近几年地方房价波动对居民福利影响研究

摘要：本文以实地考察及相关问卷调查的结果为基础，以江西省九江市、重庆市北碚区、山东省淄博市为例，研究了近几年三地房地产的走势情况及其变化原因，并进一步从经济学角度结合三地的房价收入比，分析了房价的变化将给居民的福利带来怎样的影响。最后，结合地方政府与房地产市场的关联性及两会期间释放出的房地产微利好信号，对地方房地产的发展提出了会进一步引入市场适度恢复市场信心的预期。

关键词：房价；房价收入比；房地产市场

中图分类号：F293.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2015）011-00000-02

一、我国房地产发展历程及现状

1998年之前属于我国房地产发展的第一阶段，当时我国的房地产市场由计划分配逐步向市场分配转变。1987年，党的十三大召开提出要建立房地产市场，但受到当时社会诸多方面的限制于1989年北京才开始正式售卖商品房。自此，我国的房地产投资量迅速增长，但不久就在部分地区出现了过热的情况，中央开始着手调控。1993年中央颁布了16条政治措施以整顿房地产市场，1994年又出台了关于深化城镇住房制度的决定、城市房地产管理法和住宅担保管理试行办法。房价开始会跌，房地产市场走势趋于稳定，我国房地产市场在1996年成功“软着陆”。

1998年亚洲金融危机爆发，中国为了稳定经济实行积极的财政政策，拉动内需，我国的房地产市场在这个时期得到了极大的发展，虽然当时有力的支持了国民经济对中国经济的稳步发展做出了巨大贡献，但是由此也埋下了我国经济过度依赖房地产市场的隐患。2003年我国的通货膨胀问题浮出水面，之前房地产市场的过热问题也凸显出来，房价陡然上升，从此维持房地市场稳定，抑制房地产泡沫就成了我国房地产及相关金融宏观调控的主基调。

2003年至今，我国针对房地产市场的调控通过土地政策、信贷政策、经济政策、行政政策等多种手段展开，自2005年开始颁布了“新老国八条”“国六条”“国十五条”等一系列抑制房地产过热的政策。2011年的限购令及2013年国五条充分表现了政府宏观调控房价的决心。通过综合的数据来看，我国的人均住房已经达到一套，这代表着我国我住房供需结构将发生巨大的改变，另一方面政府的多方调控也初显成效。2015年“两会”期间，政府报告中强调“支持居民自住和改善性住房需求”，同时放弃了对于房市调控的“抑制”“调控”等字眼，表明政府今年有可能继续去年相对宽松的货币政策。另外，2015年3月不动产登记的实行预示着房产税改革的到来。

二、调研地房价波动分析

自2008年金融危机以来，各地房价高速上涨，政府着力调控甚至出台“限购令”以控制房地产市场的投机泡沫。这次调研的三个城市江西省九江市、山东省淄博市、重庆市北碚区均没有“限购令”对市场的干预，相对而言市场是比较自由的，便于分析税收、供需等对房价的影响，且三个城市的发展程度相似，均处于我国三线城市发展水平，通过对比也可以部分反映出不同房价水平对居民福利将产生怎样的影响。

1.山东省淄博市房价。首先我们先看看山东省淄博市的房价走势图（图一）。在实地考查当中，我们走访了上东省淄博市德龙置业、裕华房产、恒生国际等三家当地具有代表性的房地产企业。根据访谈我们发现各大企业由于其置地位置不同等诸多因素，拍卖的商品房价格与数量存在一定的差距，但整体而言三家企业的商品房拍卖价格再近一年以来都整体呈下行趋势。以淄博市政府所在的张店区为例，2014年该地区的房价从年初的6000元降至年末5700元。“从去年开始受到经济下行影响，全国的房地产市场都出现下行趋势，淄博市也因此受到冲击，个别房企采取了降价销售的策略，但销量并不乐观。”淄博一家房地产营销策划机构负责人表示。淄博市并没有像济南与青岛一样实行限购政策，淄博市的主要房地产政策都是依据中央的宏观调控政策制策，抑制投机投资性购房，合理引导住房需求，扩大中低价位、中小套型普通商品住房供应，这些政策也是淄博市近几年房地产价格下降的重要原因。

2.江西省九江市房价。本次调研选取江西省九江市为例，并通过走访部分公司获得第一手销售数据，这里我们根据选取的几家公司的销售均价反映九江市的房地产价格变化。（表一）

