菏泽房地产用地调控之我见

摘要：菏泽住房用地调控达到了预期目的，地价房价双降，但是还存有一些问题，必须从增加市场需求，落实国家差别化的信贷政策，加大廉租房供应三方面加以解决。

关键词：住房用地调控问题对策

摘要：菏泽住房用地调控达到了预期目的，地价房价双降，但是还存有一些问题，必须从增加市场需求，落实国家差别化的信贷政策，加大廉租房供应三方面加以解决。

关键词：住房用地调控问题对策

中图分类号：TU113.5+41 文献标识码： A 文章编号：

年初，国土资源部下发《关于做好2012年房地产用地管理和调控工作的通知》、（国土资发[2012]26号），要求各地国土资源部门做好房地产用地调控工作。菏泽市国土资源局对此高度重视，根据菏泽市委市政府的工作布署，做了大量的工作。时过半年，效果怎样呢？带着这个疑问笔者进行了调查。

一、菏泽城区住宅用地市场基本情况

（一）住宅用地的征收、储备情况

市国土资源局加大了住房用地的储备数量。一是计划征收新增建设用地300亩，直接用于经济适用房建设，以解决5000户低收入家庭住房问题。二是利用城乡建设用地挂钩指标，储备挂钩指标建设用地1500亩，收购储备国有存量建设用地6000亩。

（二）住宅用地的供应情况

一是经济适用房用地的供应，根据年度土地供应计划，市国土资源局供应保障性住房用地300亩，按时完成预期目标。二是普通商品房建设用地供应。市国土资源局加大了土地招商力度，除了在外地主要媒体土地公告外，还以信函邀请，电话邀约，座谈等多种形成对省内外上百家有实力的房地产开发公司进行重点招商，至今成交2宗土地(共推介七宗土地551亩)，面积168亩，政府土地纯收益1亿元。

（三）促使房地产开发企业尽快启动项目，动工建设。

为了增加土地有效供应，市国土资源局对2003年―2011年度公开出让的235宗地进行排查，其中未动工毛地45宗，面积4666亩，净地8宗，面积510亩。并提出以下建议：1、对于未签定《国有建设用地使用权出让合同》且欠缴土地出让金的出让地块，由市政府依法有偿收回。2、对签订《国有建设用地使用权出让合同》但未开工建设的出让地块，建设市政府采取如下措施：（1）对未动工建设，已缴纳拆迁保证金的地块，市政府责成有关部门下达《限期动工通知书》，否则，没收拆迁保证金。（2）对未缴纳拆迁保证金的毛地，责令其限期缴纳；（3）因政府原因导致房地产开发企业无法建设的，市政府组织有关部门尽快完成必要的前期开发施工条件。（4）对未按《限期动工通知书》开工建设及未缴纳拆迁保证金的房地产开发企业，市政府收回土地使用权，给予适当补偿后重新组织公开出让。

（四）不断提高服务质量，为企业排忧解困，及时化解社会矛盾。

由于拆迁补偿等原因，部分房地产开发企业往往与被拆迁居民、被拆迁企业职工产生纠纷。市国土资源局立足城市建设，加快项目进度，为房地产开发企业简化行政审批手续，实行一站式服务，实地解决土地纠纷，及时足额支付补偿费用，深得企业及群众赞扬。

二、市区房地产市场面临的严峻形势及其原因

地价房价是由供求关系与现实购买力决定的。菏泽需求旺盛，但购买力弱，加上银行利率信贷政策，刚需和投机均被抑制，家庭富裕的市民持币观望。因此，需求量被迫大幅下滑，致使住房成交量价齐跌。

市民购买力突然被迫变弱，导致购房需求严重不足，购房需求不足又导致普通商品房滞销，多数房企销售量严重下滑，贷款困难重重，资金紧缺，普遍认为今年调控方向不会改变，预期房市走低，绝大多数房企不愿拿地。房地产业在菏泽属主导产业，商品房滞销，地方税收锐减、土地流拍流挂，地方土地收益亦锐减，市区基础设施建设、公共服务设施建设无资金保障被迫停工，城市化工作受到了严重影响，地方经济萎缩，经济压力无比巨大，遇到了近十年前所未有的困难。

