二手房变局将至?

刚刚进入11月份，北京就迎来了第一次降雪。伴随着气温的骤降，也许是巧合，北京的二手房市场也开始出现了一些微妙的变化。北京房地产交易管理网的信息统计显示，10月份北京二手房市场总成交量为20866套，其中住宅成交量为20011套，分别比9月份下跌24.22％和24.24％。

二手房市场难道要入冬?已出台两个月的禁止二手房“黑白合同”的政策是否对成交量造成影响?年底即将到期的二手房税费优惠政策又会如何改变二手房的走势?购房人是否又到了入市良机?

禁止黑白合同对市场影响甚微

9月初，北京银监局出台了《关于规范存量房贷款业务有关问题的通知》，规定银行须根据用于计税的购房价格，核算发放贷款的额度。也就是说，之前在二手房市场普遍存在的黑白合同将被明令禁止。此项规定出台后，有业内专家预测二手房交易量将会因此减少。新政出台已近两个月，实际情况怎样呢?

我爱我家数据显示，购买二手房不需要贷款的购房人占总量的30％，选择使用公积金的占25％，使用商业贷款的占45％。可以看到，这项新政对于30％的不贷款者没有影响，另外公积金从来没有黑白合同的存在，这25％的人也不会受到影响。也就是说只有45％的商业贷款使用人会受到影响。

在选择商业贷款购房者中，贷款比例低、贷款额不高的人基本不受影响，受政策影响的主要是贷5成以上的购房者，而这些人只占整体购房人的22％。我爱我家市场研究中心认为，这项新政对市场的冲击不大，影响甚微。

优惠政策停止购房成本将增加

2008年年底，为刺激房地产交易活跃，政府出台了以营业税为主的优惠政策，规定营业税年限划定标准由5年改为2年，同时，不足2年转让的，由按其转让收入全额征收改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收，暂免征印花税等。这些措施对二手房的交易起到了明显的促进作用。

但这些优惠政策大多都在2009年12月31日到期，若政策不能持续，直接的影响是加大购房者的购买成本，尤其是房龄在2～5年之间的二手房，受影响最大。

最近陈先生看中了一套总价为200万元的二手房，房产证已满2年但未满5年。我爱我家的置业顾问给他算了一笔账：若在现行政策下，陈先生需缴纳3.3％的契税和1％的个人所得税(本应由卖方承担，但目前由买方承担已成惯例，营业税同)，总额为200万元×(3.3％+1％)=8.6万元；若政策停止，则陈先生除要缴纳3.3％的契税和1％的个人所得税外，还需缴纳5.5％的营业税和0.05％的印花税，总额为200万元×(3.3％+1％+5.5％+0.05％)=19.7万元，也就是说，优惠政策停止后，陈先生需要多承担11.1万元的税费。

年底是否是购房良机?

我爱我家的置业顾问认为，目前优惠政策是否延续还不是很明朗，但他认为一旦停止对二手房的影响会很大。这会导致来年的交易量下降，从而使得涉及税费的房屋所有人产生惜售心理，或转价出售。

从近期统计数据来看，由于担心优惠政策不能延续，上海、北京等10月份二手房的交易量都出现了翘尾现象。我爱我家的置业顾问分析，这是由于一些购房人想赶上优惠政策的末班车，加之房贷收紧之风越吹越紧，使得这些购房者将购房计划提前，导致交易量集中释放。

对于什么时间是购房者最佳的人市时机，我爱我家置业顾问认为，从目前的市场情况来看，房价还有望在年底进行调整，但调整的幅度不会太大。他预计，2010年1～2月份会是相对利好的时间段。