对国土资源部进行土地出让制度二度改革的思考

[摘　要]即国务院出台决定，限期78家主营业务非房地产的央企退出房地产市场，国土资源部也进行土地出让方式的改革，主要是在部分城市进行试点，对以往“招拍挂”的方式进完善。然而，是不是招拍挂导致的高房价，土地出让制度的二度改革能否真正降低房价、满足住房需求，必须深入分析原因和可能的结果。

[关键词]土地出让制度；招拍挂；改革

一、国土资源部推行土地出让方式的试点性改革内容

已推出的方式主要包括三种：第一种，“限房价、竞地价”，即对于出让土地限定房价，在此基础上任由开发商竞争地价；第二种，“一限多竞”制，即除了限定房价外，必须竞地价外，将竞争的条件放宽，还竞争设计方案、绿化等指标；第三种，是设定封顶地价，达到封顶价后，开放商将改为竞争配建的保障房面积。

二、国土资源部进行土地出让方式改革的原因

首先，政府需要对过热的房地产市场是进行宏观调控，抑制房价地价过快上涨，防止地价波动向二三线城市蔓延。国家统计局公布的数据显示，2009年，全国房地产开发投资较上年增长16.1％，远高于GDP8.7％的增幅。其次，地价飙升，地方政府依赖土地财政，金融风险加大。由于作用大、获利快，地方政府愈来愈倚重拍卖地皮、推高房价来“繁荣”经济，地方政府已成为我国房地产交易中最大的受益者，2009年土地出让收入更是创出天量高达L 5万亿元。招拍挂不仅使地方政府获得不菲的土地收益，也强化了政府与企业利益同盟，土地出让收益已名符其实成为地方政府的“第二财政”。最后，出让方式和土地招拍挂制度本身存在缺陷，出让金使用缺乏规范。目前土地招拍挂制度是使得地价的最大化，地价向上溢价，让土地一级市场一开始就出现泡沫，同时土地分批推出市场，使得在一段时间内，土地出现哄抢现象。并且对于土地出让金的使用不当，缺乏相应的监督保障机制，出让金难以社会化，无法增加社会福利。

三、出让方式改革的可能结果

针对第一种出让方式：积极的结果：可能会在短期内抑制高房价，冷却过热的房地产市场，还有可能相对的降低土地平均成本，从而减少土地平摊到每平方米房产的价格。消极的结果：根据利益集团理论，房地产商们已经形成利益集团，为获取最大的经济利益，可能消极参与土地出让，导致最新出让的限价土地大量流拍，同政府进行博弈，致使短期内房地产价格持续上扬，房地产调控政策失效，政府定的房产价格不得不随之调整，无法起到应有的调节作用。甚至可能引起房地产建筑质量下降，基础设施配套不完善。针对第二种出让方式：积极的结果：可能在一定程度上提高人民的住房保障水平，增加居民的居住和生活质量。消极的结果：不具有可实施性，不同方案缺乏可比较性，无法实现最优化配置，而且容易滋生腐败，最后很有可能趋同于第一种改革方式，地方政府为实现自己利益最大化，获取高额出让金，将价格至于第一位。针对第三种出让方式：积极的结果，既有商品房，又有保障性住房，为不同收入阶层提供了相应的住房，并且增加了保障性住房的面积，更多的保障了居民的居住的权利，也是住房保障体系的具体化，缓和了政府与人民、居民与房地产上的矛盾，促进社会和谐，有益于房地产市场的长远发展。

消极的结果基于供需理论：在房地产市场中，土地的价格和商品房的价格都在供求关系的影响之下。地价上涨的主因是拿地开发商对未来房价上涨的过高预期。一是房地产本身的投资属性。投资性购房需求太高，传导到土地上，带动了地价上涨。采取限地价竞争配建保障房多少的作法，无非也是增加开发商成本。如果房屋需求不下降，开发商就会接受这种成本增加，进而转嫁到房价成本当中。房价永远决定着地价，不会地价决定房价。预期土地上房价会上升，有利可图，就会买这块地，最终房价跟地价都还是会涨，根本起不到抑制作用。

四、思考

土地“招拍挂”制度改革的核心是解决高地价的问题。招拍挂制度是在2004年8月31日开始正式实施，到现在已经有近六年，招拍挂方式一定程度上遏制了腐败寻租行为，净化了土地市场。现行的招拍挂制度必然产生地王，因为竞争必然会有胜利者――地王。“地王的出现正是市场博弈的结果，地价飙升背后却是制度性尴尬。”研究员回建强指出，政府现在最需要破解土地公平转让与地价飙升之间的矛盾。尽管招拍挂制度在一定程度上助推了高地价，但土地供给有限造成的供需矛盾才是地价层层上涨的更深层原因是供求失衡，现在土地市场供不应求，土地市场必定竞争激烈。房价还是由市场供求决定，任何政策的出台都要抓住重点，在遵循市场规律的前提下，依法执行，否则政策只会适得其反。

参考文献

[1]汪丽娜，完善土地招拍挂制度增加可支付住房供给，中国房地产，2009(12)总第348期

[2]廖永林，关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，资源导刊(河南)，2010(5)