浅谈住宅小区智能化系统

摘要：当前建筑能耗约占全球总能耗的40%，通过智能技术实现建筑节能是建设生态城市的关键。随着人们生活水平和环保低碳意识的提高，对住宅小区的舒适、安全、节能提出了更高的要求，由此产生了符合绿色建筑要求的智能化住宅小区。

关键词：住宅智能化 常见 问题

一、住宅小区智能化产生的历史背景及概念

众所周知，智能建筑是建筑与信息技术结合的产物，世界上公认的第一座智能大厦是1984年美国康涅狄格州哈特福德市的“城市广场”。此后 ，在欧美及日本相继建成了大批智能大厦。在中国，北京的发展大厦被认为是中国的第一座智能大厦。

住宅智能化的概念和思路来源于智能建筑。国家建设部住宅产业化办公室提出了关于住宅小区智能化的基本概念，即：“住宅小区智能化是利用4C(即计算机、通讯与网络、自控、IC卡)技术，通过有效的传输网络，将多元信息服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，以期实现快捷高效的超值服务与管理 ，提供安全舒适的家居环境”。

二、住宅小区智能化系统的组成

根据使用功能，将住宅小区智能化系统分为安全防范分系统、家居智能化分系统、信息通讯分系统、物业管理分系统。

1、安全防范分系统中常用的子系统有：访客（可视）对讲、出入口门禁、周界防越报警、视频安防监控、保安电子巡更、车辆出入与停车管理。

2、家居智能化分系统中常用的子系统有：住宅报警、照明控制、窗帘控制、空调控制、地热控制、电视控制、家庭影院控制、智能门锁、家居布线。

3、信息通讯分系统中常用的子系统有：电话、网络宽带、有线电视。

4、物业管理分系统中常用的子系统有：公共照明及设备监控、公共广播与背景音乐、三表远传抄收、公共信息、智能信报箱。

三、住宅小区智能化系统常见的问题

住宅小区智能化在国内属于发展阶段，在其推广应用过程中，由于人们认识上的误差，工程实践经验的不足等原因，出现过一些曲折和发展不平衡的问题，影响了智能功能和效益的正常发挥。据统计，上海住宅小区智能化系统在物业管理中发挥作用的仅占20％；运行不正常，尚可使用的占45％，另有35％的系统被废弃。住宅小区智能化系统不能正常运行主要由以下几点造成。

1、智能化系统规划设计前没有做好智能化需求分析。

智能化系统的需求应符合项目的实际需求，在规划设计前，要结合住宅小区的整体规划、项目投资、销售对象、配套设施建设、周边环境、后续管理等因素，做好包括用户使用的需求、小区管理的需求、市场承受能力的需求、未来社会发展的需求等需求分析后，确定该住宅小区智能化的实际需求。

2、智能化系统定位与项目定位不匹配。

住宅小区的智能化系统工程，根据建筑面积，建设投资、系统规模、系统功能和安全管理要求等因素，由低到高划分可为基本型、提高型、先进型三种类型。智能化系统建设投资控制价建议基本型20-50元/m2，提高型50-80元/ m2，先进型80-120元/ m2。根据建设项目定位的低、中、高，相应配置智能化系统的基本型、提高型、先进型。例如，某项目定位为中低端，可在智能化系统定位上却选用先进型，彩色可视对讲系统选用进口网络型产品，在项目入住智能化系统投入使用时，低廉的物业管理费无法支付智能化系统的维护与管理费用，系统无法正常运行，这样不仅在项目投资上造成浪费，更给项目后期管理带来不便。

3、智能化系统设计、施工中存在缺陷。

智能化各子系统在设计及施工中存在缺陷，给后期的使用及管理造成不便，，下面例举一些子系统常存在的缺陷。

3.1访客（可视）对讲、出入口门禁子系统：通常设计在单元楼首层门厅设置访客（可视）对讲和门禁系统，遗漏了其他可进入管理区域的门，如地下室进入单元楼的电梯厅的门，安全防范存在漏洞。某小区就曾发生过盗窃团伙经过踩点后，开着高级轿车进入小区地下室车库，从地下室电梯厅乘电梯进入楼层，进入住家户内盗窃完后，开车轿车大摇大摆的从小区大门走了。

