我国房地产测绘现状及测绘技术运用

【摘　要】房地产测绘是随着我国房地产业的发展而兴盛起来的，因为它主要是为房地产的各种管理服务的。对实际建筑对象的现场调查、测量，用建筑平、立、剖面图的形成原理，将实测对象及其数据加以分析整理后，用平、立、剖面图表达出来。本文对建筑测绘中的房地产测绘技术进行了阐述分析，为提高房地产测量提供准确的技术手段, 以便更好地为住房制度改革服务。

【关键词】建筑测绘；设计；应用

通过对实际建筑对象的现场调查、测绘，以印证、巩固和提高课堂所学的理论知识，加深对建筑平、立、剖以及空间、构造的理解；初步认识建筑内部空间以及环境之间的关系。通过测绘，收集资料，用于研究，为以后的设计工作积累经验。新房建成后完整的测绘，比较实际施工数据与设计之间的误差，分析原因，保存技术资料。

１．房地产测绘的定义

房地产测绘是专业测绘的一个分支，调查和测量城镇房屋及其使用地的位置、权属、结构、数量及现状等的专业测绘，运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段，按照国家相关的法律法规、国家房地产测量规范和有关的技术标准规定，以文字、数据及图件的形式呈现。它是一种法定的测绘，测量结果经相关部门通过后具有法律效应。房地产测绘分为房地产基础测绘和房地产项目测绘。房地产基础测绘是指在一个城市或一个域内，大范围、整体地建立房地产的平面控制网，测绘房地产的基础图纸。房地产项目测绘，是指在房地产权属管理、经营管理、开发管理以及其他房地产管理过程中需要测绘房地产分丘平面图、房地产分层分户平面图及相关的图、表、册、簿、数据等开展的测绘活动。

2.房地产测绘的现状

2.1 房地产测绘存在的问题

①对房地产测绘的重视程度不够。房地产测绘工作的性质、职能没有合理的定位，没有一个科学、统一、正确的认识和定位，经常被认为是简单的地质测绘，因此它自身的特点——政策性、统一性、连续性、可信性和法律效力等，被忽略甚至连系统内部都没有得到重视。众所周知，我国房屋倾斜、倒塌的现象不是没有出现过的，当然由房屋的权属问题所引起的纠纷更是屡见不鲜了。②垄断严重。从全国来讲，房地产测绘普遍存在的是他们既是“原告”又是“法官”的现象。这种垄断不利于房地产测绘的发展，阻碍了其活力的增加和市场竞争力的提高，损害了国家和人民的利益，不符合国家改革的目标和人民群众的要求。③信息化程度不够。房地产测绘虽然拥有一些现代化的工具，但是在很多地方还是存在着这样的问题——成果数字化程度低、基础信息量少、成果图件化程度低等问题。

2.2 房地产测绘的发展状况

虽然房地产测绘还存在着这样那样的问题，但是近十年的发展还是有很大的成效。随着《中华人民共和国测绘法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房产测量规范》、《房产测绘管理办法》、《测绘资质管理规定》、《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》等相关法规文件的相继修订或出台，各级地方政府结合地方的实际情况也制定了相应的政策；2002年8月，国家建设部、国家计委、国家财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局联合发文以加强房地产市场的宏观调控促进房地产市场的健康发展；2002年10月，建设部建立房地产业信用档案等政策的实施，房地产测绘逐步实现了科技化、市场化、网络化。

①科技化。随着手持式激光测距仪，全站仪与便携电脑结合，全球定位系统（GPRS），实时定位系统（RTK），计算机辅助成图，自动化、无纸化办公、电子档案等的运用使房地产测绘基本实现了测绘生产自动化，测绘仪器数字化。这些为房地产测绘的进一步发展奠定了基础。②网络化。二十一世纪，随着网络技术的发展，房地产测绘的空间在信息概念上逐步缩小，测绘的服务方式也发生了改变。

