难解的中国房地产市场公案

编者按:从利率上调到严控第三套房,再到近日的经济适用房新规,政府对于被称为已近疯狂状态的房地产市场调控之策频出,上海、北京、深圳等地的房市交易量也应声下跌。对此,坊间评论不一。商品房为商品其性质到底如何?政府、开发商、投资者和银行的前期行为都有哪些可指摘之处?钱学宁先生为读者提供一看待房市的新视角,尤其需要指出的是,同各种媒体所示带有情绪的评论甚至抱怨相比,此文冷静又不失尖锐的评论尤为显得更客观和公正些。

中国房地产市场之怪现状已经成为各方痛苦且困惑的难题。不管是卖地的政府、盖楼的开发商、贷款的银行、制定货币政策的央行,都受到媒体及大众的责难。众说纷纭之下,相信每一个角色都已经茫然失措。“垄断”、“投机”、“腐败”俨然已经成为万众瞩目的主题词。孰是孰非,莫衷一是。细细看来,这恰是“不识庐山真面目,只缘身在此山中”。要断这个公案确实不容易。首先应该厘清房子到底是个什么东西,是消费品?投资品?抑或投机品?这个市场运作机制如何?而后审察房地产市场监管和参与各方,研究财富与利益的分配机制,审视其是否健康合理,问题出在哪里。然后,剖析问题的核心和本质。这样抽丝剥茧,才能对房地产业做一个公平的判断,并理清头绪,提出解决的途径。

商品房的性质

自从20世纪90年代开始进行房改后,房子的商品属性就“神灵附体”了,而后商品房的开发如火如荼,交易市场也蒸蒸日上。房地产业在为中国城镇化发展做出巨大贡献的同时,也打开了价格膨胀的“潘多拉之盒”。房价飙升、民众诉苦、房地产商叫屈、政府挠头,成为房地产业“不散之阴魂”。从经济学角度,作为可贸易商品,一般都具有可消费、可投资、可投机(包含价格避险)三种性质中的若干特性。作为商品,商品房也不例外,兼具了三种性质。

作为消费品的商品房。这是房地产的终极供给与民众消费需求的结合,如果没有投机者的参与,这种供需应该形成经济学上最完美的价值机制。从房子的消费需求看,分为两种:第一种是自购消费房。其每年成本就是房子购买和装修总值的年折旧(忽略日常维护开支),是一笔财富的逐年摊销。购房人根据自身财富的积累和预期恒常性收入,来决定对房子的需求。中国房地产业的自购房动力来自两个解放:一是商品房出现后国人储蓄对商品房集中需求的爆发,以20世纪90年代为主,基本围绕着老一代摆脱老公房的住房改善为目的,形成集中需求。二是银行对购房按揭贷款的大力推行形成对房地产消费的需求,以21世纪初始十年为主,基本围绕着相对年轻一代就业住房改善和城镇化进程为核心,形成旺盛需求。这两种自购房消费是建立在世代储蓄积累和对今后的恒常性收入预期上的,基本属于理性购买和消费(房价与收入比的经验公式)。第二种是租赁消费房。其成本自然就是年付的租金(忽略日常维护开支)。这种消费基本是建立在对当前收入预期和与购房消费的资本机会成本(围绕利率波动)的比较上,应当是属于最理性的消费行为。

作为投资品的商品房。投资的经济学概念是货币资本、物化资本与人力资本的结合,经过资本形态的转化,最终获取收益的行为。当一个房子被购买且用于租赁时,购买方就置换出了房地产商的投资,结算了各个要素在商品上的收入分配。购房人投资购房,对最终消费者进行租赁,是一种置换投资行为,其收益体现为租金收入,相应机会成本就是市场利率。作为投资品的购房行为,是建立在租赁市场的充分发展和理性的租金预期上,理论上应当属于理性购房行为。一个理性的商品房租赁市场的投资回报应当略高于市场利率,在当前中国应当合理定位在5%左右。但是,目前商品房投资回报却仅在1%〜2%,远低于合理回报。两方面原因造成了商品房投资需求和租赁市场的扭曲:一是投机需求溢出的租赁供给,投机购房者在持有期出租房屋,形成大批供给;二是住房消费观念形成的租赁需求不足,“居者有其屋”的中国住房观念形成对租赁房子的不安全与不认同,宁可高价买,不愿低价租。这两个原因导致中国当前房地产租赁的租金房价比严重扭曲,一个理性的商品房投资市场并不存在。

