福州路89号申达大楼大修及装修工程实践

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福州路89号申达大楼位于福州路、四川中路转角处。是上海外滩地区较典型的一幢商业办公用历史建筑。建筑改建成形于1927年。大楼由前楼、后楼和连接体三部分组成，前楼六层，沿街呈“L”形，后楼五层矩形，前后楼通过连接体相连，西端由一连廊相通。解放前前楼为银行、办公，后楼为仓库。解放之后屡经改建和维修。建筑外立面较为简洁，在檐口、窗下、腰檐、勒脚处都有简单的古典主义装饰元素。建筑为砖木结构体系，局部钢筋混凝土结构。2005年10月31日颁布为第四批优秀历史建筑。

大修前建筑由十几家单位共同使用，建设单位上海电气集团通过置换取得了一到四层的使用权，共计面积约7600平方，拟在修缮后用作集团办公总部，提出在功能上满足集团的现代化办公要求；满足集团的大量停车要求；建筑外观得到修缮和整治；建筑内装修恢复历史风貌，能与建筑外观相协调。

设计初始，设计人员对建筑进行了详尽的踏勘和分析。总结如下几个问题：

1）从基地平面来看，该历史建筑虽有内院，但内院最宽处只有6.7米，车辆要转身都很困

难，只能作为通道使用，同时整个外滩地区停车设施的匮乏，对建设单位提出的大量配套停车要求是个巨大的难题。

2）从平面功能来看，由于未能获得全幢楼的使用权，意味着五、六层还有其他单位使用。

设计要保证人流互相不干扰。

3）现有的建筑立面基本保持了原有建筑风貌，由于沿街外立面在迎世博工程中已经粉饰

过，按现状不动。内院立面则需要大力修缮和整治。现建筑前楼为粉刷外墙，窗洞周边较多裂缝，粉刷饰面污染、老化；后楼为红色清水砖墙，墙面被涂料覆盖、窗角开裂、装饰线脚缺损、表面风化；

4）室内装饰部分，两个入口进厅保留的原始风貌元素较多，包括地面马赛克拼花、入口铸

铁花饰铁门、入口玻璃木门和天花线脚这一组都还有迹可寻，但也是损坏严重。

在对各处进行详细查找、测绘和记录的过程中，在福州路前楼的底层沿街车库内，我们还发现一些残留的老的石膏天花线脚和柱头花饰，为设计提供了依据和素材。

5）根据房屋质量综合检测报告：原设计未考虑抗震设防，整体抗震性能不满足现行规范的

要求；房屋存在一定的倾斜和不均匀沉降现象；房屋承重结构中，部分承重墙体和木结构均存在开裂、损坏等现象。房屋总体评价为严重损坏房。影响到历史建筑和使用者的安全。

6）现有设备比较简陋，缺乏统一规划。还在采用分体式空调；室内外到处管线外露、乱穿

现象比较严重；缺乏现代化的办公、智能化等设施。

在设计前期，结构安全问题和停车问题凸显出来，建设单位提出结合结构大修，将后楼一至四层结构托换掉，改成钢结构大柱距，将一层改建为机械车库的想法。结构设计单位提出了相应的结构处理方案，在五楼不动的条件下，将一到四楼钢柱搭好，在每层原楼板上方一米处安装钢梁，在五层木楼板下方形成一钢结构转换平台，将五层以上结构托住，然后拆除原有一到四层木柱、木楼板，再将钢梁向下安装到楼板应有的位子，最后将托换的钢结构与建筑原有的承重砖墙拉牢（图1）。经过多次专家评审会的评审，认为这一做法是对解决该建筑本身情况的有意义的探索，同时对结构托换安全提出各种完善意见，使工程一直处在在多方监督下，技术含量和安全系数都有所保证。

经过一年多的设计和现场工作，工程完工时有针对性的解决了上面提出的问题：

1)拆除搭建建筑，使整体环境得到优化。根据机械车库出入口重新规划，车辆流线明

确有序。新的机械车库为双层，能停车54辆，除了满足集团需要，还有部分空位可以向社会开放，缓解了附近停车难的问题。

2)平面布局按功能分区明确。一层沿四川路专门设置了集团办公总部的主入口和门

厅，增加两部电梯专用。后楼部分均用作双层机械车库；二、三、四层为集团办公总部办公室、会议室等；在疏散楼梯处安装门禁系统，与其他单位分开。

3)对前楼外立面后加涂料进行剥离至原始建筑立面装饰层，对其成分和颜色进行分

析，在墙做涂料小样，取得专家认可，使其呈现历史真实的质感、颜色；

对于后楼外立面，清洗清水砖墙面，恢复原有清水砖墙墙面以及勾缝。用砖粉修补立面损坏或改建的原有构件，整治墙面上赘加物。墙面上原有反映建筑内部结构逻辑和功能特征的铸铁星形螺帽也得到修复。原有连廊外观改为轻钢玻璃结构（图2）。

4)对三个入口进厅的修缮是此次修缮的重点。修复时采用大理石马赛克按照原样图样

拼贴，以柚木按原样复制木门，花式铸铁门也作了除锈、防锈、修补和矫正处理（图3）。

在连接前后楼的连廊中，还对原有的一组有特色的铸铁护栏进行了保留和修复。

初步勘测时发现残留的原有石膏天花和壁柱花饰，被作为设计母题用于一层入口大厅

、各层交通厅和各层走廊（图4）的天花和壁柱花饰的设计。此次三层的领导办公室（图5）和各层会议室采用石膏装饰线脚天花和木装修饰面的组合的装修手法，营造出具有老上海三、四十年代浓郁复古情调的办公风格。

5)此次结构加固和后楼钢结构托换是工程上的难点，施工风险高。托换的过程中检测

单位始终进行着智能化监测1)。完工后房屋结构方面的安全隐患已经消除，用钢结构替换部分具有六度以上的抗震设防能力。6)设备进行了全面提升：工程增加与完善给排水和消防设施，满足了消防规范的要求；

综合考虑空调系统的维护、管理及节能，采用VRV变频多联机的形式给予舒适性空调；引入通信网络系统、电视及广播系统、安全防范系统、建筑物防雷和接地、电气消防系统、机械停车等，创造了优质、现代化的集团总部办公环境

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