从表格中不难发现，在2012年到2013年房地产价格大幅上涨之后，江西省九江市的房地产市场开始降温，2013年到2014年房价的增速已经开始下降，自2014年3月的小幅上涨之后房产价格至今已呈下行趋势。在走访山水美地房产公司的过程中，相关工作人员告诉我们，一方面现在九江市的房地产市场整体已经是供过于求，存有许多闲置的空房，相关政策抑制了投机买房的进一步发展，因此当前房价下降是正常状态，正常情况下本地房价整体还会进一步下降。另外，江西省的房产税收情况近几年较为乐观，据省地税局党组成员、副局长王显和介绍，去年面对经济运行较大压力、“营改增”税制改革和结构性减税等不利因素影响，我省地税收入总量达1157.4亿元，房地产贡献地方税收的增量占地税总量的57.2%。江西省和山东省淄博市一样都是采用全国通用的房产税政策，但据地税局的政策研究人员表示江西正在积极申请房产税试点，有望成为第二批或者第三批试点范围。

3.重庆市北碚区房价。重庆市北碚区房价同重庆市整体房价在经历2008年金融危机以后，一路飙升，商品住房销售均价从2009年的3392元上涨到2014年的5702元，接近增长一倍。2009年、2010年、2011年这三年是重庆市房价快速增长时期，涨幅在20%之上，自2011年后，重庆市房价进入缓慢增长期，涨幅均在10%以内，并在2014年开始出现了部分地区房价下降的情况，2015年开年以来全市房价整体下降。（见表二）

表二数据来源：重庆市统计局

结合重庆市房产税改革来看，在房产税改革之初就有许多学者称重庆市的房价随着房地产税试点将迅速下降，可是从实际数据中我们不难发现，重庆市的房价在试点初期仍然处于缓慢上升的阶段，相比于江西、山东房市还更具活力。这有几方面原因，首先重庆市的房产税的主要征收对象是高档住房及二套相关住房，因此对整体房价的影响是有限的。其次，我国房价虽然普遍包含泡沫，但总体还是主要受市场供需的影响，重庆市的空房数量并不多，房地产的需求仍然充满活力，这应该是房价继续上涨的主要原因。

4.三地的房价收入比分析。房价收入比是指某地住房价格与居民年收入之比，通常我们认为，某一个地区的房价与当地居民的可支配收入之比在3到6之间是合理的，下面我们结合三地居民的可支配收入计算各地的房价收入比，结果如下表。（表三）

通过表格我们不难发现，从最能反映居民福利状况的收入房价比来看，江西省的房价收入比一路上扬，自2011年起上涨幅度因全国对房价的调控政策而略有收缩，但上涨的趋势并没有得到遏制。且房价收入比高于正常范围，房地产市场泡沫较为严重。相反的，山东省的房价收入比接近于合理区间，虽然2011年以来整体呈下行趋势这与山东青岛济南等部分地区实行限购令有关，但结合之前的部分地区的房价来看，山东省淄博市并未实行限购令但自2013中期开始房价就呈下行趋势，因此整体来说上东省的房价较为合理。重庆市的房价收入比整体来说略高于合理范围，自2010年开始没有出现明显的波动，这说明重庆的居民可支配收入的增长与房价的增长基本相适应，另外自2011年开始房价收入比并未大幅变动也可以说明本次重庆房产税试点对房价的影响是有限的。

三、地方房产与居民福利

1.地方房地产发展与居民福利的关系。从整体而言，当今房地产在中国的地方城市往往起着拉动经济发展的作用，许多地区依托房地产带动了本地的金融、基础制造业等多行业的发展。然而，房市的过热必然伴随房价的虚高及市场投机泡沫的出现，全国普遍出现了居民买房难的困境，因此高房价又严重制约了居民福利的提高。从微观层面，由经济学的各类理论出发，房地产发展主要可以通过影响居民的消费来影响居民福利。涉及到的经济学理论有三：财富效应、抵押信贷效应和购房支出压力效应。①而其中购房支出压力效应较为明显。财富效应的产生源自“生命周期永久收入”理论，该理论指出居民的消费受到他可能拥有的财富总和的影响，因而房价上升将让拥有住房者对自己财富总和的预期提升了，从而有利于居民福利提高。类似的，抵押信贷效应是指拥有住房者由于房价的增长，固定资产所能抵押获得的借贷将增加从而刺激消费的增加。就目前来看，这两种理论在中国市场的表现并不明显。而目前社会反映出来的更多是购房支出压力效应，结合中国的实际情况，一方面尚未拥有住房者面对着不高速增长的房价不得不压缩消费来尽快筹措购房资金。另一方面，中国本国文化中为子女购房传统思想仍然盛行，许多拥有一套住房者受到购买第二套住房的压力也会压缩自己的消费，这种现象在中国显得尤为普遍，因此购房支出压力效应也是房价影响居民福利最主要的因素。

