黑龙江省房地产价格影响因素及风险形成分析

摘 要 房地产市场及房地产的价格变动一直是人们关注的焦点，也是影响我国经济生活的重要因素。房地产价格如果出现较大幅度的波动，就可能会导致整个经济运行的动荡。因此，对于房地产价格的影响因素以及价格变动产生的风险，一直是我国学者研究的重点内容。在此，拟使用实证分析的方法，在汇总黑龙江省房地产价格数据的基础上，总结出影响黑龙江省房地产价格的因素，通过实证研究结果分析，得出国民生产总值、人均可支配收入等因素均对黑龙江省房地产价格产生影响，并在此基础上对黑龙江省房地产行业风险防范提出几点对策及意见。

关键词 黑龙江省房地产价格 风险成因 影响因素

房地产作为一种特殊商品，其价格与其他一般商品价格相比，既有共同之处，也有不同之处。其共同之处是都为价格，用货币表示，受价值规律的影响。不同之处则构成了房地产价格的特征，这些特征主要是由土地价格的特征决定的，主要表现在以下几方面：地产价格构成的二元性。房地产价格具有明显的区域性。房地产价格具有权益性。房地产价格具有个别性。房地产价格具有相对稳定性和保值性。

房地产商品的价值量大、建设周期长，对资金需求量非常庞大，房地产行业的发展严重依赖于金融市场，但是对房地产市场发展和银行贷款的内在作用机理尚缺少足够全面深入的研究，课题组通过构建数理经济模型对此问题进行探讨。研究了银行贷款及宏观经济发展、消费者消费能力在房地产市场发展中的作用。近年来，随着我国经济的迅速发展，房地产市场价格居高不下，在市场自我调节的前提下，国家也采取了多种措施进行宏观调控来抑制房价过高，从总体来看，黑龙江省房地产价格经历了由低到高，转向平稳的趋势，由于房地产行业现阶段构成了我国的主要支柱产业之一，其存在的风险和价格变动不容忽视。

一、影响房地产市场价格波动的因素分析

根据理论分析，同时结合房地产市场的特点，可以得知，房地产价格变动很可能会受到金融市场利率以及宏观经济、微观经济的直接影响。因此，在假设的基础上，选取了以下数据进行分析：黑龙江省房地产销售价格、五年期贷款利率、黑龙江省GDP、黑龙江省城镇居民可支配收入作为分析对象，分别从金融市场、宏观经济、消费者消费能力三个方面对黑龙江省房地产价格进行分析，揭示上述变量之间存在的内部联系。

在调查研究2000～2013年的黑龙江房价、国家五年期贷款利率、哈尔滨市房价数据、黑龙江省城镇居民人均可支配收入以及黑龙江省GDP等数据的基础上，对房地产价格以及其相关指标进行相关性分析，寻找房地产价格与贷款利率以及人均支配收入等数据之间的关系，构建相关模型，最终得出房地产价格与相关数据之间的数据关系，达到规避房地产企业风险，提高房地产企业应对风险能力的目的。

二、实证分析

（一）研究假设

假设一：银行利率是国家对于房地产市场价格调控的重要手段，当国家提高同期银行利率时，房地产价格极有可能呈上升趋势，反之则会下降。基于以上分析，文章在此假设：房地产价格波动与银行贷款利率呈现同向变动关系。

假设二：当地区GDP总额在增值时，证明该区域的经济发展处于良性发展状态，而房地产行业作为我国现在重要的经济支柱产业，其在GDP增长中所做出的贡献不可小觑。因此，在区域GDP增长的形势下，房地产价格极有可能上升。基于以上分析，文章在此假设：房地产价格波动与GDP增长呈现同向变动关系。

假设三：城镇居民可支配收入直接决定着其消费偏好和消费需求，只有可支配收入充裕时，消费者才能出现更加偏好投资或提高其生活条件的行为。基于以上分析，文章在此假设：房地产价格变动与城镇居民可支配收入呈同向变动关系。

