广州流花服装商圈的发展现状及对策研究

时间:2022-09-06 11:03:18

广州流花服装商圈的发展现状及对策研究

【摘要】广州流花服装商圈是国内规模最大、成交额最高的服装批发贸易集散地和国内外知名品牌的交流地。受网络批发市场的冲击,实体服装批发市场的经营面临着新的挑战。本文选取流花商圈具有代表性的18座服装商厦,通过实地调查及对比分析,指明流花商圈转型升级的方向,提出加强公共空间的规划和管理、优化经营模式等发展建议。

【关键词】广州 流花商圈 服装商厦 挑战 方向

广州流花商圈,又名小北商圈,是广州人流量最大的商圈。流花商圈凭借着富有活力的市场机制,成为目前国内规模最大、成交额最高的服装批发贸易集散地、中国服装品牌的孵化地和国内外知名品牌的交流地,为越秀区赢得“中国服装商贸名城”的称号。但随着互联网时代的到来,广交会地址的迁离,告别展会经济,广州流花商圈面临新的挑战。因此,转型升级是广州服装专业批发市场发展大势所趋。本文通过了解流花商圈的发展现状及面临的挑战,并调查分析流花商圈具有代表性的18座服装商厦,研究其在新挑战下该如何持续发展,对其今后的发展提出对策。

一、广州流花服装商圈的发展概况

根据市场的需求以及各时期生产力水平的特点,流花服装市场不断发展创新,依次经历了形成、起步、发展及提升四个阶段。从2006年至今,流花专业市场处于高密度集聚、规模不断壮大及电子商务进驻流花专业市场的发展现状,进入了整合提升的调整阶段。其特征是“钱-物”面对面的市场交易量出现下降,服装电子商务等多种营销模式已悄然兴起。因为受到广州市市场格局调整的影响,流花专业市场现有的市场格局、功能也在逐步进行适应性调整,形成以服装产业链的高端领域主导,高端、中端、低端市场同时并存、共同发展的发展格局。

二、广州流花服装商圈面临的新挑战

流花商圈面对一次次来自各方面的现实竞争者和潜在进入者的挑战,都能凭借着富有活力的市场机制力量,快速地作出反应,在集成创新中持续地提高自身的竞争力和业态水平。如今,随着互联网时代的到来,商业模式的再次改变,流花服装商圈看似繁荣依旧,但是很多专业市场的老商户都表示由于工厂劳动力的内迁造成区位优势的丧失;电子商务等新型经营模式的出现;商圈规模的扩大导致店铺数量增长带来了竞争的加剧,从而导致经营越来越困难。面临着这些新的挑战,广州流花服装商圈不得不进行转型升级,探索新出路。

三、十八座服装商厦的对比分析

所选的十八座商厦中有白马服装市场、流花服装批发市场、天马大厦时装批发中心等约二十年历史的商厦,也有刚开业不久的广州世贸服装城、新大地服装城及壹马服装市场等,各有千秋,十分具有代表性。通过对比分析这十八座具有代表性商厦的经营业态、经营类型、空置情况及租金情况,有利于提炼出每一类型的服装批发市场存在的可借鉴之处,从而了解在新挑战下,广州流花商圈的发展方向。

(一)经营业态对比分析

经营业态是为满足不同消费需求而形成的不同的营业形态。所以一个商场经营种类的构成与布局能从一定程度上反映商场的需求层次。本研究实地调研了流花商圈站前路、站南路周边的18个服装批发商场。调研发现:

第一,经营好的商场经营业态一般是服装综合体+餐饮+展贸写字楼。根据调查,18个服装商场中人流量较多,经营较好的商厦有白马服装批发市场、天马国际时装批发中心、红棉国际时装城、壹马服装市场、汇美国际和广州世贸服装城。这些商场一般是服装综合体,而且拥有展贸写字楼、餐饮和银行等。

第二,单一业态的商厦面临较大的市场压力。随着市场需求的改变,广州流花商圈为了满足消费者的各种需求,从之前的单一业态为主渐渐转变成综合服装市场。因而批发销售人员为了方便会更加倾向于一栋商厦中有多种经营种类的商厦,这样可以在满足购物者多种需求的情况下提供拿货的方便。因此,现在依然是单一经营业态的商厦具有较大的市场压力,为了更加适应市场的需求,他们会进行改造,比如广州康乐牛仔城。

第三,展贸写字楼和线上线下经营逐渐成为服装商厦的经营形态。随着室内服装市场的升级改造和互联网的发展,有越来越多的服装市场在商厦上面几层都是以展贸写字楼的形式呈现,因为现在很多都是网上订货,然后直接发货的形式,展贸写字楼能更加符合此种需求。