作为投机品的商品房。从商品角度看,只要是以商品差价为交易目的的行为都是投机行为,体现在商品房始终的空置与流转。按照凯恩斯的货币需求偏好理论,投机动机是“相信自己对未来之看法较市场上一般人高明而从中牟利”,即出于对商品价格差异的判断而进行的交易,对商品本身并不创造附加值。这种投机行为分为两类。第一类是购买后等待升值机会出手转让,这是所谓“炒房团”的投机行为,基本以短线操作为主,游走于全国大中城市各楼盘之间,哄抬价格并获利了结。引人注目的投机主力有:“温州炒房团”、“煤老板炒房团”、“外资炒房团”等。在房地产价格的上升通道中,由于市场预期和“羊群效应”,这种短线投机基本总能全身而退。第二类是基于对上涨预期恐惧而抢先购买,降低未来房价上涨风险的预防性避险行为。这种投机比较隐晦,也比较被动。“为未来计”、“为子孙计”是此类投机的典型心态。体现在小乡镇或农村居民储蓄足够财力后,在大中城市购房,以供自己或子孙今后进城居住,但当前空置。这种购买,也是不经意中的投机,是对未来房价的不确定进行的避险购买,并不是当前消费需求所体现的必要购买,其投机交易的本质也是预期今后的房价上涨。

房地产市场参与各方的行为分析

在现有的市场制度下,房地产市场的买卖参与方和政策调控方的一举一动都对市场供求发生影响。那么,从微观角度看各个角色的行为表现分析,考察其是否违反了市场原则,或是违反了相关的法律法规,显然是“擒贼擒王”的必然推理路径。那么,到底是谁之罪?

作为土地供给方的政府。不知为何,包括许多经济学家、学者,诸多媒体评论都把政府和民众放在一个根本对立的角度去分析经济问题。从政治经济学角度分析,政府是全民的信托人,受全民委托管理领土安全、经济发展、社会保障等国家事务。从财产权角度看,政府经营的财产属于全民所有,当然包括政府土地资产。基于这个逻辑,政府的土地收入越高,全民享有资产价值越大,理应是举国同庆之举。至于政府对卖地收入的管理不善和腐败,是机制和法律层面的问题,不可混为一谈。再者,高收入者以高支出购买高价商品房,政府获得土地高价格部分收入作为财政收入或专项基金,以此收入进行基础设施建设或者进行转移支付,显然是一种“劫富济贫”降低贫富差距的行为。问题似乎并不在政府高价卖地本身。

作为商人的房地产开发机构。房地产商作为产品提供者,首先是个商人,是基于房地产买卖博弈的一方代表,利润最大化是每个企业的本能取向。房地产商捂盘造势虽然受道德谴责,但在法律上并没有相关制约条款,无可非议。同样,在房地产价格下降阶段,民众也持币待购,没人能被强迫购买。这种等待行为不构成违法,而在上升阶段房地产商捂盘待涨也同样就顺理成章了。所以,在市场经济体制之下对价格与买卖行为进行行政或人为干预是不妥也无效的。前一阵子,一些国企高价拿“地王”备受指责。但应该相信,这些国企举牌拿地也是建立在销售预期与成本核算的商业项目评估基础上,是典型的企业行为。至于这种行为是否在其董事会授权范围内,今后项目是否造成不良与亏损或者是否渎职,那是企业各自经营行为与结果的评价,也不可混为一谈。房地产市场既有竞争,也有政府远期规划,所以,关注国企金融是否合理,主要评判的是国企是否借助政府的力量获取不正当的竞争优势。如果是暗箱操作低价拿地,那么就是典型的政府介入。“地王”却是公开拍卖高价者得,刚好相反,只能佩服房地产国企的“勇气”。另外,国企借助政府积威已久的信用,相对容易获得银行的信贷资金支持,这是现阶段的必然,也是银行金融意识的本能选择,这种状况要随着金融业的服务发展而改变。虽然说国企退出竞争性行业是大势所趋,但这回拿“地王”说事却明显打错了板子。

