房产税的税收政策效应分析

【摘要】在2011年重庆和上海试点城市开征房产税的背景下，本文从宏观和微观两个层次分析房产税税收政策的实施效果，进而对房产税的普遍开征以及房地产行业税收体系的完善提出参考建议。

【关键词】房产税；宏观效果；微观效果

一、问题的提出

房地产行业税收负担的水平一直是比较有争议的话题。学术界对中国房地产行业税负的高低有所争论，主要形成了两种相反的观点：一种过高论。学者认为房地产行业的税负水平比较高，其中土地使用相关税费是主要来源。第二种是税负不高论。有些学者认为房地产行业的利润水平比较高，相应利润给国家创造的税收水平不足，所以认为房地产行业税负水平不高。房地产行业的税收负担孰高孰低？房产税的开征有没有实质性调整房价？房产税的税收政策效果有哪些？我们可以从宏观和微观两个角度来探讨，为房产税的全面实施以及国家调控房地产行业税收政策提供参考以及与政策建议。

二、房产税税收政策的效果分析

（1）房产税的宏观政策效果。本文所指的宏观政策效果指的是房产税的开征对我国社会经济活动产生的影响。一是房产税对收入分配的影响效果。一方面，房地产企业从政府取得土地需要缴纳的城镇土地使用税远远小于楼面地价，据统计资料显示，城镇土地使用税税额仅占楼面地价的0.2%，导致土地在进入市场的第一环节的财富再分配职能较差。另一方面，中国目前的房产税还没有普及对居民非经营性房地产保有环节进行征税，以及没有区分房产的用途实行差别征税，所以对一些高收入人群使用且占地面积较大的豪华别墅、高尔夫球场等房产，房产税也没有体现收入分配的效果。二是房产税对资源配置的影响。房产税作为一种税收，也会影响国家的资源配置。三是房产税对地方财政可持续发展的影响。我国在1994年实行分税制改革，房产税划分为地方固定收入，但是房产税对地方财政收入的贡献远远不足。房地产行业非税收入远远大于税收收入，各级地方政府相关收费名目繁多，规范程度低，从而抬高了房地产价格，但是从长远来看，房产税的实施可以进一步规范地方政府对该行业的收费项目，从而形成一套规范的房地产行业税收体系，形成地方财政可持续收入的来源。四是房产税对房价的影响。房产税是目前我国调控房价的主要手段，但是从房产税试点城市的房价趋势来看，房产税的实施在短时间内有效控制房价的上升趋势，但是从长远来看，房产价格稳中有升的趋势并不是房产税所能控制的。从相关资料统计显示，在2011年末，上海房价率先下降，个别楼盘开始超低价抛售，从2011年11月份的235555元/平方米均价一直呈小幅度下降趋势，但是2012年上半年的成交均价来看，总体仍然是上升趋势，截止2012年10月份相关统计，均价回归到25101元/平方米。（2）房产税的微观政策效果。房产税实施微观政策效果仅仅是从房产税的纳税人角度加以分析。从微观层面上来看，房产税可以影响人们对房地产投资的活动。从房产税重流通轻保有角度来看，房产税的实施从某种程度上来说抑制了房地产的流通热情。从重庆的房产税实施细则可知其征税对象是重庆主城9区内存量增量独栋　、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套，其税率为0.5%～1.2%，高档住房的差别税率且税率较高有效抑制了高档房产的流通；从上海的房产税实施细则来看，仅对新购住房开征房产税，实行差别化的比例税率，适用税率暂定为0.6%，市价低于上年度均价2倍的可暂减为0.4%，由于针对新购住房，在某种程度上降低炒房者的购房热情。从消费者的角度来看，就应该把房产税作为成本加以考虑，从而增加了购房者的购房成本，但是由于房产税的优惠政策比较多，从而削弱了房产税的成本效应。

三、基本结论及建议

从以上的分析可以看出，房产税应该突破把房产税作为调控房价的主要手段这种定性思维，应该从地方政府公共品供求特点出发以及房产税本身调节功能出发，把房产税作为地方财政财源建设的角度进行完善。首先，以财产税而不是使用税的范畴来整合，可以把房产税、城镇土地使用税、契税、土地增值税等整合成统一的财产税。其次，以房地产评估价值而不是账面净值作为计税依据，从会计的角度出发，房地产的评估价值更能反映房产的市场价值。最后，房产税的开征可以在试点城市基础上进一步扩大征收的范围，同时减少房产税的税收优惠。一方面把房地产按照用途进行分类，对居住型房地产可以免税，对于经营性房产税可以适当调高税率；另一方面税收优惠可以倾向于中等或是低收入家庭，针对改善型住房也要考虑房产税的税收优惠。

参 考 文 献

[1]刘洋．房地产税制经济分析[M]．中国财政经济出版社，2009（9）

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[3]林雪君，黄忠华等．房地产价格、地方公共支出与房地产税负关系研究[J]．数量经济技术经济研究．2009（1）

[4]http：///fangjia/