对于测绘的成果可以分布式的存于各个地方，建立一个网站式的服务系统，用户不管在什么地方，只需要一个网址，就可以搜索浏览需要的东西，不需要再去翻阅一本本厚厚的资料簿，不受时间和地点的限制，简便又节约时间。③市场化。由于垄断而形成的不正常的市场竞争，导致监督管理职能缺失，使测绘生产单位的资质审核、测绘成果验收、测绘中的违法行为查处等本该属于测绘行政主管部门的职能得不到落实。

3.加强房地产开发中测绘技术的运用

3.1加强城市测绘管理

一项房地产建设工程，由不同部门的测绘队伍进行重复测绘，归根结底是测绘管理体制方面的问题，这是 1992年颁布施行的《测绘法》关于行业测绘管理、专业测绘管理和军事测绘管理的规定和分工造成的。建议在新的《测绘法》还没有修订完善以前，借机构改革的东风，组建有足够规格的测绘管理机构，其职责应当是：组织基础测绘的规划和实施工作；在技术方面做到五个统一，即坐标系统的统一、高程基准的统一、技术与质量标准的统一、多尺度地图分幅的统一、测绘资料或地理信息管理和分发的统一；履行各项测绘市场管理职能，包括测绘队伍的资质管理、测绘设计方案的审批、测绘任务的登记与备案、测绘成果的分发、测绘质量的监督检验和验收等。

3.2 进一步加强城市测绘技术工作

能否为房地产开发活动及管理工作提供可靠、实时的测绘保障，除了具备良好的管理体制外，还必须具备先进的测绘技术手段。随着测绘新技术、新设备的推广应用，测绘科技工作已经发生了深刻的变革，光学测绘仪器已被电子测绘仪器所取代，传统的地面测绘被卫星定位、航空摄影和遥感等对地侧绘技术手段所取代，传统的模拟线划地图已被数字地图和 GIS技术所取代。

目前乃至今后一段时间，测绘部门和其他有关部门要做的工作主要包括两项内容：一是建设连续运行的差分GPS系统满足测绘生产单位实时定位、监测及数据采集工作的需要。二是建设以城市基础地理信息系统为支撑的规划管理信息系统、土地管理信息系统、房产管理信息系统、各专业管线管理信息系统等。这些工作需要政府部门的组织协调和产学研机构的通力合作。

3.3 放开搞活城市房地产测绘市场

我国加入WTO后，专业测绘不可避免地要与国际市场接轨，放开搞活城市房地产测绘市场势在必行。房地产开发企业应当通过建设、规划、土地、房产测绘及其他建设主管部门，通过招投标的方式或协议方式委托一家或多家有资质的测绘单位，从办理规划" 一书两证 " 直至取得土地证房产证实施全过程的测绘服务，生产出各行业管理部门所需的测绘产品，同时接受测绘管理部门的质量监督检验，汇交测绘成果，更新城市多尺度基础地理信息数据库。

3.4 建立房产预测制度

在开发商取得预售许可证，在将房屋推向市场化之前，必须将竣工图纸交由房产测绘部门，房产测绘部门通过图纸进行面积预测算，以减少产权面积和合同面积的误差。

4.结束语

总之，房地产测绘涉及千家万户，是一项技术性和政策性都很强的工作。为了保证测绘精度和测绘成果的唯一性，对于新建房屋，建议在施工放样期间由有关部门和单位到现场验线，然后结合设计图纸的尺寸进行计算。对于房屋面积的描述和表示，也以测绘成果配合设计图纸为好。关于墙体装饰厚度问题，外墙的装饰厚度不应计入建筑面积，而内墙的装饰厚度则要计入使用面积之中。　[科]

【参考文献】

［１］郑安泰.浅谈房地产测量的特点[J].甘肃科技，2002，(11).

［２］邓峰，胡骏红.房地产测绘面积误差及精度分析[J].中国高新技术企业，2007，(05).