三、当前存在的主要问题及其对策。

虽然土地调控取得了一定的成果，但是也引发了一些起了负面影响，需要正确解决。

（一）虽然地价有所回落，但是房地产开发用地供应大幅减少。

1―6月份所公告的七宗土地价格，与去年附近成交的价格相比较，每亩平均降低30万元左右。1―6月份计划推出地块七宗550亩，结果只推出了168亩，可见国家调控政策特别是严格的信贷政策，对房地产市场带来了前所未有的冲击,土地公开出让多数地块流拍流挂。

如何打破当前房地产市场低迷的状态，迅速推动城市化工作。笔者认为应该从需求量和购买力着手，采取如下应对措施:一是实行差别化的房地产信贷政策，刺激和提高首套房申请人的购买力。菏泽房价在全省属最低价位，房价不存有泡沫，对于首套住房可以把40%的首付比例降至20%，房贷利率执行基准利率的最低限。二是扩大住房公积金收缴范围，促使广大企事业职工享有低利率购房权利。要把全部企事业单位纳入征缴范围，同时把最高贷款额度由原来的25万元提高到40万元。三是适当扩大首套住房购买人的比例。对在乡镇退离休的享有社会养老保险的原国家干部、子女在城市有稳定工作收入并愿意为父母提供担保的，商业银行可以为他们发放贷款。四是继续加大土地招商力度，吸引省内外知名房地产开发企业来菏投资发展。只要土地招商方法正确，力度得当，给予适当的优惠开发政策，就会引来投资人。五是政策引导农村有条件的农民来市区买房，进而推动城市化进程。对于在市区购买的农民，要优先解决其子女入学、就医、户口等问题，把农民真正转变为市民。

（二）住房用地供应力有限，缺少防范房价再次反弹的长期机制。

土地总数一定，耕地保有量不变，住房用地供给力有限，然而需求则无限，解决这一问题，只能走节约集约挖潜的道路。一是做好存量国有土地征收工作，严格执行《菏泽市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》菏泽市人民政府令第12号规定，对房屋依法依规进行补偿，严厉打击违法搭建，切实降低土地出让成本。建议补偿标准为：2004年普查之前的建筑物，一律补偿；此后的合法建筑给予实补偿，除此之外非法建筑物一律不予补偿。二是尽快实行“限房价竞地价”的出让模式。市国土局、市房管局、市规划局、市物价局、市建设局等单位要紧密配合，制定科学合理的公开出让条件，把住房价格（低于附近楼盘价格）、套型面积（90平方米左右）、开竣工时间、建设标准、组织验收、违约责任、收回条件等写入出让合同。三是促使毛地房地产项目开工建设，提高有效土地供应。2003年至今，市区共公开出让毛地101宗，目前未动工建设的还有45宗，土地面积4666亩，若促使其有计划的陆续开工建设，土地供应将会持续地保障市场需求。政府首先每年选择地理位置优越人气旺盛的几宗毛地，协调各部门，帮助开发企业完成必要的开发条件，使开发企业微利运营，严控借机抬高房价。四是做好城乡建设用地增减挂钩工作。农村还有相当数量的空心村，空调地没有利用。通过建设用地增减挂钩，可以把农村节余的建设用地指标用于普通商品房开发，出让土地收益的40%返还给农村，用于新农村建设。

（三）经济适用房已入市交易，土地调控作用明显减弱。菏泽对经济适用房转让的政策较为宽松，只规定转让后不得再次申请经济适用房。随着城市空间的不断扩展，原来经济适用房小区的位置变得优越了，周边的配套比过去完善了，经济适用房有了更大的需求市场，部分经适房已进入市场交易，以市场价转让，破坏调控成果，再者还引起不平等的竞争。为此，笔者认为应该逐渐减少经济适用房供地数量，并且严禁经济适用房转让，确需转让的，国家收取全额的土地出让金。同时加大廉租房建设，其土地不必办理征用手续，直接租用集体土地即可，这样能够最大限度地节约征地费用，能够防范不平等的竞争。

四、结论

土地调控，取得了预期目标，地价房价有所回落，但也存有一些问题，诸如：商品住宅用地供应大幅减少，影响了供地的连续性和稳定性，缺少控制房价的长效机制等，这些虽然是前进中的一些问题，但是不能等闲视之，要冷静应对市场变化，灵活变通地加以解决。