2.问卷数据概括整理分析。本次问卷调查主要针对普通民众对于当地房价及房地产市场的了解与偏好等，采取随机抽样调查的方法发放问卷300份，回收使用有效问卷224份。主要围绕购房支出压力效应展开，其中核心问题包括民众对于目前房价的看法，对于当前房价走势的预期等。在山东淄博市、江西省九江市我们回收有效问卷132份，就居民拥有住房情况来看83%左右的受访者拥有一套住房，5%的受访者至今仍没有属于自己的住房，12%的受访者拥有两套及以上住房。另外，仅有7%的受访者认为当前房价是合理的，64%的受访者认为房价偏高但可以接受，20%左右的受访者觉得当前房价存在较为严重的泡沫，是极不合理的。关于2014年以来调查地房价普遍下降的情况70%以上的受访者不了解或者认为房价下降只是暂时的现象，房价还会进一步上涨。其次，对于相关税收，民众普遍处于被动接受的情况，绝大多数民众对于房地产税有部分了解但往往是在购房过程中才得到了解的。

在重庆市本次调查问卷的共发放100份，回收有效调查问卷92份，回收率达到90%以上。调查对象的年龄分布为大多集中在18岁～45岁，占总人数的63%，低龄和高龄抽取的人数所占比例较少。大多数的年收入为5万元～25万元，符合当地的整体收入情况，这一部分人能接受按揭购房月供的最大额为2000元～4000元，这也是重庆市大多数按揭购房月供的浮动区间。94%的填写者至少拥有一套住房，拥有两套和两套以上住房的人数较少为24%，这应该是受到重庆市新房产税的影响。一半以上认为重庆市的房价不合理，定价偏高，加重了普通老百姓和刚毕业大学生买房的经济负担。同时，他们认为的合理价格为每平米4000元～5000元之间。67%认为房价过高的原因为地价和需求大于供给，随着经济发展，重庆市的新房屋刚性需求还是相对较大。78%的填写者坚信开年的房价将会下降，市场的供求正在逐步趋于平衡，目前处于一种观望的状态，并不急于购置新房产。大多数的购房者表示购买新房是出于必须购买的原因，不是用来投资，对于房产的相关政策了解的很少，只关心现在的房价水平是否在自己能承受的范围之内，并不会将当地房产政策纳入购房计划之中，这就部分反映了重庆的房产税制改革对房地产价格的影响较小的原因。

四、我国地方房地产发展方向预期

1.改变房地产发展与地方政府的相关方式。从目前来看，地方房地产发展出现混乱乃至出现“鬼城”现象的根本原因在于地方政府引导房地产发展的核心理念存在问题。地方政府与房地产的相关性在于，一方面房地产行业以土地为基础，购买土地的费用及各类税收是地方政府财政收入的重要来源，另一方面，房地产作为支柱产业与地方的GDP息息相关，不仅能带动地方诸多行业的发展，也为地方领导的业绩贡献巨大。因此，这些原因都导致了地方政府调整房市往往形式上紧跟宏观政策的步伐，但实际却一味的以促进房地产市场发展为核心目的，以至于各地往往换一个领导就是一种新的房地产政策，引发了房地产偏离市场规律的种种怪像。

因此，要引导房地产行业的合理发展，首要解决的就是当前以一味促进房地产发展为潜规则的房地产与政府相关利益链。首先应当加强土地监督管理，土地是房地产发展的基础，土地的的供应价格将直接影响房地产走向，加强对地方政府售卖土地的监督管理能从根本上控制盲目刺激房市的行为。其次，应当监督并加强地方政府政策的连续性，改变单纯的以GDP为核心的政府领导人评价机制，让房地产健康发展成为地方政府利益效益最优的途径，就能解决地方政府扭曲宏观政策的相关行为。

2.从“两会”看房市走向。两会期间政府对于房地产的态度明显发生了转变，抛弃了往年常用的“抑制”“限制”等词汇，而提出“支持居民自住性和改善性住房”。但从政策上来说，给我们提供两点信息，一是通过往年的限制性手段，已基本抑制了房地产泡沫的进一步发展，今年起可能会进一步放宽，逐渐让市场来解决房地产问题。第二，则说明我国的房地产还存在较大的发展空间，供需还没有达到饱和平衡点。具体到地方我认为，通常两会过后地方政策会优先于中央宏观政策推行，在中央整体形势利好的情况下，地方的政策会偏向于刺激房市，这可能引起新一轮的哄抬房价，但在中央政策发行之前这种利好预期是非常有限的，因此最终中央确定的宏观政策就显得尤为重要，过分刺激性的政策极有可能就引发新一轮房地产泡沫。而从“支持居民自主性和改善性住房”的描述来看，中央可能只是轻微的利好以拉动经济，并不会完全放开之前的限制性政策。而目前的实际情况是，两会后，诸多地方政府已放松了相关的限制性政策，但由于中央相关政策未出台，限制性政策并未放开。我个人认为，这或许就是一种新的平衡点，中央不会过分的放开对房地产的限制而只是通过适当的利好给予市场被限制性政策压制的信心，以抵消限制性政策的负面影响。

参考文献：

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