对海宁市房产面积测绘质量检查的技术探讨

摘要: 结合海宁市房产面积测算成果的生产技术水平、质量控制水平、监督检查的现实状况，针对房产面积测算成果确定其成果质量检验工作的基本原则，探讨了检验的程序、方法，并判定房产面积测算成果质量及其是否符合相关规定。

关键词: 房产面积测绘，权属，公摊

Abstract: Combined with the Haining city housing area calculation results of the production technology level, the level of quality control, supervision and inspection of the reality of the situation, according to the real size measurement results to determine the basic principles of the results of quality inspection, the inspection of the procedure, method, and determine the real estate area calculation result quality and are in conformity with the relevant provisions.

Key words: housing area mapping, ownership, pool

中图分类号：P25 文献标识码：A文章编号：

随着我国城镇化的推进，住房建设与居民的住房需求强劲，人们对房产面积尤其是公摊面积的疑问比较突出，结合海宁市房产面积测绘成果的生产、质量现实状况，依据国家现行有关房屋产权面积的测算、共有共用面积的分摊、功能区域的划定等文件和规范的要求，本文主要针对房产面积测算成果质量的检验研究其程序、方法，判定房屋产权面积测算成果质量。房产面积测算成果的质量元素包括: 房产面积测量精度; 测量方法、测量记录的正确性; 房产面积技术依据的正确性、房屋边长测量数据处理、非实测数据采用的正确性、合理性、共有共用面积分摊、计算的正确性、房产面积测算基本要件收集的完整性、有效性等。按同一技术设计要求、同一房产项目、同一测量时间段等一致性条件组成检验批，确定样本量。抽取的房产面积测量成果样本应具有代表性，检验批中房屋主要为住宅楼时则应抽取住宅楼作为检验样本; 检验批中房屋主要为商住楼时则应抽取商住楼作为检验样本; 检验批中房屋主要为综合楼时则应抽取综合楼作为检验样本。主要样本资料为房产面积测量报告: 测量草图、测量记录表、测量数据平差处理表、面积计算表、计算说明及附件资料。

1 房产面积测绘检验

1． 1 数学精度检测

外业检测过程先整体、后局部，先外后内，测点两端选取房屋的相同高度参考点，分层分户实地测量，每条检测边长测量两次以上，两次检测数据较差的符合以下要求:

1) 使用测距仪两次检测读数之差ΔD 绝对值不大于0.005 m。检测边长数据平差处理后用于计算房产面积。

2）利用全站仪绘制房产分幅图的所采集的房屋各角点数据于测距仪数据的较差不大于0.025m。在遇到房屋结构呈圆形、椭圆形、扇形、弓形、梯形、三角形、菱形等不规则形状时，必须利用全站仪测量房屋实体所采集的数据。检测数据平差处理: a． 分层逐户绘制房屋权属界线;b． 对边长观测数据进行平差处理; c． 房屋长度数据与室内分段丈量数据较差在限差内时，以房屋外廓数据为准，分段丈量的数据按比例配赋得到边长平差值; d． 房产面积计算。采用平差处理后的检测边长数据，计算各房屋单元建筑面积，并经过共有共用面积的分摊计算得出整幢房屋的产权建筑面积，各功能区产权建筑面积，各户型产权建筑面积，其他产权单元建筑面积。

3) 分摊方法。根据房屋功能区域划分、各单元对共有共用面积共有共用情况，采用整体分摊或多级分摊方式完成。其中: a．一级分摊。根据房屋的使用功能和各共有建筑部位的服务范围划分若干功能区，一般按住宅、办公、商业、地下车库、仓库等不同的使用功能或共有部位不相同的区域进行划分。各功能区域共有共用面积，按各功能区建筑面积依比例分摊。b． 二级分摊。依照第一级分摊的方法，按各房屋单元的建筑面积依比例分摊至各层。c． 其他分摊。房屋需要进一步分割时，在上一级分摊的基础上再进行分摊计算。非成套房屋中的厅堂、壁柜、厨房、卫生间等由部分房屋产权人共同使用的部位，有协议的，以协议为准进行分摊，无协议的，按建筑面积依比例分摊。

4) 房产面积测量精度统计。将分类房屋产权面积与原成果值进行比较，得出房产面积精度检验结果，并进行错漏分类。逐一计算符合限差规定的房产各单元建筑面积的数学精度。取平均值作为单位成果数学精度。

1． 2 观测质量检查

对测量使用的仪器设备进行符合性核查; 通过本项目测量报告及其他相关成果资料对照检查测量方法的规范性、正确性，重点检查房屋的边长测量是否完整、齐全、正确; 房屋层面、户型、共用区间等的内部边长测量是否完整、齐全、正确; 检查墙体厚度测量是否完整、齐全、正确。

1． 3 计算质量检查

对房产面积技术依据的正确性进行核实; 对照检查样本成果房屋边长测量数据处理、非实测数据采用的正确性、合理性，计算全部面积、计算一半面积和不计算面积的规定执行的正确性，共有共用面积分摊、计算的正确性，分类面积数据计算的齐全性，非商用面积计算软件验证的符合性。检查成果资料应用软件验证的合法性。

1． 4 资料质量检查

对房产面积测量基本要件收集的正确性、完整性、有效性进检查

2 房产面积测绘成果质量判定和结论

依据对房屋产权面积的抽样、检验，对样本成果质量进行详查和概查，评定全部单位成果质量，进而核定整个检验批的成果质量，得出检验项目的房产权属面积的测算、共有共用面积的分摊、功能区域的划定等是否符合相关规定。

参考文献:

［1］ GB/T 24356-2009，测绘成果质量检查与验收［S］．

［2］ GB/T 17986． 1-2000，房产测量规范( 第1 单元房产测量规定) ［S］．