段,多数的城市开发项目,因事先缺乏理性的分析与研究,没有达到最初的设想。

策划学起源于市场营销领域,被广泛应用于各种商业活动中,上世纪中,融合多学科知识的策划研究在城市开发上的作用逐渐为人们所认识,国内外相关学者相继对其应用进行了探讨。

对比国内,国外学者在城市开发策划方面的研究相对成熟一些。与此相关的著作包括艾地斯.谢瑞的《设计策划――从理论到实践》、威廉.佩纳的《寻求问题》;日本设计师很早即开始对策划方面的关注,1990年由日本建筑学会所著的《建筑企划论》中,对策划在都市再开发、住区建设、办公建筑、商业建筑、都市旅店建筑等城市建设项目中的应用均做了系统、科学的阐述。

庄惟敏教授是国内较早研究策划学在建筑设计领域应用的学者,其专著《建筑策划导论》(1995)从理论上对建筑策划进行了系统阐述,并在清华科技园办公楼项目中进行了尝试,完成其全过程策划;顾朝林教授《概念规划》一书从城市规划的角度切入,对城市开发区的前期策划(总规阶段),城市商业带及城市居住区(详规阶段)等进行了理论上的阐述,并辅以实例验证。国内对城市策划在城市开发中的应用研究还处于起步期,尚无对“城市策划”的明确定义,也缺乏结合开发实践的系统的操作方法框架。

笔者结合国内外理论成果与城市设计实践现实,对城市策划的概念进行了界定、对其特点进行了归纳,同时试图整理出一套符合当前国情的城市策划框架体系。

1城市策划的概念

策划是一种“构思或理性思维程序”,是“人们为了达成特定的目标,借助一定的科学方法和艺术,为决策、计划而构思、设计、制作具体方案的过程。”[ 引自百度百科。原文为“策划又称‘策略方案’和‘战术计划’(Strategical Planning / Tactical Planning)是指人们为了达成某种特定的目标,借助一定的科学方法和艺术,为决策、计划而构思、设计、制作策划方案的过程。”

]

“城市策划”可视为策划学在城市开发中的具体应用,我们可定义其为“以城市为客体,以城市开发的综合效益为目标,在具体的建造规划设计之前所进行的构思、决策、计划的过程”。

策划是基于市场而生的产物,符合当今城市建造活动市场化的潮流,策划研究的结论与品质直接决定了城市设计及其实施产品的最终结果。策划环节是城市设计行为的孕育阶段,对方案设计、最终成果编制、开发实施各个环节均有较强的影响,并决定着城市的最终走向。

2城市策划的性质

2.1预见性

(待补充)

2.2客观性

(待补充)

2.3综合效益性

城市策划并非针对某单一方利益、单一因素,而是政府主导,兼顾多方利益、诸多因素,具备很强的综合效益性。为某一地区制定城市策划方案时,需要兼具对该地区经济、环境、生态环境,公众与个体利益等多方面的考虑,而非唯一因素论。

2.4可操作性

城市策划实际上是建立了一套理性缜密的系统,藉以实现构想中的城市发展愿景。因此,城市策划必须保证它的每个环节皆是有依据的,以保证该系统在技术、经济、管理等环节是可操作的。

2.5动态性

城市策划所描述的愿景因为各种因素的变化,在执行中往往难以一步到位。这就需要给予策划系统一定的弹性,使之可因应外部环境的变化对系统内某些环节做出适度的调整。

2.6手段综合性

城市策划是一跨学科研究,策划方案中环境调查分析、对城市发展远景的构想、策划方案的确定等多个环节均需不同学科的技术手段方可达到理想效果。这就需要在策划方案的确定过程中,策划团队及时与相关领域的专家沟通,针对各类问题以相关专业的技术手段予以解决。

3城市策划内容

内容由环境调查分析、开发目标确定、城市策划方案研究、策划方案的实施等四部分组成。

3.1环境调查分析

环境调查分析是城市策划研究的基础,是策划案成败的关键。唯有对现有环境具有深入细致的了解,才能对项目远期发展愿景做出准确的描述,在项目实施过程中也能做到有的放矢。而且,除了在项目前期需要进行全面的环境调查分析外,随着策划方案的深入,还需根据方案需要进行数次该项工作,使策划研究的可靠性得到保证。

通常,对某一城市片区进行环境调查时可由三个层次进行循序递进的分析(图1):

3.1.1城市宏观经济状况调查

对某一城市片区进行宏观经济状况调查,是为了解这一城市片区所属经济区域带以及城市的经济发展状况、城市化状况、城市产业规模、城市发展战略、对未来城市发展的预测等信息,藉以对该地区未来的经济发展方向拥有大致的判断,并从中提炼出对策划方案有用的关键因素。

3.1.2所属城市环境调查

为给项目寻求良好的定位,同时也为保证项目在合理性上做到最优,避免策划方案脱离实际,需对项目片区所属的城市环境进行细致的研究分析。内容可包括城市的地理条件、自然气候、人文风俗,城市的交通情况,该市各主要功能区在城市内的分布,当前有哪些产业为城市发展所缺乏并迫切需要等。