(二)空置情况对比分析

1.具有交通区位优势的商厦空置率低。从下图可见,白马服装批发市场、汇美国际服装城、天马国际时装批发中心、红棉国际服装城、壹马服装市场都是直接分布客运站以及地铁站旁,交通通达性高,人流从站点出来就可以抵达这几栋商厦,甚至出站就是商厦的首层,自然这几栋商厦的经营就好。在调研中调研组就发现这几栋商厦的低层的零售商铺较多,人流也很大。

图1 各商厦目前空置状况(实地调研时间2014.6)

注:康乐牛仔服装城由于正在整体升级改造中,所以不列入空置率的统计分析中。

2.具有客户群体优势的商厦空置率低。调查显示,流花服装批发市场、步步高皮具广场、新星服装城、锦都服装大厦、金详大厦内衣批发市场、富骊国际服装城和广安大厦,尽管不是分布在站点旁,交通区位优势不是很明显,人流相对于上述商厦没有那么大,但是由于其开业时间早,商铺多是专做批发业的,批发的客户基本都是熟客,客户群稳定,自然商铺的空置率也低。

3.新商厦开业时间晚但潜力大。广州世贸服装城、新大地服装城、壹马服装市场的开业时间相对于其他商厦较晚,三者目前还在招商中,所以空置率相对于高些。但是这三座商厦的配套设置、功能规划更加合理,对于打造流花时尚品牌运营区这一规划处于更有利的地位,未来的潜力也更大。

(三)租金对比分析

调研发现,首先,商厦有整栋出租,且只租不售的。如白马服装批发市场和步步高皮具广场。白马在交通区位以及装修级别上都要比步步高好。通过现场询问招商人员得知,白马整栋租金为600元/平方米・月;步步高为400元/平方米・月。

其次,租售并举的商厦不同楼层的租金差异大,如金详大厦内衣批发市场和汇美国际服装城。汇美国际首层为5~6万元,而1楼的租金则2-3万元;不同楼层的租金差异大约在1.5~2倍之间。另调查发现汇美国际的交通区位比金详内衣要好,交通通达性高,人流量大;其次就是汇美国际的业态配置更加丰富合理,它有各色的批发以及零售,而且有配置餐饮,银行等,因而在租售价格上比金详内衣批发广场高。

最后,同一商厦同一楼层在不同的位置租金的差异大,如广州壹马服装批发市场:

表1 同一楼层不同铺位的租金差异

注:经过电话访问所得(调研时间2014.6)。

不同位置,不同面宽,不同开间进深,不同开面数等都会影响铺位租价的定价。

(四)各商厦运营管理分析对比

运营管理方面,提取消防措施、手扶电梯(观光梯)、升降电梯、安全电梯及保安管理这些要素来做简要对比。

消防措施方面,除了天富没有保安对讲系统,锦都没有禁止吸烟告示外,消防栓、灭火器、禁止吸烟告示、保安对讲系统是最基本的东西,每个商厦都有。与之区别开来的是,白马服、红棉国际、壹马、新大地、金详、汇美国际、广州世贸服装城这几个商厦都拥有自动喷淋系统,显示他们在消防方面更加用心。

手扶电梯(观光梯)方面,除明珠外贸服装城、广安大厦外,其他大厦均拥有手扶电梯,但是天富家居服内衣城仅第一层有,其他大厦一般到中间层。

升降电梯(货梯)和安全楼梯(消防楼梯)配置方面,白马拥有10个升降电梯、11个安全楼梯,长江国际拥有8个升降电梯、5个安全楼梯,红棉国际时装城拥有9个升降电梯、7个安全楼梯,壹马拥有12个升降电梯、7个安全楼梯,新大地拥有13个升降电梯、4个安全楼梯,广州世贸服装城拥有7个升降电梯、10个安全楼梯,他们给予了顾客更加便捷的消费体验和更加小的安全顾虑,其他商厦均是三三两两分布。

在保安管理方面,步步高、明珠外贸服装城及壹马的管理人员态度有待提高,楼栋巡查较少。综上所述,白马、红棉国际、壹马、新大地和广州世贸服装城在这一片区内在商厦的运营管理方面做得更加到位。

(五)整体经营状况分析

综合看来在早期开业的商城中白马服装批发市场、汇美国际、天马国际时装批发中心、红棉国际服装城经营得最好。主要优势有:

1.地理位置优越:直接分布在火车站、客运站以及地铁站旁,直达性好,汇集全国各地、五湖四海的人口,人流量大。

2.业态构成合理:以上商城都是服装综合体与展贸写字楼结合,并配有餐饮行业,一方面便于吸引人流,另一方面为入驻商家提供良好的工作环境,同时也为前来选购的消费者提供了很大的便利。

3.运营管理到位:以上商城消防措施完善,电梯配置合理,安保巡查严格,人性化、系统化的运营管理及服务给予顾客便捷的消费体验,减少了人流大带来的安全隐患。

新开业还在招商期的广州世贸服装城、新大地服装城、壹马服装市场经营状况也较为乐观,虽然暂时空置率相对较高,但其配套设置、功能规划合理,具有打造流花时尚品牌运营区的巨大潜力。流花服装批发市场、步步高皮具广场、新星服装城、锦都服装大厦、金详大厦内衣批发市场、富骊国际服装城、广安大厦经营状况较为一般,因其区位一般,部分商厦也在低层兼营零售来吸引人流。

