卖房想违约 赔钱也不行

双方订立房屋买卖协议，谁知协议签订后房价大涨，卖方觉得吃亏，便撕毁协议拒绝履行。2007年11月6日，江西省石城县人民法院一审判决被告郑某继续履行协议。

原告温某和被告郑某于2006年7月10日签订一份购房协议，被告郑某将其所有的房屋一栋，以12.5万元的价格转让给原告温某，双方约定在2007年4月10日前办理过户手续，原告预付购房款4万元，剩余购房款在办理过户手续之后支付。并约定“如有一方违约，应向另一方支付违约金5万元”。随后，原告温某分别于2006年7月和12月、2007年3月，分3次共向被告支付购房款12万元。但是2007年4月，原告要求被告办理过户手续时却遭到拒绝。因此，原告诉至法院要求被告继续履行协议。

法院查明，在双方签订购房协议后的1年时间里，该栋房产的房价涨了将近70％，房产价值由原来的13万元左右变成了23万元。为此，被告郑某觉得自己当初把房子卖亏了，而且自己即使支付5万元的违约金也依然有利可图，于是便宁愿支付违约金也拒绝继续履行协议。

法院在审理查明以上事实之后认为，公民在民事活动中，应该遵守起码的诚实守信原则，协议签订之后应该全面善意地履行协议约定的权利义务，原告要求被告继续履行协议的要求应得到法律支持，遂依法作出了被告继续履行合同的判决。

点评：胡勇军（浙江海通联合律师事务所律师）

近年来，随着房地产市场行情节节攀升，由于房价上涨所导致的房产买卖纠纷也日趋增多，其中最为典型的就是卖方违约不卖房。

由于房屋买卖从买卖双方签订买卖合同到实际办理产权过户等相关手续之间，有一个较长的时间跨度，这期间房价很有可能存在较大涨幅，其涨幅甚至可能超过合同约定的违约金。对于卖方来说，即使因违约支付违约金也仍然存在较大的获利空间。因此，许多卖方不惜以支付违约金为代价，撕毁原房屋买卖合同，将房屋卖给其他出价更高者。

本案中，原、被告于2006年7月10日签订购房协议，双方约定的办理过户手续时间是2007年4月10日前，中间间隔了9个月，该栋房产价值也从原来的13万元涨至23万元。被告为了追求利益最大化，宁愿支付违约金也不愿再继续履行协议。

合同法明确规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告在签订合同时，也应当预见到市场波动可能给自己带来的风险，慎重签订合同。而一旦合同签订生效，对合同双方就具有约束力，双方都应该严格按照合同约定履行自己的义务，不得再因市场风险等原因擅自解约。

同时，合同法第107条还规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据该规定，当事人一方在事实上能履行合同义务而故意违约的情况下，另一方可以要求其承担“继续履行”的违约责任。因此，被告拒绝按合同约定的时间办理过户手续时，原告可以至人民法院，要求法院判决其继续履行合同。

回顾本案，虽然原告通过法律途径，使被告办理了房屋过户手续，挽回了自己的损失。可一旦诉诸法律，交易成本就会大幅提高，而且还要比较长的审理时间，这对双方都不利。因此，购房者在签订房屋买卖合同时，应尽量清楚地表述合同条款，并明确相应的违约责任，提高卖房者的违约成本，比如卖房者不履行合同，还要赔偿购房者因为房价上涨带来的实际损失等等，以有效降低违约率。