3.1.3开发片区环境调查

项目所属城市片区现存的特色优势或矛盾不足是催生优秀城市策划方案的最好触媒,因此对该城市片区的环境调查分析尤为关键。在实践中,可以从交通资源、自然资源、土地资源、产业资源、教育资源、城市建设状况、历史文化资源等几个方面归纳总结,提炼最鲜明的特色和矛盾点,以此作为策划研究的依据。

3.2开发目标策划

开发目标策划由环境调查分析而来,是对现存优势与不足所蕴藏的机遇的反应。

需要注意的是,现实中的城市优势与不足因素并非单一,策划目标的价值取向也绝非单一。如果把策划目标看作一个系统,那么这一系统的终极目的并非为寻求某一方的利益最大化。相反,这一系统乃由多个目标组成,包含经济、社会、文化等多方面因素的考量。

上世纪九十年代赫尔辛基的一个城市策划案例即是如此,当地人曾就如何成为一座极具特色的城市进行了广泛的探讨,其后决定充分利用“光”这一独特要素,提出打造“光之城”的城市建设目标,并建立了一个能够利用此资源要素,兼具经济、文化、环境等方面,富有足够弹性的建设架构,经过多年的实践证明取得了巨大成功。

3.3城市策划方案研究

城市策划方案通常包括如下步骤:

(1)策划方案的提出;

(2)可行性研究(组织协调、城市空间营造、经营等)

(3)最终方案的决定――各方达成共识(社会、政府、开发商)

(4)配套附属――宣传策划,营销策划

由设计人员参与的城市策划工作内容通常限于上述的步骤(1)-(3),笔者称之为第一阶段(图2)。而步骤(4)由于设计人员的背景知识所限,则移交于相关的商业策划公司做进一步的市场推广,该部分工作笔者称为第二阶段。

1.第一阶段――上述步骤(1)~(3)

图2 城市策划第一阶段流程图

该阶段策划经历以下流程:

①准备阶段――将经由环境分析得出的资源优势罗列出来;

②发掘阶段――详述上述诸般优势资源,并调查更具发展前景的部分;

③描述阶段――寻找相关的成功案例,匹配遴选出来的优势资源,对未来城市发展愿景进行描述;

④开展阶段――以描述的愿景为目标构建操作系统;

⑤推进阶段――与各利益方不断协商,藉以不断对系统进行调整;

⑥总结阶段――各利益方就方案达成一致,策划方案完成。

2.第二阶段――步骤(4)

方案付诸实施阶段:利用各种媒介宣传方案描绘的城市愿景,为土地开发做好充分准备。受专业知识所限,通常设计机构于此阶段便退出城市策划系统,而改由相关领域公司进入或与其合作继续后续工作。

3.4策划方案的实施

3.4.1城市开发组织管理模式

目前,因城市开发项目在开发规模、性质等方面的差异,城市开发组织管理模式通常分为三种模式――政府主导型、企业主导型、政企合作型。

政府主导

该模式有利于发挥政府在行政主导方面的优势,在统筹管理、规划审定、建设项目决策等方面有较大的便利。得益于政府在行政方面显著的特性,其在土地收购、城市基建、土地转让等方面具有良好的效果,适用于面积大、功能复杂的城市大规模综合开发项目,如北京国贸区,上海陆家嘴金融区,天津的滨海新区等。

企业主导

该模式具有很强的适应性与灵活性,市场化程度高,因此在这一体系中政府参与的比重是非常小的。然而在开发过程中受企业权限和资金等方面的限制,企业主导的城市项目通常规模不大,且功能较为单一。目前市场上企业主导的项目多集中于房地产业,且以居住开发为多。例如北京回龙观区,广州的五羊新城等。

政企合一

实行“企业主导、政府扶持、市场运作”的模式,既有助于丰富待开发城市片区的城市功能,又使之适应市场化的开发,采用企业化的运行方式。成都市副中心三圣片区,由市建委和当地企业共同开发并实现双赢,是政企合一模式的成功案例。

3.4.2土地出让阶段策划

土地出让阶段策划包含初始时期――初期发展时期――高速发展时期――完成时期等几个阶段。在各个阶段中涵盖的一些主要内容见下图(图3):

3.4.3土地有偿使用方式的选择

土地有偿使用方式可分为一次性缴纳土地出让金、分年度缴纳土地出让金、土地年租制等三种。(图4)

4.城市策划在城市开发项目中的应用框架

综上,我们可以尝试提出城市策划在一个完整的城市开发项目中的应用框架。当然,实际项目中变化的因素很多,其表现形式并不完全如此框架构成所示,具体还需结合项目具体情况而定。(图5)

参考文献:

[1]. 艾地斯.谢瑞.设计策划――从理论到实践.北京:中国建筑工业出版社,2006

[2]. 培尼亚,帕歇尔.建筑[]项目策划指导手册――问题探查 [M].北京:建筑工业出版社,2010

[3]. 胡弘才主编日本建筑学会.建筑企划论[M].辽宁:辽宁科学技术出版社,2003

[4]. 庄惟敏.建筑策划导论[M].北京:水利水电出版社,2001

[5]. 夏南凯.浅谈策划在成片开发中的应用.规划师[J],2002

[6]. 金广君;顾玄渊 《论城市设计成果的特征》[期刊论文]-建筑学报 2005(02)

[7]. 雪瓦尼(美).王建国.城市设计的评价标准[J].国外城市规划,1990

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