3.2周界防越报警子系统：采用主动红外探测器的周界防越报警子系统，最常发生的问题是树枝遮挡引起误报，主动红外探测器一般安装在围栏上，景观设计时应尽量减少在围栏2m内种植，景观树木宜低于围栏高度，如选用高大植物，则树冠下沿应高出围栏至少1m，避免红外探测器的红外光路被阻断引起误报。周界防越报警子系统可采用脉冲式电子围栏，可以解决红外探测器引起误报高的问题。

3.3视频安防监控子系统：最常见的问题是视屏监控图像质量差，发生案件后调取出的图像模糊，不利于案件侦破。主要原因有：在地下室及夜间时周围环境照度低引起图像模糊、电梯轿厢内的摄像头由于电梯运行干扰引起图像有横纹。设置在地下室和室外的摄像头，应注意选用低照度或带红外灯的摄像头；电梯轿厢摄像头视频线应选用四层屏蔽专用视频线，施工时与电梯随行电缆绑扎一起。确保监控图像按照标准五级损伤制评定，图像质量应不低于4级。另外摄像头点位布置时应结合建筑及景观设计，避免因建筑构架及景观树木的遮挡。

3.4车辆出入与停车管理子系统：出入口刷卡箱设置位置不合理，车辆进出时刷卡、取卡不方便。应结合建筑、景观设计，合理的布置地感线圈、刷卡箱、道闸、图像抓拍摄像头及补偿灯的位置。很多小区的车辆出入管理系统无法对车辆的进出进行自动管理，进出口需要配置保安人员，牢记所有小区业主车牌号码，车辆进出时手动开启道闸，增加了物业人工投入。可设置远距离自动读卡系统，读取业主车内的远程卡识别身份后，自动开启道闸；或设置车牌自动识别系统，通过摄像头抓拍车牌号码自动识别业主车牌号码，自动开启道闸。

3.5家居住宅报警子系统：对系统设计追求大而全，忽略经济实用的原则。一些项目对所有住户的外门外窗均配置了门磁开关或红外双鉴探测器，不仅增加了初投资，也增加了误报次数，增加了工程质量以及以后的维护工作量，甚至出现因误报率高将系统关闭不用。假设：一个1000户的小区，每户平均有2扇外门及5扇外窗，整个项目配置7000只门磁开关或红外双鉴探测器，假设每个门磁或探测器的误报率为每年一次，那么就几乎平均每天可能有20次误报警出现。对门磁开关或红外双鉴探测器点位设计，应根据楼层和住宅的外观来考虑盗贼入侵的可能性。如上海地方标准《住宅小区安全技术防范系统要求》中要求：住宅楼的一、二层住宅，与商铺等周界屏障建筑物顶层平台相连层住宅应安装入侵探测器，其它层面住宅的阳台、窗户以及所有住宅通向公共走道的门、窗等部位宜安装入侵探测器。

4、智能化系统产品选型不当，造成系统无法正常运行。

智能化产品选型要采用可靠、成熟、稳定的先进技术为原则，选用经过市场考验、实践证明可靠和成功的产品及设备。很多项目的公共设备监控及家居智能化控制子系统因产品原因无法使用，不仅造成投资浪费，更谈不上对建筑的节能了。在这方面可选用国际先进品牌，如ABB i-bus®智能建筑控制系统， 该产品经过20多年市场考验，参与了全球60多个国家的数千个建筑节能项目，实践证明采用该系统能耗可降低了20%以上，该系统可以通过中央控制的图形化界面对照明、空调等公共设备进行集中监视和控制，对家中每一个功能区的灯光、空调、窗帘、地热、等各类设施进行智能控制。

四结束语：

住宅小区智能化系统可以给我们创造舒适、安全、节能的居住环境，在项目的实施过程中要认真贯彻“实用、可靠、先进、经济”的八字方针，以应用为导向，推进管理；从现实情况出发，以需求为依据，总体规划、分步实施，确保系统高度集成、总体优化、安全可靠、稳步推进；系统还要充分考虑功能扩容性和技术升级性，适应当代信息技术迅猛发展的要求，以求最佳效果；充分考虑系统的整体兼容性，对将来的家庭智能化作为长远规划。