房地产开发工程管理分析

摘要：房地产开发过程中的工程管理，是对项目工程中各种管理要素全方位的多角度的管理。包括成本、质量、进度、安全、技术支持等五个方面。文章主要阐述了房地产开发工程管理中易于产生的问题和解决方法。

关键词：房地产开发；工程管理；工程质量

一、工程管理在房地产项目开发中的重要性

房地产开发作为中国近十几年来高速发展的行业，其内在包罗了金融学、经济学、建筑学、美学、艺术学、管理学、营销学、关系学等等诸多方面的知识，使得其成为极具特殊性的新兴行业，成为资本运作的天堂。

一个优秀的房地产公司一定是具有业内极佳的声誉，而好的声誉则是由良好的工程管理所保证。作为贯穿于房产开发的最主要的执行系统，工程管理贯穿于房产项目的整个过程，是房地产开发的一个重要环节，从某种程度上来说也是决定项目好坏的决定性环节。

在项目运行中，管理工作会直接影响工程的质量、工期、成本等。优异的工程管理水平和管理方法能够不断促进工程项目的持续良好的运营，提高房产开发的投资收益，同时也能更好的满足消费者即业主的各项需求，使得企业能够获得良好的口碑；而混乱的工程管理则会使得项目管理混乱、工程延期、工程质量出现问题甚至造成巨大的人员和财产损失。

二、我国房地产行业工程管理现状

随着房地产开发项目的多样化，房地产开发的各个项目部分逐渐独立，工程管理的难度也不短加大，整个工程管理的指挥控制重心也逐渐转移到房地产公司。工程项目管理的内容、侧重点、方法等随着管理行为主体的不同也不断发生着不同层次的变化。

目前，由于我国房地产行业起步较晚，房地产开发企业这一工程管理主体至今尚未完全建立起规范的管理模式，市场上房地产企业的工程管理模式五花八门，没有相对规范的操作模式。但是随着项目管理体制的不断改革以及市场开放程度的不断提高，我国房地产开发过程中的工程管理也在进一步的规范，并且向国际化靠拢。

三、房地产开发工程管理易出现的主要问题

（一）前期准备工作不充分

任何项目的完成都需要一个极长的前期酝酿和准备过程，而前期准备工作的好坏直接决定了工程起步的顺利与否。大多数开发企业对于开发地段的关注常常局限于地段的位置、周边商业潜力与配套设施等，往往对于前期的资料特别是技术资料准备不充分，导致项目匆匆上马后因出现意想不到的技术性事故。包括地形勘察不准确、对周边配套设施管理规定不清楚等问题。

（二）对于产品质量问题的重视程度不够

工程管理中对于工程质量管理是十分重要的一个方面，对于工程质量的控制很大程度上决定了项目成品的优劣。

对于某个项目来说，施工单位和监理单位重视的是按图施工、符合国家或地方的施工质量验收标准；而房地产开发企业则重视的是项目成品是否能够真正的符合业主的要求。质量管理最大的问题是中小开发商往往不太会提出自己对于质量的管理标准，而是要求施工单位、监理单位按照国家公布的各种标准、规范来管理工程，往往导致最终的项目成品在完工后与开发商对于工程质量的要求不符等情况。

（三）工程管理过程中的安全问题

无论从哪个角度来说，安全问题始终是工程管理中的重中之重，工程管理中对于施工安全及人员安全始终是必须强调的，但是不可否认的是，在项目过程中却经常出现不同程度的安全

隐患。

由于施工单位和房地产开发单位往往是分离的不同公司主体，使得二者时常出现脱节式的管理状态，使得部分施工现场无法完全的落实安全施工的各项标准，同时，由于建筑施工企业对于工程安全监管不够严谨和重视，未能真正认识到工程安全管理的重要性，导致安全事故时有发生，同时安全生产责任制度不够完善，生产人员的各项权利无法得到良好的保障，一旦出现安全事故则容易发生建筑单位与员工间的巨大摩擦。

四、相关的建议和策略

（一）知己知彼，百战不殆

好的开始时成功的一半，知己知彼，方可百战不殆。充分做好前期的准备工作，建立和完善工程管理办法和各项标准，明确项目各部门的职责分工，建立安全责任制度，奖惩分明；工程管理部门要熟悉施工图纸、相关的技术指标和操作规范；熟悉施工设计和技术措施，；对项目地点进行详细的勘察，了解周边配套的环境，整合周边资源以利于必要时提供一定的帮助；参与程度要广，各个部门要提前沟通，相互协调；提前做好工程变更准备，制定相应的备选方案。

（二）养兵千日，用兵一时

工程质量的好坏取决于施工企业、监理公司、开发项目部门的通力合作。良好的合作关系和相互间的信任、理解能够使工程更好的完成并达到意想中的质量标准。

选择信誉好并且合作广泛的业内优秀施工企业，详细的了解施工企业资质、技术力量、相关业绩、企业人才是否充分等，加大对于合作伙伴的筛选力度；选择高效且负责人的资深监理公司，对建设工程的相关法律、管理程序等提供强有力的依据，并且对工程项目建设过程中采取严密的监理制度，进行全方位的跟进和监督管理，促使工程的各项要求符合相关的指标，满足开发商和业主的需求；选择高绩效的项目工程管理团队，明确工程管理团队的职责和人员配置，协调好工程建设过程中各方面的关系。

（三）预防为主，安全第一

做好工程安全施工，强化施工单位和监理单位的安全意识，从预防做起，掌握基本的安全防范技能。定期对相关负责人进行安全思想强化教育，特别是明确三级安全教育的实行。

建立良好的安全施工预警机制，提前对工程各个不同阶段易出现的安全风险做出评估，对相关项目部门下达安全防护和重点管理办法，分层次、分岗位的建立动态安全防护网络。

五、结语

由于市场竞争的加剧，建筑工程项目业主也变得更加专业化，质量和服务水平的要求越来越高，工程管理是贯穿于房地产开发整个项目流程中的一种工程管理模式，在目前房地产工程管理模式尚不规范的情况下，对工程管理程度的加强有利于协调在房地产工程项目实施过程中房地产企业、建筑施工单位、监理机构以及业主之间的关系，以求在项目建设各个阶段中能合理使用人力、物力、财力，以取得最大的投资效益和社会效益。