相比之下,康乐牛仔城、长江国际服装城、明珠外贸服装城、天富家居内衣城空置率较高,在经营上存在较为明显的问题。主要原因如下:

1.地理位置相对处于劣势:由于流花商圈不同服装商厦的布局改变,以上商城离广州火车站、地铁站、客运站距离相对于其他服装商厦来说是比较远的,无法集中人流。

2.原始客户流失:康乐牛仔城和长江国际服装城位于旧广交会展馆对面,随着广交会迁琶洲,失去了紧邻广交会的优势,其面向的人民北路的繁华程度下降了许多,商城的原始客户流失惨重,此处的服装批发业务也受到了影响。

3.未能及时调整经营战略:广交会迁至琶洲后,康乐牛仔城和长江国际服装城未能重新确立目标客户、改变经营策略,所以康乐牛仔城经营状况不佳,处于全面的升级改造中,而长江国际服装城也是遭到了铺主的撤租,四楼以上基本是全部空置。

4.竞争日益激烈:流花商圈服装商厦不断增加,商户们面对的竞争日趋激烈,并且随着互联网的发展,紧邻广州火车站的人民北路698号新开了越秀区电子商务孵化基地――友谊裤都,新型服装批发市场模式无疑给传统服装批发行业以重重一击。

四、广州流花服装商圈发展对策建议

(一)行业协会应该积极配合政府,加强公共空间的规划和管理

尽管90年代末,广州市政府通过城市管理体制改革,清退了绝大部分的占道经营,另外,市场管理方面也将整个商厦、商场内的业户作为一个整体行业进行管理,在批发行业内增加了一个专业管理机构,推动着流花市场不断升级改造。

但是现在火车站周边的流动摊贩还是很多,管理也很混乱,对整个流花商圈的市容市貌的影响不小。汽车尾气与流动食品的摊贩的污染,使得空气更加混浊;原本人流,车流密集的站前路,站南路更加拥挤,通行更加不顺畅,这些都将阻碍广州流花商圈的转型升级。积极配合政府的空间规划和管理工作,共同打造有序的商业环境,是流花商圈服装批发市场协会的必然选择。

(二)商厦经营者应及时调整并优化经营模式

社会商业模式变化,服装专业批发市场必然也要转变经营模式,建议各商厦结合自身的特点优化经营模式,摒弃单一旧市场模式,开辟集商务办公、形象展示、餐饮住宿、休闲娱乐等多业态于一体的新市场模式。

(三)优化用户体验,加强运营管理

良好的用户体验是流花商圈服装专业批发市场立于不败之地的必要条件。在规划设计时,应该注重细节,提供更多人性化服务,如充足的消防措施,通畅的安全通道,便利的扶梯电梯,充裕的洗手间,方便的ATM取款机,干净卫生的餐饮等,给消费者惬意的购物体验,并保障相关设施设备的维护。

(四)利用网络,打造电子商务交易平台

互联网的快速发展与现代物流的突飞猛进,电子商务正成为主流趋势,流花商圈的国际定位要求其紧跟时代的步伐,迈向电子商务。流花服装商圈专业批发市场要抓住电子商务的发展机遇,积极注册企业网站、开通电子商务功能。加快现代物流与电子商务的融合发展,借助物流、仓储,打造一个网上供货平台,与线下实体店有机契合,取长补短,相得益彰,着力打造有自己特色的线上线下电子商务交易平台,引导专业市场走线上线下融合,主动构造政府联网信息平台,是服装专业批发市场突围之路。

五、总结

随着互联网时代的到来,商业经营模式的再次改变,广州流花商圈面临着新的挑战。与时俱进地迅速调整定位,确定经营发展战略才可能有新的发展。据此,流花商圈服装批发市场应当加强公共空间的规划和管理;及时调整并优化经营模式;优化用户体验,加强运营管理;实施电子商务网络营销,提高品牌知名度,不断提高自身的竞争力,为未来更好的发展奠定坚实的基础。

参考文献

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作者简介:晏毅(1993-),女,华南农业大学公共管理学院土地资源管理专业2011级大学生,湖南人,汉族,学士,研究方向:房地产开发与管理;黄春华(1992-),女,华南农业大学公共管理学院土地资源管理专业2011级大学生,广东人,汉族,学士,研究方向:房地产开发与管理;罗海威(1992-),男,华南农业大学公共管理学院土地资源管理专业2011级大学生,广东人,汉族,学士,研究方向:房地产开发与管理;游珍(1972-),女,福建人,汉族,研究生,副教授,研究方向:土地经济与房地产经济。

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