房地产税收评估征收之我见

[摘 要] 国内外税收征管实践表明,按房地产评估值征税。有利于发挥税收调控功能,调节级差收入,合理配置资源,提高地方政府运用税收政策工具的灵活性。但现阶段,我国推行这一征管措施还需要一定的制度和环境条件。

[关键词] 房地产税收 评估 征收

我国现有房产税、土地使用税等税种,已不能适应城镇房地产发展新形势的需要。税收收入增长与相关产业发展极不相称,调控功能未得到有效发挥,财产税在城市政府财政收入中所占比重较低,尚未成为地方财政的主体税种,亟需改革。而房地产税的改革涉及诸多方面,其中,开展房地产税评估征税活动是房地产税制度改革的重要内容。国内外税收征管实践表明,按房地产评估值征税。有利于发挥税收调控功能,调节级差收入,合理配置资源,提高地方政府运用税收政策工具的灵活性。但现阶段,我国推行这一征管措施还需要一定的制度和环境条件。

一、税制改革:整合现有房地产税制,及时开征新的房地产税或物业税

在税制改革方面,除统一内外税制已有广泛共识外,还需要重点突破的有:1.全面提升财产税在城镇地方税体系中的地位。通过对现行房产税、土地使用税、城市房地产税、土地增值税等税种进行整合,及时开征新的房地产税或物业税,扩大财产税的征收范围,扩展税基。个人拥有的房产,无论自住还是出租,都应逐步依法纳税。2.取消部分减免税,适当提高房地产税等税率,增加政府收入,合理分配公共服务成本。3.贯彻公平原则,通过减免税、设置不同税率等手段,调节社会财富分配差距。4.健全财产税征收网络,在财产购置、持有、交换、继承和赠予等环节及时组织收入,防范收入流失。同时,不断改进征收技术手段,加强税收征管,充分体现主体税种功能。

二、社会条件:开展房地产税评估征税适宜的政治经济环境

房地产是人们生产、生活的重要物质基础,房地产税收政策不仅关系到政府财政收入,而且涉及经济发展环境和人们的生存条件,特别是对住宅投资。建设、销售、持有和转让等环节的税收政策,涉及成千上万家庭和个人生活,属重要公共事务和服务,政府决策需要兼顾国家、企业和个人等各方利益,力争取得广泛共识。因而开展房地产税评估征税,需要一个较好的政治经济环境。1.评估征税要得到广大纳税人的普遍理解、认可。评估征税不能仅在理论界和税务部门取得共识,关键还在于能否得到城乡居民认可,广大居民的态度是决定因素。如果现阶段城乡居民对评估征税认识有较大的分歧,政府就不宜贸然推行这一征管措施。2.房地产评估征税的对象、范围和评估技术等。与我国经济发展阶段和财富的积累程度要相适应。如果错误地估计了城乡居民的富裕程度、财产状况,评估征税的结果就可能事与愿违。3.经济运行状况较为稳定,政府宏观经济监管有力。

三、房地产税收评估征税需要突破的技术问题

房地产税评税,就是运用一定科学方法,准确评估房地产的市场价值。反映房地产市场供求关系和价格波动。一方面,使房地产税收能够体现纳税人的收益与能力,公平税负:另一方面,保证政府财政收入随经济增长而增长,达到税收收入与政府公共服务支出之间的均衡。围绕这一问题,需要进一步研究以下几方面的内容:

确立房地产税评估征税的基本准则。房地产税评估征税,和一般资产评估既有相似、相同之处,也有严格区分,需要建立相应的评估准则。以指导房地产评估征税工作的顺利开展。

1.公平准则。公平是世界各国税收制度追求的共同目标,房地产评估征税也不例外。公平准则首先是对评估对象的公平,要求在评估征税中对性能相同或相似、地段相近的房地产采用相同的评估方法评估其价值,作为计征税收的依据。其次是对纳税人的公平,对性能相同或相似、地段相近的房地产价值的评估,如纳税人是自然人,无论其民族、年龄、性别、国籍、文化程度等,都采用同样的方法评估征税:如纳税人是法人,评估征税不因其所有制性质。规模大小、技术先进与否等不同而有所区别。

2.合法准则。经过几十年的努力,我国在房地产管理、资产评估领域已初步形成了一套较为完整的法律、法规和规章,如《城市房地产管理法》、《城市规划法》、《注册会计师法》等。这些法律、法规和规章是评估征税的依据。合法准则要求税务人员和税收评估机构遵守现行房地产管理、资产评估的法律、法规和规章,依法评税,以维护国家税法的严肃性、权威性,保护政府财政利益,同时维护纳税人合法权益。

3.科学准则。在房地产评税工作中,评估人员所面临的经济社会情况较为复杂。如房地产按其用途可分为居住、商业、办公、旅馆、餐饮。娱乐、工业和仓储、农业和综合房地产等,种类繁多,且房地产市场供求关系受多种因素影响波动较大,房地产价格被认为是观察一个国家和地区经济运行状况的“晴雨表”。因此,在评税活动中,评估机构和人员采用的评估方法、技术和程序等,要能科学、准确地反映房地产真实市场价值。使房地产税的征收既保证政府税收收入随房地产经济的发展而增长,又不增加纳税人的负担。

4.时点准则。时点准则要求房地产价值评估结果,应是评估对象在估价时点的合理价值。由于房地产价格随市场供求关系等因素不断发生变化,对房地产价值的评估只能是评估对象在估价时点的合理价值。同时,房地产价值评估需要消耗大量的人力、物力和财力,对政府而言,既不可能也不必要随时或每年对房地产的价值进行评估,就需要合理确定评估征税的周期,一方面,能够较准确地反映房地产价值的变化。比较法,将评估对象与在评估试点的近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格作适当的修正,以此估算估价对象合理价值的方法。

通过上述方法分析可以看出,目前采用成本法评估房产价值,用基准地价系数修正法评估地产价值较为可行,条件成熟时可采用收益法、市场法等多种方法,但这些方法还需要结合税收征管的要求进一步规范。如收益法对各类房地产的收入要进行较详细的测算和预计等。同时,各地区城市经济发展和房地产市场发育程度不同,在使用上述基本方法时,还要相应调整,以使评估结果更符合本地区的实际情况。