作为中间商的房地产投机者。投机者之所以投机,是基于对商品房价格预期上的购买行为。炒作型投机是市场上最活跃的买方,通常以集资或杠杆负债来扩大投机资本,以资金优势或寻租优势获得房源,快进快出谋取收益。这类投机者从人员到资金都难以掌控,是主要由产业发达地区溢出并游离出来的储蓄资本,从资金来源和买卖行为本身的合法性来说,也无可挑剔。只要是依法纳税,承担交易成本,盈亏自负,炒楼行为和正常的股市投机一样,受法律保护。而且,其中垄断与造市行为难以判定,更缺乏法律法规制约。避险型投机属于提前买房行为,是购房者为未来计、为子孙计、出于炫耀目的以及其他所谓资产配置行为。这种空置房是投机中的消极者,持有周期也长,其资金来源和购买行为更是合法,难以用市场机制来进行强行制约,也只能根据房地产价格周期的预期来调衡。所以,这类投机者购买房子并空置,虽然造成了社会资源的巨大闲置和浪费,却也没有相关法律能够劝阻或制约。

作为真实消费者的城镇居民。在这场公案中,真正的住房消费者当然是商品房市场的最终真实需求,然而真正需要的也就是最无奈的。在他们生活、学习、就业的有效半径内,可选择的余地显然不是太大,无论自购还是租赁,他们就是价格的接受者,上升的房价不断挤压着他们的住房面积,同时耗费着他们在生活工作之间奔波的时间和精力,房价直接影响着他们生活的质量。看来最终消费者是最无辜和最无奈的。但是,殊不知,他们在很大程度上成为房地产价格上涨的最终动因。原因是,在投机者眼中,他们将会是“击鼓传花”的最后接盘者,一切的投机炒作是因为相信会有人以更高的价格买走他们手中的商品,否则商品只能在投机者之间转手。而很多真实消费者也恰恰这么干了,成为投机者掠夺的对象。投机者在炒作过程中,常常制造价格恐慌,引发“羊群效应”。而真实消费者恰恰陷入了这种恐慌,帮助推高了价格,成为投机者的垫脚石。所以,不理智的直接消费者是投机者的心里支柱。同时,在中国“安居才能乐业”的安全保障情结下,真实消费者却鲜有租赁房子居住者,不安全感和面子问题使得中国自购房比率居高不下,而租赁房子比重只有15%〜20%,而且集中在流动工作人员和年轻单身。这种情形很悲哀,但是很无奈。

作为信用调节者的央行和信贷金融机构。货币政策的收放松紧一直是使房地产业爱恨交加的金融调控利剑。房地产业包含着三个资金流:一是开发商的资金供给,这是商品房的卖方支持;二是直接消费者的购房信用支持,这是商品房的买方支持;三是投机者的游资,这也是商品房的买方支持。货币政策同时影响着“跷跷板”的两头,对买卖双方都存在松紧效应。要同一而论紧缩或放松的货币政策如何影响房价是很难的。常理来讲,货币政策紧缩,一方面,房地产商资金不宽裕,开发能力减弱,商品房供给减少;另一方面,利率提升引发购房按揭成本升高,购房意愿也相应减弱。这样,买卖双方同时受制,房地产价格就能够基本稳定。反之亦然。但市场事实并非如此简单。

(1)土地供给机制的稀缺性使货币政策对土地价格产生影响,使其供求曲线过分陡峭。成本大幅波动传递至商品房市场价格,也使其大起大落。

(2)充足的货币供应使得房地产商不受流动性限制,在上涨预期驱动下产生囤地和捂盘行为,逆向压抑供给,变本加厉助长房价上升。在房价下跌周期中的紧缩行为使许多开发商杀跌清盘以保持流动性。