（二）描述性统计

其次，对2000～2013年黑龙江省居民住宅及哈尔滨市居民住宅进行描述性分析，得出结论如下：

通过对住宅价格进行统计可知，黑龙江省商品房住宅均价为2334.214元，哈尔滨商品房住宅均价为3415.27元，哈尔滨商品房住宅均价略高于全省价格。

（三）模型的建立

利用相关软件对数据进行线性模型的建立，得出如下结果：

（a.预测变量：（常量）：黑龙江可支配收入，五年期贷款利率：黑龙江GDP。）

模型中的系数及分别为0.991和0.982，证明该模型的线性关系理想，在模型检验过程中，检验系数Sig=0，说明模型可靠程度良好。假设因变量黑龙江住宅价格为，五年期贷款利率为，黑龙江GDP总值为，黑龙江城镇居民可支配收入为，根据得到的系数，可以得出如下模型：

根据模型的T检验，系数的检验Sig系数均在可接受范围内，模型成立。

（四）结论

通过模型可以得出如下结论：

（1）房地产价格受到以上三个因素的影响显著，如果银行五年期个人贷款利率发生下降变化，会导致房地产价格较为明显的上升，这主要由于消费者购置房产的成本降低，导致消费趋向发生变化。结合我国现阶段国情，银行贷款利率已经成为国家宏观调控房地产价格的重要手段，在这种情况下，一旦国家收紧贷款利率政策，提高个人贷款利率，则会发生房地产行业较大的风险，容易造成房地产企业资金链的断裂。（2）黑龙江居民可支配收入发生增加时，会导致房地产价格大幅度下降，说明现阶段黑龙江省居民对于房地产的投资已经不再过于热衷，更多的资金用于其他方面，而不是花大量的资金用于房地产投资。可见，在现阶段来讲，黑龙江省房地产价格的上升空间不大。

三、房地产市场价格波动导致的金融风险及其防范

房地产价格由地价、房屋建造费用、相关税金和利润等构成。因此，房地产价格变动是随价格各组成部分的变化而发生变化的，房地产的基础价格是由“土地价格+建造价格”组成。除此之外，如各期管理费用、财务费用、销售费用、税金和利润等都是价值实体的一部分，其价格变化受供求状况和价值共同决定，使其价格上下波动。房地产金融风险是指金融机构为房地产企业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料或不确定因素的影响，使金融机构的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。

黑龙江房地产金融风险主要表现在以下几个方面：房地产价格波动对宏观经济金融加速效应。房地产价格波动导致货币政策传导机制异化。房地产价格波动与银行业风险。房地产价格波动扭曲经济主体的消费投资行为。

目前，黑龙江省房地产企业的融资渠道单一，国家对房地产市场进行严格的宏观调控，致使房地产业整体增速出现回落现象，并在一些城市里出现交易急剧下降的情况，打折促销现象时时发生，房价下跌引发了金融动荡。课题组分析了由于房地产价格波动导致的金融风险，并针对金融风险提出了防范的措施。

综上所述，房地产市场价格变动是由多方面产生的，而另一方面，如果房地产市场价格发生剧烈波动，会反作用于金融市场，导致金融市场发生震荡，进而引发金融风险，在这种情况下，房地产企业应当采取一定手段防范风险，在这里，给出以下几点防范建议：

（1）适当拓宽房地产企业融资渠道，防范商业银行利率变动导致的房地产价格发生剧烈变化。（2）关注国家宏观调控政策，并根据自身特点适当扩展其他业务，降低综合风险。（3）关注消费者投资行为，采取一定手段刺激消费者进行房地产投资。

（作者单位为黑龙江财经学院）

[作者简介：杨淑媛（1964―），女，黑龙江海伦人，黑龙江财经学院副高职，主要从事经济与会计。基金项目：本文系黑龙江省社科研究规划项目“黑龙江房地产市场价格形成机理与波动研究”阶段性研究成果，课题号：11E139。]

参考文献

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