(3)紧缩的货币政策使一些实体产业利润下降,产生资本溢出,进入楼市投机市场,助涨房价。

所以,在中国房地产业供求非对称、投机和投资并存格局下,货币政策的影响路径是复杂的,简单要求央行紧缩和放松是很难达到控制房价涨跌和投机行为的。简单地把房地产泡沫归因于货币政策也是不正确不现实的。

投机引发有效供给与真实需求对接程度不高是房地产市场的失衡本质

根据以上分析,房地产业从开发到销售的每个环节和每个参与方及调控方,在现有制度和游戏规则下显然都没有过错。2002年以来,国家屡发政策来调控房价,从税收制度到信贷管控,再到行政命令,基本都在供给方面做文章,认为风涨的房价是开发商造成的。在投机需求旺盛不可遏制时,整治开发商所增加的交易成本无一例外地转嫁到房价上,调控结果适得其反。对“二套房”的信贷管制虽然抑制了部分购买力,却根本扼杀不了投机者灵活变通的炒楼智慧。最近由于舆论对“地王”的批判,政府利用行政命令勒令央企退出房地产业,更是让人惊诧莫名之举。在现有市场环境下,此举明摆着是代表全民利益的政府把机会让给了代表局部富豪利益的民营房地产商,对房价的影响微乎其微。房子作为一种商品,必须遵循市场正常的交易规律,不同的地段、品质对应不同的消费者,有着价位层次的分别。在大城市好地段,“房子是给有钱人盖的”,任志强的话并没有错。每个城镇居民、百姓应该按照各自的财富积累和收入水平对号入座,买不起是相对的,买不起并不等于住不起,可以把需求转向租赁市场。大城市的供给能力是有限的,在有限的土地区域内不可能让所有低收入者都买得起房,毕竟大部分房子还属于“高档消费”。

既然房地产业各方在现有框架下都无可指责,那么只有两种可能。

一种可能是市场现状本身具有合理性。房价的爆发性上涨是现阶段居住文化和经济发展的必然产物,只能在今后发展中逐步解决问题。房改革命、住房观念革命、储蓄资产化运动等非正常需求,是这二十年累积购买力的集中爆发,并非全是成熟市场恒常性收入决定下的理性消费购买,这种需求超出了城镇化的推进速度,导致的供求关系暂时性严重失衡。这种集中式购买力爆发加上投机因素的渲染和裹挟,使得十余年来房价走入强劲的上升通道。这是历史的必然结果,是商品房出现后开始阶段的必然反应,在很大程度上只有靠商品房市场的供需双方逐步回归理性,降低商品房的稀缺性和房价不合理预期,才能使供需达到均衡,价格也才能趋于理性,真正反映国民收入水平和居住成本的合理关系。

另一种可能是制度整合和调节上出现了问题。房地产市场供需失衡是市场失灵的集中反映,包括土地的供给方式、城镇化模式、开发商的垄断行为监管、投机资金合法性监管等。首先,“土地财政”是现有地方发展评价体系下的必然选择,但这种供给制度是一种垄断管理,没有建立在城镇化的长远规划安排之上,而是以财政收支平衡来制约供给数量与价格,显然有悖市场的自然选择。在垄断权利支配下的供给,自然就会有寻租和腐败的存在。其次,对房地产行业的不合理整治措施使得资本进入门槛越来越高,从而促使了垄断产生,中小房地产开发商生存困难,形成结构性供给不足。再次,由于对投机没有合适有效的制约手段,这种市场上自发的过度投机行为就不可避免地引发预期错位和价格严重偏离,对投资收益的期望冲垮了正常的收入消费系数和投资回报曲线,使理性的消费行为和投资市场难以为继。

扶持房地产投机需求的两大误区

投资需求与投机需求有着本质不同,投资需求是给市场的种种需求提供供给,是房地产商投资的资本置换,其行为是受市场最终消费能力的制约。投机需求则不然,其实是一种囤积垄断行为,以空置为要挟,空占资源,减少对市场的有效供给,达到抬升房价最终出售获取价差利润的目的。这几年房地产业投机需求骤然上升,其根本原因是市场陷入了两大误区。

财产性收入的误区。2007年左右,财产性收入成为热门话题。诸多论调呼吁增加国民财产性收入,认为内需不足的主要原因在于民众收入偏低,消费不足。而其根本原因是缺乏财产性收入。这是典型的美国式消费刺激理论。美国的住房消费习惯和证券化的信贷制度使美国人获得“资产型储蓄”,并以此为消费根基。在这种论调的宣扬下,中国许多城镇居民进入了股市与楼市,虽然在股市上遭遇了2008年的“滑铁卢”,但楼市似乎是成功的典范。然而,奠定在投机市场资产价格增值之上的财富效益是暂时的,难以持续的,如果资产价格陷入下跌周期,由此引发的家庭入不敷出、房地产业过度萧条将对国民经济发展和社会稳定造成巨大冲击。所幸是美国次贷危机应时爆发,财产性收入消费模式破产,并波及全球。虽然次贷危机的诱惑者是华尔街金融机构,但是不应该忘记其本质是建立在财产性增值收入上的不确定性危机。而今已经看不见中央论调中提及“财产性收入”字眼,相信已经知晓其弊端。但是,前些年形成的导向性流毒已经造成恶果,许多城镇居民、农民已经尝到了“财产性收入”的甜头并乐此不疲。这种行为既对居民今后的收入消费行为产生威胁,又对实体经济中的民间资本造成产生误导,最后伤害的是国家经济安全。

房地产稀缺性误区。“18.2亿亩”的农业用地红线一直是悬在房地产业头上的达摩克利斯之剑。农业是中国人口众多特点下的“立国之本”,是不可动摇的国策。这是没有错的。房地产用地与农业用地的直接冲突是东部发达地区的特征,并非全国土地供给的共性。随着中西部城镇化推进,能够大大提升土地有效供给。同时,农业集约化经营和农业科技的运用也能够逐步缩减农业必须用地,增加房地产供给。作为土地大国的中国,并不具备投机的两个要素:资源的稀缺性和居民财富的迅速膨胀。日本和香港地区当年的投机土壤只有在中国有限的局部城市存在。从房产的供给角度看,中国房地产也在总量上是完全能够满足需求的。据国家统计局等机构调查估计,2008年、2009年两年,我国城镇商品房空置面积在1.2亿至1.5亿平方米,占全国150亿平方米的商品房存量来讲,是很低的。但这只是统计部门的空置面积概念,即建成未出售的部分,不包括已售房产的空置。按照中国社科院城调队2010年3月份结果显示,以每户每月电表零读数且持续六个月以上为空置标准,全国有6540万套空置房,且在建商品房还有1250万套。笔者无法证实数据的可靠性,但按照世界上繁荣的房地产市场经验值,以及大中城市房地产住宅入住率的估计,25%的空置率(按照每套平均120平方米估计,折合3000多万套房子空置)是不夸张的。这是惊人的社会资源浪费。一边是房价的暴涨,一边是闲置的激增,显然,供需见面有相当部分停滞在投机者手中。房地产投机之罪过可见一斑。

房地产业健康发展的解决路径研究

上述分析可以看出,房地产市场失衡的本质是有效供给不足和真实需错位之间的矛盾,市场本身理性的对称机制遭受破坏。其根本原因和核心问题是不合理预期和投机冲击。城镇化步伐落后导致有效供给不足;投机空置行为导致真实需求在数量上被挤占,价格上被绑架。所以,解决的根本是从不同的角度使有效供给和真实需求理性对接,降低房价上涨的泡沫预期,打击投机需求,减低空置率,从而达到达到整个社会土地资源和房产财富优化利用。

解决途径之一:回归理性消费,提倡租赁观念,抛弃财产性收入误区,减少避险投机行为,减少空置。由于历史文化的原因,大部分中国人认为只有房子才能带来最大的安全感,才能有一个“家”的感觉。但是,经济发展已经逐渐改变了固定的生活模式。实际消费中,这种矛盾一方面造成搬迁成本的上升,另一方面也产生了许多无效的空置浪费。所以,观念的改变和生活方式改变应该相辅相成,当今社会要求更灵活的地域流动性和更快的改善性需求,所以,租赁市场的快速发展应该势在必行,人们也必须在观念上接受租赁行为,是租赁市场的租价比回归合理水平。另外,必须摒弃财产性收入的错误期望,不把财富建立在风险性极高的资产价格上,以求稳定恒常性收入,稳定财富预期,合理安排住房消费比率。同时,随着不合理房价预期的降低和社会保障程度的提高,民众避险型投机也会逐步降低,不为未来或子孙提前购房并空置,提倡即期需求的购买。这样,才能是有效供给尽可能地贴近真实需求。

解决途径之二:重新审视土地政策,进行全国土地的科学规划,加快城镇化进程,提高农村土地的集约利用,减少土地稀缺预期。

(1)把农业发展与城镇化建设协同起来。中国的农业在很大程度上还是小农经济,作业分散,造成农民居住的宅基地非常分散,土地利用率不高,造成资源的巨大浪费。如果能在城镇化健康推进过程中,同时进行非农居民原宅基地的综合利用,无疑能够提高土地供给。同时,加快城镇化建设,可以从大中城市移植出部分产业城市功能,从而减轻其居住人口压力,对大中城市的房价起到很好的平抑作用。

(2)把农业用地和农作物产量协同起来。在科学合理评估国家粮食安全的前提下,加强农业集约化科学经营,合理规划农地用途和轮种制度,保障农作物生产的总量和结构,逐步把农业用地的刚性数量管理转变到农作物供给数量柔性管理上来,用质量和结构的合理管理为农业用地腾出空间,从而淡化“红线”对土地资源的约束,减轻稀缺预期。

解决途径之三:增加投机的交易成本,如提高物业税、空置税、转让所得税。投机是市场发达到亢奋阶段的必然反应,丰厚的差价预期和低廉的交易成本使投机有了很好的空间和操作便利。在减低预期的同时,增加交易成本也是一个可行的选择。首先,征收物业税、提高房地产交易所得税是很多国家和地区采取的对策。物业税能增加闲置持有成本,但在税制设计和执行过程中必须掌握税率幅度和差别税率,要根据已消费物业和空置物业进行差别对待,而且宜采取累进制税率对多物业空置者进行纳税。合适的房地产交易所得税率也有助于遏制投机交易。现实交易中,所得税率不高,难以对收益产生大幅度影响,同时各种价格交易技巧纷出,避税和逃税在交易中是市场潜规则,反而容易使这部分成本转嫁到房价中。所以,提高并严格执行交易所得税是必要的手段。其次,应当用强制持有期手段降低房地产交易周转率,抑制投机。通过限定物业的持有期限,设定禁售期,从而迫使购买者较长期持有物业,可以有效遏制市场上非避险投机,减低其资金流转利用率,增加持有的价格风险,同时增加资本成本,从而遏制其投机冲动。再次,银行信贷部门应该严格监管商品房购买按揭贷款,审慎分别购房动机,避免短期利益诱惑,吸取美国次贷教训,或提高首付成数,或实行差别利率,以此增加投机者获取流动性的成本,同时也保护房地产信贷资产的安全。

解决途径之四:当前房地产投机在主要大型城市最为明显,而且产生很大的炒作示范效应。鉴于大型城市的房地产供求现状和“亚洲岛国”相类似,城镇化的推进难以迅速降低城市压力以解决其燃眉之急,借鉴香港公房制度和新加坡的组屋制度当是可行之策,政府通过集约使用城市中心用地,为中低收入者提供与其收入相适应的廉租房,一方面降低房价上涨对其收入与消费的挤压作用,以使一部分中产阶级不至于追涨推升房价,使消费行为与房价都逐步回归理性。同时,一个大容量的廉租房能给房地产租赁提供一个理性的投资回报率基准,为房地产租赁市场的健康发展起到稳定作用。这是政府应尽的责任。

(作者单位:中国社会科学院研究生院)